Khi mua bán nhà đất, người mua và người bán thường phải cung cấp các giấy tờ tùy thân để bảo đảm về mặt hồ sơ, giấy tờ và thủ tục cấp sổ đỏ. Trong đó, sổ hộ khẩu là một giấy tờ quan trọng để các bên xác định được thông tin của nhau và là tài liệu để xác nhận về nơi cư trú. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đã bãi bỏ sổ hộ khẩu giấy thì việc mua bán nhà đất phải thực hiện theo thủ tục nào?
Mục lục bài viết
1. Sổ hộ khẩu được dùng vào mục đích gì?
Hộ khẩu được xác định là một trong những phương pháp quản lý dân cư, kiểm soát trật tự xã hội và quản lý kinh tế của đất nước dựa vào nhân khẩu trong từng hộ gia đình. Trước đây, hộ khẩu thường được thể hiện thông qua dạng sổ giấy nhưng hiện nay, từ ngày 01 tháng 1 năm 2023 thì pháp luật đã bãi bỏ sổ hộ khẩu giấy mà thay thế bằng việc quản lý dân sư thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia.
Theo đó, sổ hộ khẩu hay hộ khẩu nói chung được sử dụng vào những mục đích sau:
– Xác định nơi cư trú của công dân;
– Sử dụng vào việc chuyển nhượng, mua ván và sở hữu nhà đất;
– Sử dụng vào những thủ tục hành chính như: xác nhận nơi cư trú, đăng ký kết hôn, làm căn cước công dân,…
2. Đã bỏ sổ hộ khẩu, mua bán nhà đất phải làm thủ tục thế nào?
Từ ngày 01/1/2023, Nghị định số 104/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định liên quan đến việc nộp, xuất trình sổ hộ khẩu, sổ tạm trú giấy khi thực hiện thủ tục hành chính, cung cấp dịch vụ công có hiệu lực thi hành thì trong những điều luật có quy định về sổ hộ khẩu đã được thay đổi, bãi bỏ cụm từ ” sổ hộ khẩu” như:
– Tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 104/2022/NĐ-CP thì đã thay cụm từ “bản sao Chứng minh thư nhân dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú” và cụm từ “bản sao Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú” bằng cụm từ “bản sao chứng minh nhân sân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc giaays khai sinh”;
– Tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 104/2022/NĐ-CP thì đã bãi bỏ cụm từ “Sổ hộ khẩu (hoặc sổ tạm trú)” tại Mẫu số 3 ban hành kèm theo
Như vậy, thông qua những quy định trên thì có thể thấy “sổ hộ khẩu” đã bị bãi bỏ trong các thủ tục hành chính. Theo đó, việc quản lý dân cư sẽ được thực hiện thông qua Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thay cho việc sử dụng sổ hộ khẩu giấy. Vậy trong thời điểm hiện tại đã bỏ sổ hộ khẩu giấy thì việc mua bán nhà đất phải làm thủ tục thế nào?
Liên quan đến lĩnh vực đất đai thì tại Điều 11 Nghị định số 104/2022/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung điểm e khoản 2 Điều 21
Theo đó, khi không sử dụng sổ hộ khẩu giấy nữa thì có thể sử dụng giấy tờ tuỳ thân như căn cước công dân/ chứng minh thư nhân dân hoặc giấy khai sinh hoặc sử dụng Giấy xác nhận thông tin về cư trú thì sẽ khai thác thông tin cư trú trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Tóm lại, khi Sổ hộ khẩu giấy bị khai tử, người dân có thể dùng một trong các loại giấy tờ sau khi thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến việc mua bán nhà đất:
– Thẻ Căn cước công dân;
– Chứng minh nhân dân;
– Giấy xác nhận thông tin về cư trú được khai thác trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư;
– Giấy thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất hiện nay:
Việc mua bán nhà đất khi sổ đổ đã bị khai tử vẫn được thực hiện theo trình tự, thủ tục cũ mà chỉ có sự thay đổi về sổ hộ khẩu- thay bằng giấy tờ xác nhận nơi cư trú khác. Sau đây, Luật Dương Gia xin hướng dẫn quý bạn đọc trình tự, thủ tục mua bán nhà đất hiện nay:
3.1. Đặt cọc và lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất :
Khi đặt cọc và lập hợp đồng đặt cọc thì bên mua và bên bán có thể thực hiện ở phòng công chứng nơi có đất hoặc các bên mua bán yêu cầu người thứ 3 đứng ra làm chứng. Thông thường, khi đặt cọc và lập hợp đồng đặt cọc thì sẽ do 1 người thứ 3 đứng ra làm chứng, người này không có quan hệ với cả hai bên mua và bán (hiện nay, các bên thương mua bán thông qua mối giới nên người thứ ba thường là bên môi giới mua bán nhà đất).
