Chuyển đất vườn lên đất thổ cư: Điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục. Chuyển đất vườn lên đất thổ cư phải đóng bao nhiêu tiền?
Mục lục
Do nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng cao nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư cũng ngày càng diễn ra phổ biến ở các địa phương dẫn đến việc lên đất thổ cư cũng không còn là việc xa lạ trong đời sống hiện nay nữa. Và theo quy định của Luật đất đai 2013 hiện hành thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải được xin phép và có sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà đất có thẩm quyền.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất vườn lên đất thổ cư theo quy định mới nhất năm 2020. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Luật sư
Thứ nhất, về điều kiện chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư.
Do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho nên trước khi thực hiện việc chuyển đổi, chủ sở hữu cần phải xem mình có đáp ứng đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, người muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là điều kiện bắt buộc để thực hiện thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sổ đỏ là giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của người này đối với đất là hợp pháp, do vậy trường hợp đất chưa có sổ đỏ mà có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải làm thủ tục để được cấp sổ trước khi thực hiện chuyển đổi.
+ Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Những tranh chấp về đất thường gặp như là tranh chấp về mốc giới đất, tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về phân chia đất,… mà theo quy định của pháp luật, đất đang có tranh chấp thì không thể thực hiện các thủ tục chuyển đổi hay tham gia vào các giao dịch đất khác, do vậy nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người làm chuyển đổi cần phải giải quyết tranh chấp này thì mới có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi.
+ Đất không bị kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án. Kê biên đất là một trong những biện pháp cưỡng chế được cơ quan thi hành án đưa ra để đảm bảo việc thi hành bản án quyết định của tòa án, tài sản đang được kê biên là quyền sử dụng đất thì người chủ đất sẽ không có quyền thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Xem thêm: Đất trồng lúa có được xây nhà? Mức phạt khi xây nhà trên đất trồng lúa?
+ Đất đang trong thời hạn sử dụng. Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển đổi mục đích phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đó.
Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ hai, về mức phí chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư.
Người thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư sẽ phải nộp một khoản tiền bao gồm các loại phí và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:
– Tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn lên đất nông nghiệp được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại địa phương vào thời điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bằng 1/2 mức chênh lệch này. Ví dụ ông Nguyễn Văn A thực hiện chuyển đổi 100 mét vuông đất vườn lên đất thổ cư, giá đất vườn ở địa phương nơi có đất vào thời điểm đó là 700.000 đồng/1 mét vuông, giá đất ở là 1.200.000 đồng/1 mét vuông. Vậy tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà ông A phải nộp là: 1/2 x (1.200.000 – 700.000) x 100 = 25.000.000 đồng.
– Lệ phí trước bạ
Tiền lệ phí trước bạ được tính bằng 0.5% giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ được tính bằng giá đất theo bảng giá của địa phương nhân với diện tích đất chuyển đổi và trừ đi các loại phí giảm trừ nếu có. Ví dụ vẫn là với 100 mét vuông đất của ông A, số tiền lệ phí trước bạ ông A phải nộp là: 0.5% x (700.000 x 100 – các khoản giảm trừ nếu có) = 350.000 đồng.
Dịch vụ tham khảo: Tư vấn pháp luật đất đai và pháp luật nhà đất qua điện thoại
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí này sẽ do từng địa phương quy định cụ thể.
– Lệ phí đo đạc, tách thửa đất: mức lệ phí này cũng được quy định trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh địa phương nơi có đất ban hành và có thể có sự khác biệt giữa các tỉnh với nhau.
Thứ ba, về hồ sơ để chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư.
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn lên đất thổ cư, chủ đất sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu). Bạn có thể xin mẫu đơn này tại văn phòng đăng ký đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
+ Biên bản xác minh thực địa;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Xem thêm: Hạn mức mua đất? Được mua đất với diện tích tối đa là bao nhiêu?
Thứ tư, về thủ tục chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư.
Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các bước để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư được thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ là Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường tại địa phương sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa cũng như thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Nếu hồ sơ đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để Ủy ban nhân dân cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và tiến hành chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương.
Trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trả lời người dân bằng văn bản và nêu rõ lý do tại sao không được chuyển đổi.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện hoàn tất công tác thẩm tra thẩm định, và được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ thực hiện nộp các loại phí, lệ phí và tiền chuyển đổi đất. Sau khi thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ mới sau khoảng 3-5 ngày làm việc.
