Đất chưa có sổ đỏ có được phép xây nhà trên đất không?

1. Tính hợp pháp của việc xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ:

Từ khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ta thấy chỉ có đất được cấp thì mới được xác nhận là sử dụng hợp pháp, tuy nhiên trong một số trường hợp thì vẫn hợp pháp nếu chưa có sổ đỏ. Đối với nhà ở xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ cũng tương tự, để xác định có hợp pháp hay không, chúng ta phân tích những quy định sau đây:

Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể là tại Điều 89, các trường hợp không phải xin Giấy phép xây dựng thì xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không cần phải xin Giấy phép xây dựng, còn đối với việc xây dựng nhà ở tại đô thị thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng.

Đồng thời, khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong đó trường hợp chưa có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:

+ Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng để chứng minh có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013; hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

+ Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy ta có thể thấy việc xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ có thể hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, nhưng nếu không thuộc bất cứ trường hợp nào thì mặc định khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xây dựng nhà ở là hoàn toàn trái quy định của pháp luật do xây dựng khi chưa được cho phép và trên đất thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.

2. Xử lý như thế nào khi xây nhà trái phép?

Cá nhân hoặc hộ gia đình khi xây dựng nhà ở cần phải lưu ý các điều kiện để xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ hợp pháp, tránh trường hợp vi phạm bị xử lý hành chính theo các quy định sau đây:

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì nếu xây nhà chưa có sổ đỏ cũng không đủ điều kiện để cấp sổ dẫn đến không xin cấp được Giấy phép xây dựng thì theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sẽ xử phạt trong các trường hợp sau đây:

+ Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị mà không được cấp giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền trong mức từ 20.000.000 đồng đến dưới 30.000.000 đồng;

+ Xây dựng các nhà ở riêng lẻ trong các khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn thì bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 20.000.000 đồng;

Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì khi người dân có các vi phạm nêu trên còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD. Theo đó nếu người dân có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa có sổ đỏ và không xin phéo xây dựng mà khi người có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện ra hành vi vi phạm hành chính nhưng hành vi này đã kết thúc tức hoàn thiện xong việc xây nhà, thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp bổ sung là buộc phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng mà vi phạm.

Tuy nhiên việc tháo dỡ công trình hoặc một phần công trình xây dựng có hành vi vi phạm phải được thực hiện theo phương án hoặc giải pháp phá dỡ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho đến khi phần còn lại của công trình xây dựng đảm bảo an toàn chịu lực khi được đưa vào sử dụng.

– Nếu như các cá nhân, hộ gia đình đã bị lập biên bản xử lý hành chính về các hành vi nêu trên nhưng vẫn có tiếp tục thực hiện, tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 8 Điều 15 như sau:

+ Nếu tiếp tục thực hiện hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, các khu di tích lịch sử – văn hóa: áp dụng mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;

+ Nếu tiếp tục xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị: áp dụng mức phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến dưới 40.000.000 đồng;

3. Xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp tài sản gắn liền với đất có thiệt hại về tài sản khi thu hồi thì được bồi thường. Như vậy ta lại xét đến tài sản hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở đây là gì. Nếu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở riêng lẻ theo các quy định đã phân tích ở trên, nếu thuộc một trong các trường xây nhà hợp pháp thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất; còn nếu không thuộc các trường hợp được xác định là hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình xây nhà bất hợp pháp sẽ không được bồi thường về nhà ở, tài sản gắn liên với đất khi bị Nhà nước thu hồi đất.

4. Chưa có sổ đỏ riêng có được xin phép xây dựng nhà không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi quý luật sư, tôi có 1 vấn đề liên quan đến đất đai, xin nhờ quý luật sư giúp đỡ tư vấn, sự việc cụ thể như sau: Năm 1993, mẹ tôi có mua 1 nền đất và trên đất có 1 ngôi nhà lá tại xã Tân Quy Tây, Huyện Nhà Bè, TP.HCM (nay thuộc đường Trần Xuân Soạn, khu phố 5, phường Tân Hưng, Quận 7, TP.HCM). Diện tích: 124 m2. Năm 1994, toàn bộ lô đất lớn của chủ đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Năm 2000, Ba Mẹ tôi có nhờ 1 người bạn (chú A) đứng tên dùm và ký hợp đồng mua bán với chủ đất có sự xác nhận của UBND Phường Tân Hưng, quận 7 nhưng không hiểu sao UBND phường không hướng dẫn tách thửa và làm sổ. Năm 2002, Chú A có làm hợp đồng (giấy tay, không có xác nhận của chính quyền) để bán lại miếng đất này cho tôi. Năm 2007, nhà nước có tiến hành đo đạc cấp phiếu thông tin nhà đất, nhà 35 mét vuông, đất ở tại đô thị và mục đích sử dụng là lâu dài. Do khu vực có nhiều dự án treo nên tôi không dám làm bất cứ điều gì cũng như không dám tự ý cất nhà, sửa chữa khi chưa có sự đồng ý của chính quyền. Gần đây, ngôi nhà đã bị sập, do không có tiền để sửa chữa nên tôi không xin phép sửa lại cho đến nay. Hiện tại, nhà nước đã cho phép sửa chữa, xây dựng và cấp giấy chủ quyền cho khu vực này. Xin luật sư cho phép hỏi là nhà tôi đã sập, nay tôi có thể xin phép sửa chữa, phục hồi lại được hay không? Thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn sự giúp đở của quý vị rất nhiều.