Theo đó, trong hợp đồng đặt cọc thường thể hiện những thông tin cơ bản sau:
– Thông tin người bán: Họ và tên; ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân hoặc kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn). Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó. Chuẩn bị sổ đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận tình trạng bất động sản hay trích lục…
– Thông tin người mua: Họ và tên; ngày/tháng/năm sinh; chứng minh thư nhân dân; địa chỉ hộ khẩu thường trú;
– Thông tin của bên thứ 3 (người làm chứng): Họ và tên; ngày/ tháng/ năm sinh; thông tin về căn cước công dân; địa chỉ thường trú; địa chỉ liên hệ và số điện thoại liên hệ;
– Các nội dung về thoả thuận và cam kết của các bên như: thôn g tin nhà đất được mua bán, giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký
3.2. Lập hợp đồng mua bán nhà đất
Sau thủ tục đặt cọc có chữ ký của các bên thì sẽ tiến hành lập
Khi đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất, các bên mua bán cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu cần thiết sau:
– Giấy tờ tuỳ thân của bên mua và bên bán như: Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân còn giá trị sử dụng;
– Giấy tờ chứng nhận tình trạng hôn nhân của các bên: Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng độc thân;
– Hợp đồng đặt cọc đã được lập trước đó;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Trong trường hợp có yêu cầu về xác nhận cư trú thì không sử dụng sổ hộ khẩu giấy nữa mà các bên sẽ xin xác nhận cư trú thông qua Cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý dân cư.
Theo đó, khi các bên cung cấp những giấy tờ trên thì công chứng viên sẽ kiểm tra tính xác thực của những giấy tờ, tài liệu mà các bên cung cấp và lập hợp đồng mua bán nhà đất cho các bên. Sau đó, bên mua và bên bán sẽ đọc lại để xác nhận về nội dung hợp đồng cũng như yêu cầu chỉnh sửa (nếu có). Khi các bên đồng ý các nội dung, cam kết thoả thuận trong hợp đồng thì thực hiện việc ký tên, ký nháy, lăn tay để xác nhận về việc mua bán nhà đất.
Sau khi thực hiện lập hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng thì bên mua sẽ thanh toán cho bên bán số tiền còn lại và tiến hành làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu mới.
3.3. Sang tên sổ đỏ cho chủ sở hữu mới và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định:
Sau khi hoàn tất việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì người mua sẽ lập hồ sơ để đăng ký biến động đất đai và sang tên cho người mua. Theo đó, hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp mua bán nhà đất có công chứng;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp;
– Giấy tờ làm căn cứ miễn thuế và lệ phí (nếu có).
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu người sử dụng đất có nhu cầu.
Theo đó, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ tiến hành tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người sử dụng đất đã nộp hồ sơ. Nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Giấy chứng nhận về Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết hồ sơ.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Nghị định số 104/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 21/12/2022 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định liên quan đến việc nộp, xuất trình sổ hộ khẩu, sổ tạm trú giấy khi thực hiện thủ tục hành chính, cung cấp dịch vụ công