Dịch vụ tham khảo: Luật sư nhà đất tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại
Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong lĩnh vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, thời gian này không bao gồm thời gian để xem xét, xử lý đất sử dụng trái pháp luật hay thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp hồ sơ mà người sử dụng đất nộp lên chưa hợp lệ, đầy đủ thì trong thời hạn 3 ngày cơ quan chức năng phải
1. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có mua một miếng đất nông nghiệp diện tích 15m*7m, đường trước thửa đất là đường đất, tách sổ đỏ riêng từ năm 2007 tại TP.HCM. Tôi có nhu cầu chuyển đổi thành đất thổ cư miếng đất của tôi có thể chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư được không? Thủ tục kèm theo là gì?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Khoản 3, Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 181”) quy định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. Trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Ngoài ra, diện tích đất xin chuyển mục đích còn phải phù hợp với hạn mức giao đất tại địa phương.
Pháp luật hoàn toàn không có quy định vì còn đường đất nên không chuyển đổi mục đích sử dụng, vì vậy bạn cần liên hệ trực tiếp với UBND cấp quận, huyện để biết thêm thông tin và hướng dẫn và giải đáp thắc mắc chi tiết về vấn đề này.
Thứ hai, về thủ tục hành chính:
Xem thêm: Điều kiện, thủ tục và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất
Điều 134 Nghị định 181 quy định thủ tục hành chính được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất. Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai. Thời gian giải quyết là không quá ba mươi (30) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính:
Khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (“Nghị định 198”) và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198. Cụ thể, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệnh giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Ngoài ra, Điểm e, Khoản 1.2, Điều 6 Thông tư 68/2010/TT-BTC ngày 26/4/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Giá đất làm cở sở để xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất được UBND Tỉnh/Thành phố ban hành hàng năm.
2. Quy định về đất vườn và đất ao
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật Dương Gia. Xin phép cho tôi hỏi đất vườn và đất ao mục đích sử dụng là gì, có phải là để trồng cây lâu năm hay nuôi trồng thủy sản hay không? Loại đất này thì nó thuộc nhóm gì? Đất thổ vườn và đất vườn khác nhau như nào? Cảm ơn Luật Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Mục đích sử dụng của đất vườn và đất ao: đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu; đất ao có thể nuôi dùng nuôi trồng thủy sản nhưng hai loại đất này không được xác định là đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủysản theo quy định của Luật đất đai 2013. Ngoài ra đất vườn và ao có thể xây dựng nhà ở tuy nhiên phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 lên đất thổ cư thì mới được xây dựng.
Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật qua email trả lời chi tiết bằng văn bản
Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định phân loại đất như sau:
“Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
Xem thêm: Đất thổ cư có phải đất ở không? Phân biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp?
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
Dịch vụ tham khảo: Công ty luật, văn phòng luật sư tư vấn pháp luật uy tín toàn quốc
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì đất vườn và đất ao được xếp vào nhóm chưa xác định mục đích sử dụng.
Xem thêm: Điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất ao lên đất thổ cư
Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập.
Đất thổ vườn: Luật đất đai 2013 không có khái niệm đất thổ vườn. Nhưng có thể hiểu “thổ” là đất, vườn là “vườn” nên có thể tạm hiểu đất thổ vườn là đất ở và đất vườn ở trên cùng một thửa.
3. Muốn xây nhà ở trên đất vườn, ao phải làm thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
HIện tại nhà em đang ở trên một mảnh đất vừa có nhà, vừa có đất vườn gắn liền với ngôi nhà đang ở rộng 450m2, theo quy định của tỉnh về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn ao là 500m2. Hiện tại em đang có nhu cầu xây thêm một ngôi nhà trên phần đất vườn đó để 2 vợ chồng ra ở riêng cho rộng rãi. Xin Luật sư cho em hỏi vậy trong trường hợp này em có cần phải làm thủ tục chuyển đổi đất từ đất vườn sang đất ở thì mới được xây dựng nhà hay không? Em xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Khoản 1 Điều 170
“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
Việc sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại Điều 12 Luật dất đai năm 2013:
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
….”
Theo quy định trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Hiện nay, số diện tích đất còn lại của gia đình bạn không phải là đất ở mà là đất vườn, ao nên muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn, ao trước tiên phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, sau đó tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và tiến hành xây dựng theo nội dung giấy phép xây dựng đã xin.
Nếu bạn cố tình xây nhà trên đất vườn, ao mà không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP và buộc phải tháo dỡ công trình, trả lại hiện trạng đất ban đầu:
Xem thêm: Điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
Xem thêm: Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ? Diện tích đất thổ cư tối đa?
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Chứng minh nhân dân bản sao có chứng thực
– Sổ hộ khẩu gia đình bản sao có chứng thực
Điều 69
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
…
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5
4. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn hiện đang có mảnh đất có diện tích 254,9 m2 tại phường Phước Hòa, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam. Mảnh đất này đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó thể hiện có 200 m2 đất ở và 54,9 m2 đất vườn. Nay bạn có nhu cầu chuyển 54,9 m2 đất vườn sang đất ở đô thị.
