Thực tế hiện nay, vì lý do muốn đóng ít thuế nên các bên mua bán nhà đất thường bàn bạc sẽ công chứng hợp đồng mua bán với giá nhà đất thấp hơn thực tế. Vậy công chứng giá mua đất thấp hơn thực tế có bị vô hiệu?
Mục lục bài viết
1. Công chứng giá mua đất thấp hơn thực tế có bị vô hiệu?
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các trường hợp hợp đồng sẽ bị vô hiệu, trong đó gồm:
– Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
– Vô hiệu do giả tạo.
– Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
– Vô hiệu do bị nhầm lẫn.
– Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
– Vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
– Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
– Vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Như vậy, theo căn cứ trên thì hợp đồng mua bán đất công chứng khi giá đất trên hợp đồng mua bán thấp hơn với giá thị trường khả năng sẽ bị vô hiệu do giả tạo. Thực tế nhiều bên ký với nhau hợp đồng mua bán giá thị trường nhưng vì mục đích trốn thuế mà ký hợp đồng mua bán khác với giá đất thấp hơn. Khi đó, hợp đồng ký với giá thấp hơn chính là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng mua bán thực tế với giá thị trường giữa các bên.
Theo đó, đối với trường hợp này thì người có quyền theo quy định được yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất là vô hiệu. Căn cứ quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự, thời hiệu để tuyên bố một giao dịch vô hiệu là 02 năm đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Còn với trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo thì thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu là không hạn chế.
2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán đất giá thấp hơn thực tế:
Như mục 1 đã phân tích, việc mua bán đất công chứng hợp với giá mua thấp hơn giá thực tế sẽ bị vô hiệu. Theo đó, Hợp đồng mua bán giả tạo đó sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng mua bán bị che giấu vẫn sẽ có hiệu lực.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp luật của hợp đồng vô hiệu là:
– Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
– Các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Lưu ý nếu như một trong các bên không thể hoàn trả bằng hiện vật được thì sẽ hoàn trả bằng tiền với giá trị tương ứng.
– Bên ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức trong việc thu hoa lợi, lợi tức;
– Bên có lỗi phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng.
3. Hành vi kê khai giá trên hợp đồng mua bán đất thấp hơn thực tế bị xử lý thế nào?
Dựa vào tính chất hành vi và hậu quả pháp lý do hành vi đó gây ra mà người nộp thuế có hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự.
Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính:
Căn cứ Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP quy định hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo mức sau:
– Đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ: phạt tiền tương ứng 1,5 lần số tiền thuế trốn.
– Đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên: phạt tiền tương ứng 1 lần số tiền thuế trốn.
– Đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng: phạt tiền tương ứng 2 lần số tiền thuế trốn.
– Đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng: phạt tiền tương ứng 2,5 lần số tiền thuế trốn.
– Đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên: phạt tiền tương ứng 3 lần số tiền thuế trốn.
Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Thứ hai, truy cứu trách nhiệm hình sự:
Đối tượng có hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá thực tế có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội
– Khung 1: phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:
Áp dụng đối với đối tượng có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội trốn thuế hoặc về một trong các tội quy định tại điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 Bộ luật hình sự. Cụ thể các hành vi gồm:
+ Không thực hiện ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp.
+ Không thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế.
+ Thực hiện nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật.
+ Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán.
+ Có hành vi sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn.
+ Có hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn.
+ Có hành vi khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan.
+ Có hành vi cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu.
+ Có hành vi cấu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa.
+ Có hành vi sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.
– Khung 2: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:
+ Thực hiện hành vi có tổ chức.
+ Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng.
+ Có hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thực hiện hành vi vi phạm.
+ Tái phạm nguy hiểm.
– Khung 3: phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
Có hành vi trốn thuế với số tiền 1 tỷ đồng trở lên.
– Ngoài bị xử phạt như trên, đối tượng phạm tội còn có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017;
– Bộ luật dân sự năm 2015;
– Nghị định số 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn.
