Bất động sản liền kề là gì? Quyền đối với bất động sản liền kề?

1. Bất động sản liền kề là gì?

Bất động sản liền kề là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng có một ranh giới về địa như cũng như có quy chế pháp lý đối với quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình

Cụ thể, quy định của pháp luật đối với bất động sản liền kề như sau:

– Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.

– Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

– Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc quy định trong Điều 248 Bộ luật dân sự 2015, bao gồm:

Một là, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;

Hai là, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;

Ba là, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

– Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

– Cụ thể quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm các nội dung sau: Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa; nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải; quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề; quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; quyền về lối đi qua; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.

– Việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề thực hiện theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể, các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề là:

Một là, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;

Hai là, việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;

Ba là, theo thỏa thuận của các bên;

Bốn là, trường hợp khác theo quy định của luật.

Thực tế, một số nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề đã được quy định trong Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 2015 đã hệ thống lại và quy định rõ ràng hơn về quyền này.

2. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng giữa các bất động sản liền kề:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin quý Công ty Luật Dương Gia giải đáp giúp tôi vấn đề sau: Hiện nay gia đình tôi có một diện tích đất ở xung quanh đã xây tường bao và các công trình kiên cố. Tuy nhiên giáp bên cạnh diện tích đất nhà tôi đang sinh sống có một diện tích đất của một gia đình không sử dụng đến đã lâu, nay gia đình ông hàng xóm trên có nhu cầu sử dụng diện tích đất nói trên nên đã tiến hành đổ đất tân để làm trang trại chăn nuôi lợn thương phẩm nên đã đổ đất cao hơn phần đất nhà tôi và ấp đất trực tiếp và phần tường rào và các công trình của gia đình tôi mà chưa được sự đồng ý của gia đình tôi. Vậy xin hỏi gia đình nhà ông hàng xóm trên làm đúng hay sai? Xin quý công ty tư vấn giúp gia đình tôi phương án giải quyết đúng nhất để trách thiệt thòi đến quyền lợi của gia đình tôi.

Luật sư tư vấn:

Điều 266 Bộ luật dân sự 2015 quy định về mốc giới giữa các bất động sản liền kề như sau: Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Vì bạn đã xây tường bao xung quanh nhà mà không có sự thỏa thuận của chủ đất liền kề nên bạn phải đảm bảo rằng toàn bộ phần tường rào đó nằm trên phần đất nhà mình.

Điều 267 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.”

Theo như bạn trình bày, hiện tại chủ thửa đất bên cạnh có ý định xây trang trại nuôi lợn, đã đổ đất và lấp đất trực tiếp và phần tường rào và các công trình của gia đình bạn mà chưa được sự đồng ý của gia đình bạn.

Như vậy, có thể thấy với việc xây dựng trang trại lợn có khả năng sẽ gây ô nhiễm môi trường nề chủ thửa đất cần phải xât dựng cách phần tường rào nhà bạn một khoảng cách nhất định bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Hơn nữa, việc lấp đất đã lấp trực tiếp lên tường bao và một số công trình khác của nhà bạn nên có thể thấy hành vi của chủ thửa đất bên cạnh đã trái quy định pháp luật. Mặt khác, đây không phải là đất của nhà hàng xóm mà là của người khác đã lâu không sử dụng, việc tự ý sử dụng đất của người khác mà chưa có sự đồng ý của chủ sở hữu là hành vi trái pháp luật.

Trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu ngừng lấp đất, yêu cầu họ lấp đất và xây dựng lùi lại một khoảng cách hợp lý so với tường bao nhà bạn nhằm đảm bảo an toàn cho các công trình trên đất nhà bạn và để đảm bảo vấn đề vệ sinh, an toàn sau này. Với việc lấp đất trước đó mà có gây thiệt hại đến công trình nhà bạn thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường. Nếu chủ đất bên cạnh không đồng ý thì bạn có quyền làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết.

3. Khoảng cách tối thiểu khi trổ cửa sổ giữa bất động sản liền kề:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Tôi xin được hỏi luật sư theo quy chuẩn xây dựng mới thì mở cửa sổ có giới hạn tối thiểu 2m cách ranh giới đất giữa hai nhà như quy chuẩn cũ nữa không hay chỉ cần mở cửa sổ trong phạm vi đất nhà mình là được?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ theo quy định sau:

– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Ngày 03/4/2008 Bộ Xây dựng đã có Quyết định 04/2008/QĐ-BXDQCVN quy định về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN: 01/2008/BXD”. Quy chuẩn này thay thế phần II (về quy hoạch xây dựng) ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD.  Điều 7 có quy định chi tiết về việc mở cửa sổ sang hộ liền kề như sau:

“- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.

– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định…”

Ngoài ra, theo Điểm 6.4.3.1 của Quy chuẩn TCVN 9411 ban hành kèm theo Quyết định số 3621/QĐ-BKHCN thì chủ sở hữu nhà không được phép mở cửa sổ nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng đất của người khác. Chỉ được phép mở cửa sổ nếu tường xây cách ranh giới lô đất, nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

Như vậy, theo quy định hiện hành vẫn quy định ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa sổ. 

4. Nghĩa vụ thoát nước mưa của bất động sản liền kề:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi luật sư: Nhà của tôi bị công trình mái của nhà liền kề, để nước mưa dội trực tiếp vào tường nhà tôi gây ngấm tường. Tôi đề nghị nhà liền kề khắc phục nhưng họ bảo mái nhà đúng chỉ giới đất, nên họ không khắc phục. Xin hỏi luật sư giải quyết như thế nào? Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Điều 269 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa như sau:

“Chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.”

Theo qui định tại chương 2 điểm 2.8.12 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định quan hệ với các công trình bên cạnh như sau:

“Công trình không được vi phạm ranh giới:

– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;

– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.”

Như vậy, hành vi xây mái nhà của nhà hàng xóm làm cho nước mưa chảy xuống nhà của nhà bạn là bất động sản liền kề là hành vi vi phạm quy định pháp luật.

Để đảm bảo quyền lợi cho bạn, trước tiên bạn có yêu cầu chủ nhà hàng xóm chấm dứt hành vi vi phạm và phải khắc phục hậu quả đã gây ra. Nếu chủ sở hữu nhà bên cạnh không tự nguyện chấm dứt hành vi đó, bạn có quyền làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc khởi kiện tới Tòa án nơi người hàng xóm đang cư trú để yêu cầu giải quyết.

5. Quyền yêu cầu giành lối đi vào bất động sản liền kề:

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có sở hữu một mảnh đất từ năm 2006 có sổ đỏ. Nhưng không sử dụng đến, hiện nay mảnh đất đó có đào ao thả cá chung với ao của làng. Hiện nay làng tôi có nhu cầu làm đình làng, cả làng nhất trí bán khu đất ở gần mảnh đất nhà tôi để lấy tiền làm đình. Nhưng theo cách chia của làng thì họ bán cả đất phía trước đất nhà tôi. Nếu bán như vậy đất nhà tôi ko còn lối vào. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi . Làng tôi làm thế có đúng không? Nhà tôi có quyền yêu cầu lối đi cho gia đình tôi ko? Việc đó đc quy định tại điều nào, khoản nào. Xin cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, việc làng bạn bán đất là hợp pháp nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cả cộng đồng dân cư (làng bạn) một cách hợp pháp.

Khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất quy định: “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;”. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật Việt Nam thừa nhận và tạo điều kiện để cộng đồng dân cư có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình.

Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Bởi vậy, nếu chứng minh được quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì làng của bạn hoàn toàn có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho chủ thể khác.

Thứ hai, trong trường hợp này, quyền và lợi ích của gia đình bạn vẫn được đảm bảo theo quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự 2015.

“Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

 Điều quan trọng trong trường hợp này  là không phụ thuộc vào việc ai là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng thửa đất mà làng bạn sắp bán và những thửa đất xung quanh thửa đất mà gia đình bạn đã có sổ đỏ thì bạn luôn có quyền được tạo một lối đi trên những bất động sản liền kề theo quy định tại điều 275 nêu trên. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng, để được thực hiện quyền này thì bạn cần chứng minh thửa đất của gia đình bạn bị bao bọc bởi các thửa đất khác dẫn đến việc không có lối đi ra- vào dẫn đến ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng thửa đất đó.

Như vậy, dù ai là chủ sở hữu của thửa đất mà làng bạn có ý định bạn thì bạn cũng có quyền yêu cầu người đó tạo điều kiện để bạn có lối đi riêng dẫn vào bất động sản của mình, đổi lại bạn cũng cần dành cho chủ sở hữu bất động sản liền kề đó một lợi ích nhất định nào đó theo thỏa thuận của hai bên. Đồng thời, với tư cách là chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc, bạn cũng có các quyền theo quy định tại Điều 273 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”

Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể tự thỏa thuận với phía bên làng về việc dành cho lối đi ra đường công cộng. Nếu không tự thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân xã để hòa giải. Nếu không hòa giải được thì gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện lên Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.