Đất chưa có sổ đỏ có xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hay không? Điều kiện để xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định là gì?
Pháp luật về đất đai Việt Nam quản lý việc sử dụng và khai thác đất thông qua phân loại đất theo mục đích sử dụng. Khi thay đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc xin phép cơ quan có thẩm quyền hoặc thông báo cho cơ quan quản lý đất đai về việc thay đổi mục đích đó. Vậy trong trường hợp nếu chủ sở hữu đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thực hiện được thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ giúp cho bạn đọc có thêm những thông tin hữu ích về vấn đề này
1.Cơ sở pháp lý
Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021
2.Giải quyết vấn đề
Mục lục bài viết
Thứ nhất, việc xác định mục đích sử dụng đất
Điều 11 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
- Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Về mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước năm 2013, do nội dung câu hỏi không thể hiện cụ thể thời điểm cấp Giấy chứng nhận nên Bộ Tài nguyên và Môi trường không đủ cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp một số thông tin về quy định ghi mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước năm 2013 như sau:
– Theo quy định của Khoản 2 Mục V của Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì “Mục đích sử dụng” được thể hiện như sau:
Đối với tổ chức: Ghi theo 4 loại đất chính đã được xác định trong luật: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư.
Trong đó, đất nông nghiệp có thể ghi chi tiết hơn như: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; mặt nước đang sử dụng vào nông nghiệp; đồng cỏ đang dùng vào chăn nuôi… Đất khu dân cư được ghi chi tiết hơn: Đất ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất lâm nghiệp trong khu dân cư, đất chuyên dùng trong khu dân cư…;
Đối với cá nhân: Ghi theo loại ruộng đất đã được xác định cho từng thửa theo sổ địa chính. Theo hướng dẫn tại Bảng Tổng hợp thống kê ruộng đất ban hành kèm theo Quyết định số 56-ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất thì có loại “Đất khu vực thổ cư”.
– Tại Điểm 3.2, Khoản 3 Mục I của Quy định về mẫu sổ Địa chính, sổ Mục kê đất, sổ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ Theo dõi biến động đất đai ban hành theo Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính thì “Mục đích để ở” được thể hiện bằng ký hiệu “T”.
– Tại Mục I Phần III Nội dung viết trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thông tư số 436/1998/QĐ-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính thì “Mục đích sử dụng”: Ghi bằng ký hiệu quy ước cho từng loại mục đích sử dụng đất thống nhất như quy định ở trang cuối Sổ địa chính (ban hành kèm theo Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính.
– Tại
Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp các thông tin nêu trên để ông nghiên cứu về việc thể hiện mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp trước năm 2013.
Thứ hai, điều kiện thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 52; Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, thì việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, còn căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt để làm căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó: Đã xác định nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trên địa bàn cấp huyện; xác định loại đất cần chuyển mục đích; xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã quy định: “Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính”.
Thứ ba, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 69
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,..)
– Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản… (nếu có/đối với tổ chức)
Bước 2: Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sở tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận có nhiệm vụ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung trong thời gian không quá 03 ngày.
Bước 3: Xử lý và giải quyết
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh hồ sơ và thẩm định thực địa, mục đích sử dụng đất. Sau đó trình ủy ban nhân dân cấp huyện (cấp tỉnh nếu là tổ chức) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cá nhân/ tổ chức sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:
– Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.
Thứ tư, đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
…, ngày….. tháng …..năm ….
ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Kính gửi: Ủy ban nhân dân (1) ……………….
- Người xin chuyển mục đích sử dụng đất (2) ……………………………………………..
- Địa chỉ/trụ sở chính:………………………………………………………………………………….
- Địa chỉ liên hệ:……………………………………………………………………………………….
- Địa điểm khu đất:……………………………………………………………………………………..
- Diện tích (m2):………………………………………………………………………………………….
- Để sử dụng vào mục đích: ………………………………………………………………………..
- Thời hạn sử dụng:……………………………………………….………………………..
- Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn; Các cam kết khác (nếu có)
……………………………
Người làm đơn
(Ký, ghi rõ họ tên)
Hướng dẫn:
(1) Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp huyện nơi có đất.
– Tổ chức có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng thì điền là UBND cấp tỉnh nơi có đất.
(2) Ghi rõ họ, tên và thông tin cá nhân sử dụng đất/ cá nhân đại diện cho hộ gia đình/ cá nhân đại diện cho tổ chức hoặc thông tin tổ chức.
Thứ năm, lệ phí và các khoản thuế phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
+ Tiền sử dụng đất
Tho khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/201/TT-BTC) thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tùy theo loại đất ban đầu và nguồn gốc sử dụng đất
Trường hợp 1: Chuyển đất vườn, đất ao gần nhà ở thành đất ở
Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Trường hợp 3: Chuyển đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở
Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
Đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì thu tiền theo 1 trong 3 trường hợp trên.
Lưu ý:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp trên là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Lệ phí trước bạ
Theo quy định về lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định.
Cá nhân, tổ chức sau khi xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng mới có đất do được chuyển quyền sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ, mức phí là 5% theo giá tính của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
