Đất thuộc diện quy hoạch có được chuyển nhượng quyền sử dụng đât? Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất thuộc diện quy hoạch có được chuyển nhượng quyền sử dụng đât? Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2014 tôi có mua một lô đất ở Bình Dương với diện tích 153m2, trong đó có 70 m2 đất thổ cư với chiều rộng mảnh đất 9,2m, chiều sâu 17m. Ngày 30/10/2014, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thành phố Thủ Dầu Một, Bình Dương cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng từ chủ cũ cho gia đình tôi lô đất trên. Ngày 31/12/2015, tôi đến xin Giấy phép xây nhà trên lô đất này thì được phòng Quản lí đô thị của Thành phố Thủ Dầu Một trả lời toàn bộ lô đất của tôi nằm trong phần lộ giới đã được quy hoạch từ lâu (trước ngày tôi được sang nhượng đất) nên không thể cấp Giấy phép xây dựng (khi làm đường cũng sẽ không được đền bù). Xin hỏi: Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Thủ Dầu Một cấp Giấy chuyển nhượng cho tôi như vậy là đúng hay sai? Tại sao đất do nhà nước quản lý lại cho phép người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác? Gia đình tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích của mình?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Việc UBND thành phố Thủ Dầu Một cấp Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn là đúng hai sai?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật và trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét trong trường hợp của bạn, để biết được việc UBND thành phố Thủ Dầu Một quyết định cấp Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn là đúng hai sai thì bạn phải tiến hành xác minh như sau: Nếu tại thời điểm bạn tiến hành mua lô đất này mà UBND thành phố Thủ Dầu Một chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi đất đối với mảnh đất nêu trên thì người đứng tên trên mảnh đất đó vẫn có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó lại cho bạn và đương nhiên việc UBND thành phố Thủ Dầu Một cấp Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn là hoàn toàn đúng. Tuy nhiên, nếu tại thời điểm bạn mua đất mà mảnh đất đó đã có kế hoạch sử dụng hoặc quyết định thu hồi đất thì việc UBND Thủ Dầu Một cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn là không đúng theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp khi nhà nước tiến hành thu hồi mảnh đất trên của gia đình bạn thì gia đình bạn sẽ được tiến hành bồi thường theo quy định tại Điều 79 và Điều 80 Luật Đất đai 2013.
2. Để bảo vệ quyền và lợi ích của gia đình bạn cần?
Trong trường hợp UBND thành phố Thủ Dầu Một có vi phạm khi ra Quyết định cấp Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, cũng như có quyết định không bồi thường cho gia đình bạn khi thu hồi đất thì gia đình bạn có quyền khiếu nại quyết định hành chính đó của UBND thành phố Thủ Dầu Một theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Như vậy, thủ tục khiếu nại quyết định hành chính về đất đai trong trường hợp của gia đình bạn sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại cụ thể là Luật Khiếu nại 2011. Theo đó thủ tục khiếu nại quyết định hành chính về đất đai của UBND thành phố Thủ Dầu Một thực hiện như sau:
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Về hình thức khiếu nại: gia định bạn có thể khiếu nại trực tiếp hoặc khiếu nại bằng đơn khiếu nại. Trong trường hợp khiếu nại bằng đơn thì trong đơn khiếu nại cần phải có các nội dung sau: ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại, đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.
Về thẩm quyền giải quyết khiếu nại: Theo quy định tại Điều 17 Luật Khiếu nại 2011 thì thẩm quyền giải quyết khiếu nại được xác định như sau:
“Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.”
Trong trường hợp của gia đình bạn, gia đình bạn sẽ tiến hành khiếu nại trực tiếp hoặc gửi đơn khiếu nại lên UBND thành phố Thủ Dầu Một.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý giải quyết. Việc giải quyết khiếu nại lần đầu sẽ được thực hiện trong thời hạn 30 ngày hoặc 45 ngày (trường hợp vụ việc phức tạp). Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác minh khiếu nại của gia đình bạn, tiến hành tổ chức đối thoại và ra quyết định giải quyết khiếu nại đối với trường hợp của gia đình bạn. Trong trường hợp gia đình bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu trên bạn sẽ tiến hành khiếu nại lần 2 theo quy định tại Luật Khiếu Nại 2011.
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách thửa
– Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất khi ranh giới phân định đất không còn
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại
– Tư vấn luật miễn phí qua điện thoại
– Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
