Đặt cọc mua nhà đất nhưng không mua nữa có bị phạt cọc?

1. Đặt cọc mua nhà đất nhưng không mua nữa có bị phạt cọc?

Hiện nay, đặt cọc được coi là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, Đặt cọc không phải là một thủ tục bắt buộc khi các bên tham gia giao dịch, nhà nước chỉ khuyến khích các bên thực hiện để đảm bảo quyền cho mình.  

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì cá nhân phải có trách nhiệm như sau về việc thực hiện đặt cọc mua nhà đất:

– Đối với trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận ban đầu thì tài sản được sử dụng để đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc dùng để trừ đi vào số tiền cần thực hiện nghĩa vụ;

– Nếu bên đặt cọc có  vi phạm về hợp đồng đặt cọc và từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì có trách nhiệm trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với quy định nêu trên, bên đặt cọc sau khi tiến hành đặt cọc với chủ sở hữu nhà mà không mua nữa, hoặc tìm mọi lý do để từ chối giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể chịu mức phạt cọc bằng số tiền đặt cọc nếu có thỏa thuận với nhau và được ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc.

2. Khi nào đặt cọc mua nhà đất nhưng không mua nữa mà không bị phạt cọc ?

Khi cá nhân tham gia vào giao dịch mua bán nhà đất thì hợp đồng đặt cọc được ký kết vì mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của một bên với bên có quyền. Những nội dung được ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc bao gồm cả quy định về phạt cọc nếu một trong các bên có hành vi vi phạm. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp bên đặt cọc không hề bị phạt cọc do không hoàn thành được nghĩa vụ mua bán cụ thể như sau:

–  Trường hợp 1: Bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng đặt cọc hợp pháp và có sự đồng ý từ bên nhận đặt cọc:

Áp dung theo quy định tại Căn cứ theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì để một hợp đồng dân sự chấm dứt thì có sự ghi nhận việc các bên tự đồng ý với nhau về việc chấm dứt giao kết này mà không bị pháp luật giới hạn hay ngăn cản.

Xét về bản chất, ngay từ khi giao kết hợp đồng pháp luật luôn có sự tôn trọng về sự thỏa thuận, thống nhất với nhau đối với các nội dung liên quan đến giao dịch mua bán. Chính vì vậy, pháp luật cũng trao quyền cho các cá nhân khi có thể chấm dứt hợp đồng đặt cọc bất cứ lúc nào nếu cả hai đều thống nhất và không có sự gây thiệt hại lớn đối với quyền lợi của cả hai bên. Khi đó, bên đặt cọc mua nhà đất cũng không bị phạt cọc, kể cả nội dung này cũng được ghi nhận tại hợp đồng.

– Trường hợp 2:  Người đặt cọc sẽ không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Sự kiện bất khả kháng được hiểu là sự kiện diễn ra một cách đột ngột và nằm ngoài tầm kiểm soát của các cá nhân. Những sự kiện này xảy ra một cách khách quan và không thể lường trước được đồng thời là cũng không thể khắc phục được mặc dù các cá nhân đã cố gắng nỗ lực áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép để khắc phục tình trạng này. ( Theo khoản 1 điều 156 bộ luật dân sự 2015)

Đồng thời, quy định tại Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 cũng đã ghi nhận trong trường hợp bên mua nhà đất không thực hiện được đúng theo nghĩa vụ ban đầu các bên đã thỏa thuận mà nguyên nhân chính do sự kiện bất khả kháng diễn ra thì sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự từ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, với sự ghi nhận của quy định pháp luật nêu trên thì khi giao dịch mua bán nhà đất không được hoàn thành nguyên nhân là bị ảnh hưởng trực tiếp từ sự kiện bất khả kháng thì cá nhân đặt cọc sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự cụ thể là phạt cọc đối với bên có quyền.

–  Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bên nhận đặt cọc không đủ điều kiện thực hiện giao dịch

Theo quy định pháp luật dân sự, một giao dịch dân sự được coi là vô hiệu khi giao dịch này được xác lập giữa các cá nhân  không đảm bảo những điều kiện theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch này. Việc ký kết giao dịch dân sự không được pháp luật cho phép thì sẽ dẫn tới hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt bất kỳ quyền và nghĩa vụ dân sự.

