Các căn cứ pháp luật quy định về mở cửa sổ mới nhất? Có được trổ cửa sổ nhìn quay sang nhà bên cạnh không? Những điều cần lưu ý khi xây nhà liền kề với nhà của người khác? Quy định xử lý vi phạm về mở cửa sổ?
Khi các nhân thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở thì thường thiết kế của sổ để cho căn nhà của họ được thông thoáng hơn. Mặc dù pháp luật nước ta không quy định về việc cá nhân khi thực hiện xây dựng thì không được trổ cửa sổ nhưng việc trổ của sổ nhìn quay sang nhà bên cạnh thì có được không? Pháp luật nước ta quy định về vấn đề này như thế nào? Việc trổ cửa sổ sang nhà bên cạnh vi phạm quy định về công trình liền kề thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như thế nào? Bài viết dưới đây Luật Dương Gia cung cấp nội dung cụ thể:
Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí qua điện thoại 24/7: 1900.6568
1. Các căn cứ pháp luật quy định về mở cửa sổ mới nhất
Các quy định về trổ cửa sổ 2010 – 2015 và trước đó được thực hiện theo pháp luật xây dựng và luật dân sự 2005, các tiêu chuẩn xây dựng nhưng chưa rõ ràng và gây nhiều tranh cãi và được thay thế bằng các quy định về trổ cửa sổ theo BLDS 2015 và tiêu chuẩn xây Việt Nam năm 2012.
Có thể nói các quy định về mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở, công trình sẽ có các thời điểm áp dụng các quy định luật về trổ, mở cửa sổ khác nhau theo các quy chuẩn mở cửa sổ Việt nam khác nhau.
Cụ thể:
– Trước ngày 3/4/2008: Quy định mở cửa sổ theo Quy chuẩn Việt Nam (tập 1 năm 1997 ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) và phần II của tập 1 được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD). Trong đó có quy định hạn chế quyền trổ cửa như sau:
+ Từ tầng 2 trở lên chỉ được mở cửa đi, cửa sổ lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh ít nhất 2m và quy định khi mở cửa phải có biện pháp tránh nhìn trực tiếp và nội thất nhà bên cạnh.
Nếu ranh giới dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa có thiết kế cánh cố định, cửa chớp và mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m nếu có thỏa thuận với chủ bất động sản ở bên. Trường hợp nếu thỏa thuận bị hủy bỏ thì sẽ phải bít lỗ thông, cửa sổ mà không phải thương lượng, xét xử.
– Kể từ ngày 3/4/2008 các quy chuẩn trên được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD đó là: Tất cả các bộ phần của công trình nhà ở từ cánh cửa đi, cửa sổ không được quá giới hạn đất mà không quy định cụ thể hạn chế quyền như trước nên áp dụng các quy định mở cửa sổ theo BLDS 2005.
– Từ 28/12/2012 đến nay các quy định mở cửa sổ 2019 được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đang có hiệu lực thi hành TCVN 9411: 2012: Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế (Tiêu chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012).
Như vậy, quy định về mở cửa sổ mới nhất hiện nay từ năm 2012 đến nay 2019 được thực hiện dựa trên các các căn cứ từ quy định về trổ cửa sổ trong xây dựng ở nhiều văn bản:
– Luật Xây dựng 2014
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế
–
– Quyết định 682/BXD-CSXD về Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;
– Quyết định 3621/QĐ-BKHCN năm 2012 công bố Tiêu chuẩn quốc gia do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành
–
2. Có được trổ cửa sổ nhìn quay sang nhà bên cạnh không?
Quy định pháp luật có được phép mở cửa sổ sang nhà bên cạnh hay không, giới hạn quyền mở cửa sổ sang nhà liền kề như thế nào? Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.”
Tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc hạn chế quyền trổ cửa thì:
“Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Như vậy, theo quy định này thì chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa ra vào và cửa sổ hướng quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện tuy nhiên sẽ phải mở theo quy định của pháp luật xây dựng.
Trong đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật xây dựng 2014). Vì vậy, vậy quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm (đối diện, liền kề) sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau:
– Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại.
– Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi.
– Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng (bít lại).
Theo quy định tại Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ số 9411 năm 2012 được ban hành kèm theo Quyết định số 3621/QĐ-BKHCN tại Mục 6.4.3 có quy định:
“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.
Trong trường hợp của bạn, nếu khoảng cách giữa phần đất nhà trổ cửa đến phần sân của gia đình bạn là trên 2m thì họ hoàn toàn có quyền trổ cửa sổ. Tuy nhiên, nếu tường nhà trổ cửa sổ sát với phần sân của gia đình bạn (không đủ 2m) thì trong trường hợp này, việc trổ cửa sổ phải được gia đình bạn và các hộ khác có quyền sử dụng phần sân đó đồng ý, nếu không đồng ý thì phía nhà bên kia không được trổ cửa sổ.
3. Những điều cần lưu ý khi xây nhà liền kề với nhà của người khác
Khi tiến hành xây dựng nhà, chúng ta cần phải quan tâm đến các quy định của pháp luật liên quan đến công tác xây dựng. Đặc biệt là những trường hợp xây dựng nhà liền kề với nhà của người khác như:
– Đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng liền kề;
– Điều kiện được mở cửa sổ nhìn sang nhà liền kề;
– Bồi thường thiệt hại khi nhà liền kề bị sụt lún, nứt… do hoạt động xây dựng nhà của mình gây nên.
Việc xây nhà liền kề với một công trình bên cạnh thì cần phải tuân thủ các quy định để không làm ảnh hưởng, xâm hại đến quyền lợi của các hộ ở nhà liền kề.
4. Quy định xử lý vi phạm về mở cửa sổ
Theo quy định nếu vi phạm các quy định về xây dựng mở, trổ cửa sổ không đảm bảo các tiêu chuẩn sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Cụ thể, khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cố tình xây dựng cửa sổ nhằm cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được sử dụng, quản lý hợp pháp của người khác thì sẽ bị:
– Phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng
– Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng nếu có (trong trường hợp xây dựng nhà ở mở cửa sổ, lối đi trái quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
– Buộc phá dỡ, hoàn nguyên trạng công trình vi phạm
Như vậy, nếu có hành vi vi phạm khoản 7 Điều 15 thì có thể người vi phạm sẽ bị xử phạt vi vi phạm hành chính theo quy định trên.
