Đất 50 năm có được thế chấp ngân hàng để vay vốn không?

1. Thế nào là đất 50 năm?

Đất 50 năm được hiểu là cách gọi tắt, cách gọi thông thường của loại đất có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm bao gồm các loại đất sau:

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại các khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013. Bao gồm:

+ Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

+ Đất trồng cây lâu năm

+ Đất rừng sản xuất

+ Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

+ Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng

– Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp;

– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

– Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Như vậy, đối với những trường hợp trên thì cá nhân, tổ chức và hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ được sử dụng đất trong thời hạn không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu người sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ xin gia hạn thời gian sử dụng đất và Nhà nước sẽ xem xét về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất với thời hạn không quá 50 năm tiếp theo.

2. Đất 50 năm có được thế chấp ngân hàng để vay vốn không?

2.1. Thế nào là vay thế chấp ngân hàng?

Vay thế chấp ngân hàng là một hình thức vay tiền tại ngân hàng có tài sản đảm bảo. Trong trường hợp người sử dụng đất 50 năm có nhu cầu vay thế chấp ngân hàng bằng đất 50 năm thì tài sản đảm bảo sẽ là quyền sử dụng đất 50 năm của người đi vay trong suốt thời gian vay nợ. Trong quá trình vay thế chấp ngân hàng, ngân hàng sẽ giữ lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất 50 năm của người đi vay và người đi vay sẽ nhận số tiền mà ngân hàng cho vay, rơi vào khoảng 80% giá trị của tài sản thế chấp. Khi người vay vốn ngân hàng thanh toán được khoản vay cho ngân hàng trong thời gian thoả thuận thì ngân hàng sẽ giải chấp và trả lại Giấy chứng quyền sử dụng đất cho người vay vốn. Nếu người vay vốn không thanh toán được số tiền đã vay theo thoả thuận thì ngân hàng sẽ tiến hành giải quyết tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và thoả thuận của các bên trong hợp đồng vay vốn.

2.2. Điều kiện để vay thế chấp ngân hàng:

Để thực hiện vay thế chấp ngân hàng thì người đi vay vốn phải đảm bảo các điều kiện mà ngân hàng quy định. Hiện nay, mỗi ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau về điều kiện cơ bản của người vay vốn. Dưới đây là một số quy định về điều kiện vay thế chấp của một só ngân hàng:

Đối với ngân hàng HD Bank, người có nhu cầu vay thế chấp chỉ cần đáp ứng một số điều kiện cơ bản sau:

– Là công dân Việt Nam trong độ tuổi từ 18 – 60 tuổi;

– Có năng lực trả nợ ngân hàng (có sao kê tín dụng, bảng lương hàng tháng, hợp đồng lao động,…);

– Có tài sản đảm bảo phù hợp với yêu cầu vay thế chấp;

– Không có tiền án tiền sự, không có nợ xấu;

Chẳng hạn như ở Ngân hàng VP Bank- Ngân hàng Việt Nam thịnh vượng thì điều kiện để có thể đăng ký vay thế chấp ssor đỏ tại ngân hàng bao gồm:

– Khách hàng là cá nhân/ hộ gia đình có quốc tịch Việt Nam, hoặc cá nhân là người nước ngoài đang cư trú tại Việt Nam;

– Độ tuổi từ 20 – 60;

– Có thu nhập thường xuyên và ổn định trên 4,5 triệu đồng/tháng;

– Có địa chỉ thường trú, hoặc sinh sống và làm việc thường xuyên tại tỉnh/thành phố có phòng giao dịch/chi nhánh của ngân hàng;

– Không có nợ xấu tại bất kỳ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nào trong 5 năm liên tiếp;

– Tài sản đảm bảo là giấy tờ đất phải có đầy đủ giá trị pháp lý….

Nhìn chung, điều kiện để có thể vay thế chấp tại các ngân hàng đều phải đáp ứng độ tuổi, có khả năng thanh toán nợ, có tài sản bảo đảm với đầy đủ giấy tờ pháp lý. Còn những điều kiện khác như thu nhập, nợ xấu,… sẽ do mỗi ngân hàng điều chỉnh phù hợp với nội quy của từng ngân hàng.

2.3. Đất 50 năm có được thế chấp ngân hàng để vay vốn không?