Luật sư tư vấn:

Trường hợp của bạn, nhà nước đã cho phép sửa chữa, xây dựng, và cấp giấy chủ quyền cho khu vực này cho nên bạn được quyền xây dựng, sửa chữa, phục hổi nhà. Áp dụng theo Khoản 2, Điều 89, Luật xây dựng 2014  quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng, thì do nhà trên khu đất đã sập, bạn cần xây mới lại cho nên trường hợp của bạn không thuộc vào trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Như vậy, trước khi tiến hành khởi công xây dựng, bạn phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Cụ thể trình tự, thủ tục như sau:

– Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng 

+) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng

+) Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+) Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.

– Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng:

+) Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại UBND quận 7, Tp. Hồ Chí Minh để được cấp giấy phép xây dựng.

+) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho bạn. Trường hợp đến hạn nói trên, nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ thông báo bằng văn bản lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn.

+) Nhận kết quả và nộp lệ phí: Bạn tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Sau đó, bạn sẽ được nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời thì bạn vẫn được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Trường hợp của bạn, mảnh đất của bạn chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất riêng mà vẫn chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chủ cũ. Do đó bạn có thể thỏa thuận với chủ lô đất để thay mình đứng tên lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, như vậy thủ tục sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, bạn cũng có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của mình để làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng. Hơn nữa, việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng thuận lợi trong quá trình sử dụng đất sau này.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Như vậy, bạn có thể thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều luật trên. Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn đã có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng để sửa chữa và phục hồi lại nhà.

5. Có được xây dựng quán nước trên đất chưa có sổ đỏ?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư. Hiện tại, tôi có mua một mảnh đất khu vực nông thôn (vùng 135) và đang trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng tôi đã cho xây dựng nhà bằng mái tôn và cột thép không xây gạch bao quanh để tôi làm quán bán nước. Do phần đất tôi mua có diện tích là 600m2 trong đó có 200m2 là đất ở còn lại là đất vườn tạp, vì thân đất nhà tôi thấp hơn đường nên tôi có xúc đất để nâng phần nền mà tôi làm quán lên, phần diện tích đất tôi xúc đi tôi có tận dụng làm ao nuôi cá luôn. Đất nhà tôi tiếp giáp với khe nước nên tôi có đắp đất cao lên để không bị ngập nước vào mùa mưa nhưng không nằm trong diện tích đất đã được cấp QSDĐ và tôi có dựng vài cái chòi bằng khung sắt và mái kè. Tôi muốn hỏi luật sư những ý như sau:

1. Do đất đang trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng mà tôi có làm quán như vậy có sai hay không;

2. Phần diện tích được cấp làm vườn tạp mà tôi làm ao nuôi cá có được không?

3. Phần đất tiếp giáp khe nước không tranh chấp với ai mà tôi đắp thêm đất cho cao lên nhưng chưa cao bằng có đường, và tôi có dựng chòi ở đó có được hay không?

Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Dựa trên những thông tin bạn cung cấp thì để giải đáp thắc mắc của bạn cần xem xét các phương diện sau:

Thứ nhất, đất trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn xây dựng quán nước có được không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện tại bạn có mua một mảnh đất khu vực nông thôn (vùng 135) và đang trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là mảnh đất mà bạn mua vẫn chưa hoàn tất quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn vẫn chưa được xác định là người sử dụng đất hợp pháp trên phần đất này, mà quyền sử dụng đất đối với phần đất này vẫn chưa được chuyển giao cho bạn. Do vậy, việc bạn xây dựng nhà bằng mái tôn và cột thép không gạch bao quanh để làm quán bán nước được xác định là hành vi xây dựng quán nước trên đất của người khác. Hành vi của bạn sẽ được xác định là bất hợp pháp khi không có sự đồng ý bằng văn bản của người sử dụng đất hợp pháp – người đang có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và được xác định là hành vi lấn chiếm đất đai.

Đồng thời, mảnh đất mà bạn nhận chuyển nhượng có diện tích 600 m² trong đó có 200 m² đất ở còn lại là đất vườn tạp. Nhưng bạn không nói rõ, tại bạn xây dựng quán nước trên phần diện tích đất ở, hay phần diện tích đất vườn tạp; và khi thực hiện việc xây dựng công trình thì bạn có xin giấy phép xây dựng công trình của cơ quan có thẩm quyền hay không. Bởi vì, mặc dù quán nước không xây tường gạch bao quanh, nhưng được xây dựng tạm thời bằng mái tôn và dựng bằng cột thép nên được xác định là thuộc loại công trình kiên cố, và không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014.