Trước hết, việc bạn có dự định chuyển 54,9 m2 đất vườn sang đất ở đô thị được xác định là hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất phi nông nghiệp (đất ở). Bởi theo quy định tại Điều 57
Xem thêm: Điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, thổ cư
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Xem thêm: Trình tự thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư mới nhất
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Trong trường hợp cụ thể của bạn, bạn hoàn toàn có quyền chuyển mục đích sử dụng của 54,9 m2 đất vườn sang đất ở lâu dài, đất ở đô thị. Khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng của 54,9 m2 đất vườn này bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (theo khoản 2 Điều 57 Luật đất đai năm 2013).
Về các nghĩa vụ tài chính mà gia đình bạn phải thực hiện khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng của 54,9 m2 đất vườn này sang đất ở đô thị được xác định gồm những khoản tiền sau:
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.
Trong trường hợp của bạn, gia đình bạn đang muốn chuyển 54,9 m2 đất vườn (đất nông nghiệp) nằm trong thửa đất 254,9 m2 đất (đã có 200 m2 đất ở) sang đất ở đô thị. Trong trường hợp này, việc xác định số tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ- CP, cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Trong trường hợp bạn chuyển mục đích sử dụng phần đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền (theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ- CP).
Trường hợp này được áp dụng khi mảnh đất 254,9 m2 có 54,9 m2 đất vườn cần chuyển sang đất ở đô thị này là thửa đất đã có nhà ở, và đã được công nhận. Trong trường hợp này theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ- CP, số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x { (54,9 m2 x giá đất ở) – (54,9 m2 x giá đất vườn) }
Trường hợp 2: Nếu phần đất vườn mà bạn đang dự định chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị mặc dù thuộc cùng một thửa đất 254,9 m2 tại Phường Phước Hòa, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam nhưng trên thửa đất này không có nhà ở. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ- CP, khi gia đình bạn thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì gia đình bạn cần nộp số tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền. Theo đó:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (54,9 m2 x giá đất ở) – (54,9 m2 x giá đất vườn).
Luật sư tư vấn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở:1900.6568
Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà đối với việc chuyển mục đích sử dụng 54,9 m2 đất vườn sang đất ở đô thị thì gia đình bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất khác nhau. Trong đó: giá đất dùng để tính thu tiền sử dụng đất được xác định là giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức (theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ- CP).
Đồng thời, theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất có phần diện tích đất 54,9 m2 đất vườn cần chuyển mục đích sử dụng đất hiện đang nằm tại phường Phước Hòa, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam. Do vậy, để xác định số tiền sử dụng đất cần phải nộp thì bạn cần căn cứ vào Bảng giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam ban hành tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, hiện nay đang áp dụng Bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định 48/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam ban hành quy định về Giá đất, bảng giá đất thời kỳ 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Tuy nhiên, việc xác định giá của từng loại đất còn cần căn cứ vào từng vị trí cụ thể của mảnh đất mà trong thông tin bạn cung cấp chỉ nêu chung chung, vì vậy, để xác định chính xác số tiền sử dụng đất cụ thể mà bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của mình và bảng giá đất để có sự xác định cụ thể.
- Lệ phí trước bạ:
Trong trường hợp của bạn, mảnh đất có 54,9 m2 đất vườn cần chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó ghi rõ 200 m2 đất ở và 54,9 m2 đất vườn. Mặc dù khi chuyển mục đích sử dụng đất không làm phát sinh thay đổi chủ sử dụng đất hợp pháp nhưng lại làm thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi loại đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (từ 54,9 m2 đất vườn thành đất ở đô thị), từ đó dẫn đến sự thay đổi đối tượng chịu thuế lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 140/2016/TT- BTC và được hưỡng dẫn bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 301/2016/TT- BTC. Do vậy, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích 54,9 m2 đất vườn này, gia đình bạn sẽ phải nộp thêm lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất 54,9 m2 đất này.
Theo Nghị định 140/2016/TT- BTC quy định về cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tính lệ phí trước bạ x mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Trong đó: mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5 %.
Giá trị tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất của phần đất này theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, thì nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp của bạn, bạn chuyển 54,9 m2 đất vườn sang đất ở đô thị nên giá trị tính lệ phí trước bạ được xác định là giá đất ở đô thị của 54,9 m2 đất này theo Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ban hành tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
- Lệ phí địa chính, phí đo đạc, thẩm định:
Về những loại phí, lệ phí này thì căn cứ theo Thông tư 250/2016/TT- BTC sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố. Bạn có thể căn cứ theo Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Nam để xác định các loại phí, lệ phí mà gia đình cần phải nộp khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ 54,9 m2 đất vườn sang đất ở đô thị.
Bài viết được thực hiện bởi Luật gia Nguyễn Kim Dung