Căn cứ theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì các giao dịch sẽ bị coi vô hiệu khi không có một trong các điều kiện sau đây:

+ Bên nhận đặt cọc khi tiến hành giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự;

+ Khi tiến hành ký kết tham gia giao dịch chủ nhà đất phải hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng;

+ Mục đích của việc giao dịch dân sự được diễn ra sẽ không được vi phạm điều cấm của luật không trái với đạo đức xã hội, thuần phong mỹ tục;

+ Đồng thời, giao dịch này phải đảm bảo cả về mặt hình thức và nội dung mà pháp luật đã quy định.

Vì vậy, nếu giao kết của các bên thực hiện nhưng không có đầy đủ yếu tố nêu ở trên thì ngay từ đầu hợp đồng này đã không được nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch.

3. Giấy biên nhận tiền có giá trị pháp lý như hợp đồng đặt cọc?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì sẽ phải chịu một khoản tiền phạt cọc nhất định, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, cơ sở để cá nhân có thể yêu cầu bên vi phạm phải chịu tiền phạt cọc đó là thông qua hợp đồng đặt cọc đã được ghi nhận và ký kết. Trong trường hợp nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không thể hiện rõ được nội dung đó là đặt cọc thì sẽ không đủ cơ sở để yêu cầu bên vi phạm phạt cọc.

Bạn đọc có thể hiểu đơn giản, khi chỉ có giấy biên nhận tiền mà trong đó không có bất kỳ từ ngữ nào ghi nhận đây là tiền đặt cọc thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với hợp đồng đặt cọc. Khi bên mua trao tiền cho bên bán ghi nhận bằng giấy biên nhận tiền thì đây chỉ được coi là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ được xử lý như sau:

 + Đối với trường hợp bên đưa tiền thay đổi ý kiến và từ chối giao kết thực hiện hợp đồng thì khoản tiền và người này đã trả trước sẽ được nhận lại và không chịu bất kỳ một khoản phạt nào, trừ các bên có thỏa thuận khác nhau;

 + Trường hợp đặt ra nếu bên nhận tiền từ chối giao kết thực hiện hợp đồng sau khi đã nhận tiền từ bên mua thì chỉ có trách nhiệm trả lại khoản tiền đã được nhận trước đây và không chịu phạt cọc trừ khi các bên có thỏa thuận khác; Với quy định nêu trên, bạn đọc cần hết sức lưu ý vì rất nhiều trường hợp có sự nhầm lẫn giữa giấy biên nhận tiền và hợp đồng đặt cọc. Hai văn bản này có tính chất hoàn toàn khác nhau chính vì vậy cũng có sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên là khác nhau.

4.  Mức cọc tối đa khi mua nhà hình thành trong tương lai:

Theo pháp luật dân sự, vẫn chưa có một điều khoản quy định cụ thể về mức cọc đối với các cá nhân khi tiến hành đặt cọc mua nhà đất. Tuy nhiên, tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã hướng dẫn về mức cọc trong mua bán nhà hình thành trong tương lai với mức cụ thể như sau:

Quá trình các bên tham gia mua bán nhà đất thì việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có thể được thực hiện theo nhiều lần khác nhau, khi lần đầu các bên đặt cọc thì không nên đặt quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo tiến hành đặt cọc phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng vẫn phải đảm bảo tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi bên bán chưa bàn giao nhà công trình xây dựng cho khách hàng;

Đối với những trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài thì mức cọc tối đa sẽ không quá 50% giá trị hợp đồng.

Như vậy, bạn đọc có thể hiểu việc mua nhà hình thành trong tương lai cũng như việc mua bán nhà đất đã tồn tại trên thực tế thì mức cọc tối đa cũng không nên quá 30% giá trị hợp đồng và quy định này cũng không mang tính chất bắt buộc mà các bên hoàn toàn có thể tự thỏa thuận được với nhau, làm sao hạn chế được mọi rủi ro có thể gặp phải.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;