Có được đòi lại nhà khi chưa hết hạn hợp đồng cho thuê?

1. Có được đòi lại nhà khi chưa hết hạn hợp đồng cho thuê?

Căn cứ quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận nêu tại hợp đồng thuê nhà mà bên thuê và bên cho thuê nhà đã ký kết với nhau, bên cho thuê nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội mà thực hiện cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;

– Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê nhà sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê nhà tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê nhà chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê nhà làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người dân xung quanh mà đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc tiến hành lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không thực hiện khắc phục;

– Bên cho thuê nhà thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá của nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này thì bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.

Như vậy, nếu như hai bên (bên thuê, cho thuê nhà) không có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì người cho thuê nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng (đòi lại nhà) trong những trường hợp vừa nêu trên.

Lưu ý rằng:

– Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn (đòi lại nhà), bên cho thuê nhà phải báo trước cho bên thuê nhà ít nhất 30 ngày trừ trường hợp trong hợp đồng thuê nhà hai bên có thoả thuận khác về thời gian phải báo trước khác với quy định này.

– Nếu không có hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê không được các bên thoả thuận hoặc không xác định theo đúng mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà bất cứ lúc nào (tức là ở trường hợp này, bên cho thuê nhà có quyền đòi lại nhà bất cứ lúc nào), nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

– Người cho thuê nhà đòi lại nhà (đơn phương chấm dứt hợp đồng) trái pháp luật phải bồi thường cho người thuê nhà. Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 132 của Luật Nhà ở 2014, nếu bên cho thuê nhà vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà (đòi lại nhà) mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường, cụ thể như sau:

+ Trước hết, các bên (bên thuê và bên cho thuê nhà) có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức bồi thường (một lần, nhiều lần). Nếu như không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại (bên thuê nhà) có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.

– Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

+ Thiệt hại về tài sản: các lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; những chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn.

+ Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu như không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại.

2. Các bước khi người cho thuê nhà đòi lại nhà:

Như đã phân tích ở mục trên, người cho thuê nhà sẽ chỉ được đòi lại nhà cho thuê theo đúng quy định của pháp luật khi:

– Bên cho thuê nhà và bên thuê nhà thỏa thuận về vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê nhà;

– Bên cho thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đã nêu ở mục trên.

Khi đó, các bước để người cho thuê nhà đòi lại nhà được thực hiện như sau:

Bước 1: xác định quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê

Bước đầu tiên để người cho thuê nhà đòi lại nhà một cách hợp pháp và không phải bồi thường đó chính là xác định quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê.

Bước 2: Sau khi đã xác định đúng trường hợp và chứng cứ chứng minh việc có các căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, nếu như hợp đồng thuê nhà được lập thành văn bản và được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng thì khi gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên thuê nhà thì nên gửi thêm một thông báo đến tổ chức hành nghề công chứng hợp đồng thuê nhà.

Bước 3: Nếu bên kia đồng thuận về việc chấm dứt thì cả hai thỏa thuận và lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.

Khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà mà các bên không thể giải quyết được có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nơi có xảy ra tranh chấp (nơi cho thuê nhà hoặc thuê) để yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng vi phạm quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

3. Giải quyết tranh chấp tại tòa án khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê:

Như đã nêu ở mục trên, khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà mà các bên không thể giải quyết được có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nơi có xảy ra tranh chấp. Như vậy, quy trình để thực hiện khởi kiện giải quyết tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê được thực hiện như sau:

3.1. Nộp hồ sơ khởi kiện:

Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê đến tòa án nhân dân có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho thuê (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Hợp đồng thuê nhà;

– Các căn cứ chứng minh việc bên cho thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà (nếu có);

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện.

Người khởi kiện gửi hồ sơ đã chuẩn bị vừa nêu trên đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

3.2. Thụ lý vụ án:

– Tòa án có trách nhiệm sau đây sau khi nhận được đơn khởi kiện:

+ Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết;

+ Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

– Người khởi kiện thực hiện:

+ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, người khởi kiện giải quyết tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê phải nộp tiền tạm ứng án phí;

+ Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện giải quyết tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

– Cuối cùng, Tòa án thụ lý đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê kể từ khi nhận được biên lai này.

3.3. Chuẩn bị xét xử:

Thời hạn chuẩn bị xét xử các vụ án được quy định như sau:

– 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

– Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể ra quyết định gia hạn thêm thời hạn chuẩn bị xét xử một lần nhưng không quá 02 tháng.

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử:

+ Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành lấy lời khai của các đương sự;

+ Thẩm phán được phân công tiến hành các phiên họp thực hiện kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai các chứng cứ;

+ Thẩm phán được phân công hòa giải, tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

3.4. Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm:

– Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

– Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa giải quyết tranh chấp khi người cho thuê nhà đòi lại nhà cho thuê có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Bộ Luật Dân sự 2015.