Ngoài ra, nếu xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất vườn tạp (đất nông nghiệp khác) thì đây được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Do vậy, từ những phân tích nêu trên, khi đất của bạn vẫn đang trong thời gian chuyển nhượng mà bạn xây dựng quán nước bằng tôn và cột thép nhưng không có sự cho phép và đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất hợp pháp, không sử dụng đúng mục đích của phần đất hoặc không có giấy phép xây dựng thì trong trường hợp này, việc xây dựng quán nước của bạn được xác định là trái quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này bạn có thể bị xử phạt hành chính đối với những hành vi này cụ thể:

• Khi có hành vi lấn, chiếm đất đai:

​Trong trường hợp này khi có hành vi xây dựng quán nước trên đất của người khác mà không có văn bản hoặc chứng cứ thể hiện sự đồng ý của chủ sử dụng đất hợp pháp thì trong trường hợp này, bạn có thể bị xử phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất đai theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ- CP và bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu phần đất lấn, chiếm là đất vườn tạp (đất nông nghiệp mà không phải đất trồng lúa, đất rừng); và bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

• Khi có hành vi tự ý sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (đất phi nông nghiệp)

– Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

– Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

– Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

• Đối với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng và buộc tháo dỡ công trình theo quy định tại Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ- CP.

Thứ hai, phần diện rích đất vườn tạp, bạn có thể đào ao nuôi cá được không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất của bạn thấp hơn so với phần diện tích mặt đường nên bạn có tận dụng đào, xúc đất vườn tạp để làm ao nuôi cá.

Trước hết, căn cứ theo quy định về Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất vườn tạp là loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng hoặc được xác định mục đích sử dụng là trồng cây hằng năm theo hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Do vậy, khi bạn muốn thực hiện việc đào ao để thả cá, nuôi trông thủy sản thì bạn cần thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định rại điểm b khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Nếu bạn tự ý đào ao, thả cá mà không có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích và có thể bị xử phạt hành chính về hành vi này. Cụ thể;

Trong trường hợp này, khi có hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ- CP. Theo đó:

– Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu diện tích chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

– Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

– Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Ngoài việc bị xử phạt tiền thì người sử dụng đất còn phải buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Thứ ba, phần diện tích đất tiếp giáp khe nước không tranh chấp với ai mà bạn đắp đất cho cao lên và dựng chòi  có được không?

Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì phần đất nhà bạn tiếp giáp với khe nước nên bạn đã đắp đất cao lên để không bị ngập nước vào mùa mưa nhưng không nằm trong diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và có dựng vài cái chòi bằng khung sắt và mãi kè. 

Theo thông tin, mảnh đất của bạn tiếp giáp với khe nước, suối nước nên phần đất này được xác định nằm trong hành lang an toàn bảo vệ nguồn nước theo quy định tại Điều 9 Nghị định 43/2015/NĐ- CP.

Đối với phần đất tiếp giáp với khe nước, nằm trong hành lang an toàn bảo vệ nguồn nước thì người sử dụng đất vẫn được sử dụng phần đất này tuy nhiên phải đảm bảo các yêu cầu của pháp luật.

Do vậy, việc gia đình bạn tự ý đắp phần đất tiếp giáp với khe nước cho cao lên và dựng chòi đằng khung sắt và mái kè ở phần đất này được xác định là hành vi tự ý san, kè khe nước, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của khe nước này và có thể gây sạt lở khe nước, nên căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 43/2015/NĐ-CP, hành vi của bạn được xác định là hành vi trái pháp luật.

Đồng thời, như thông tin bạn đã cung cấp thì phần đất tiếp giáp với khe nước mà bạn đã đắp đất lên, và dựng chòi thì có một phần diện tích không thuộc mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn nhận chuyển nhượng nên hành vi của bạn làm ảnh hưởng và xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác.

Như vậy, qua sự phân tích ở trên thì hành vi của bạn khi tự ý đắp đất ở khe nước và dựng chòi được xác định là hành vi trái pháp luật, dù bạn chỉ đắp cho cao lên mà chưa cao bằng đường. Trong trường hợp này, bạn có thể bị xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất đai và hành vi xâm phạm hành lang an toàn nước.

Trong đó, đối với hành vi xây dựng công trình trong hành lang bảo vệ nguồn nước gây sạt, lở, bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng; từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng về hành vi tự ý san, lấp, kè bờ sông, suối mà không có văn bản thống nhất của cơ quan có thẩm quyền, và không thuộc trường hợp xây dựng công trình cấp bách phục vụ phòng chống thiên tai (theo khoản 2, khoản 3 Điều 25 Nghị định 33/2017/NĐ-CP).