Căn cứ theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất sử dụng trong hạn mức, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất được công nhận từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận thừa kế thì sẽ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kế tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.

Do đó, có thể thấy việc thế chấp quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất mà không phân biệt loại đất thế chấp là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, đất sử dụng có thời hạn hay không có thời hạn,..Để có thể thế chấp quyền sử dụng đất của mình thì quyền sử dụng đất được đưa vào làm tài sản bảo đảm phải đáp ứng được các quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể các điều kiện được quy định bao gồm:

– Đất thế chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp về thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013;

– Đất không thuộc diện có tranh chấp;

– Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất vẫn đang trong thời hạn sừ dụng đất theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể vay vốn và điều kiện của tài sản bảo đảm như đã nêu trên thì người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì có quyền thể chấp quyền sử dụng đất 50 năm để vay vốn ngân hàng. Nhưng việc ngân hàng có đồng ý cho người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất 50 năm để vay vốn hay không lại  là câu trả lời từ việc thoả thuận giữa ngân hàng và người sử dụng đất. Tuy nhiên, một điều mà cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp cần lưu ý khi thế chấp quyền sử dụng đất là giá trị của đất  nông nghiệp, đất dự án sẽ không thể cao bằng giá trị của đất ở. Do đó, hiện nay có một số ngân hàng sẽ tiếp nhận đất thế chấp là đất 50 năm nhưng một số ngân hàng thì không. 

3. Thủ tục vay thế chấp ngân hàng bằng đất 50 năm:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ vay vốn thế chấp quyền sử dụng đất 50 năm:

Hồ sơ vay vốn ngân hàng theo hình thức thế chấp quyền sử dụng đất 50 năm bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của Ngân hàng mà khách hàng lựa chọn;

– Giấy tờ chứng minh nhân thân của khách hàng như: Căn cước công dân, Chứng minh nhân dân, Giấy tờ xác nhận cư trú;

– Giấy tờ pháp lý chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng: 

+ Nếu khách hàng vay vốn độc thân thì sẽ cung cấp Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân- xác nhận độc thân do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi khách hàng thường trú cấp;

+ Nếu khách hàng vay vốn đã kết hôn thì cũng cấp Giấy đăng ký kết hôn do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn cấp.

– Giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm;

– Giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập hàng tháng để bảo đảm đủ điều kiện vay vốn.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu đề nghị vay thế chấp trên thì khách hàng sẽ nộp hồ sơ đến ngân hàng.

Bước 2: Ngân hàng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Khi khách hàng nộp hồ sơ yêu cầu vay vốn bằng hình thức thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm thì ngân hàng sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ chưa đảm bảo đầy đủ và hợp lệ thì chuyên viên ngân hàng cần thông báo và hướng dẫn khách hàng sửa đổi, bổ sung hồ sơ sao cho đầy đủ và hợp lệ. Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì nhân viên ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ khách hàng và nhập lên hệ thống ngân hàng.

Sau khi giao dịch viên ngân hàng nhập thông tin khách hàng, khoản vay cùng tài sản thế chấp lên hệ thống ngân hàng thì Ngân hàng sẽ lập Hội đồng thẩm định để thẩm định về thông tin khách hàng. 

Bước 3: Ngân hàng duyệt hạn mức vay, hỗ trợ khách hàng ký Hợp đồng vay vốn và giải ngân cho khách hàng:

Sau khi tiến hành thẩm định các thông tin của khách hàng, thông tin về khoản vay nếu xét thấy khách hàng không đảm bảo điều kiện được vay vốn thì Ngân hàng sẽ có quyết định không duyệt khoản vay và không giải ngân cho khách hàng. Nếu sau khi thẩm định xét thấy thông tin khách hàn đã bảo đảm có thể thực hiện vay vốn thì ngân hàng sẽ duyệt hạn mức vay cho khách hàng.

Khi được duyệt hạn mức vay, Ngân hàng sẽ mời khách hàng đến trực tiếp ngân hàng để thông báo và hỗ trợ khách hàng ký Hợp đồng vay bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất 50 năm và thực hiện giải ngân cho khách hàng bằng hạn mức vay đã được duyệt.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Luật Đất đai năm 2013