Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở không?

1. Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở không?

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở là một trong những giao dịch diễn ra vô cùng phổ biến trên thị trường bất động sản. Căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020, có quy định về việc, bên mua và bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê mua các loại tài sản được xác định là nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua hoặc bên thuê mua chưa được nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và phải đáp ứng được yêu cầu về mặt hình thức theo quy định của pháp luật, quá trình chuyển nhượng này phải có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được phép tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật. Và chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và không được thu bất kỳ một khoản chi phí nào liên quan đến hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở đó. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. 

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 36 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng, cụ thể như sau:

– Bên thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà và các công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, quá trình chuyển nhượng phải có sự xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng đó;

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo quy định của pháp luật, bên cho thuê mua xe phải có trách nhiệm và nghĩa vụ tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và không được thu bất kỳ một khoản chi phí nào có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở;

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

– Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở theo phân tích ở trên sẽ không được áp dụng với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy có thể nói, bên thuê mua hoàn toàn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng khác, khi hồ sơ đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở phải được lập thành văn bản và phải có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua đó.

2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở: 

Theo phân tích ở trên, bên thuê mua hoàn toàn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở còn phải đáp ứng được những điều kiện do pháp luật quy định, bao gồm:

– Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hũ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở phải được lập thành văn bản;

– Quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở phải có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng đó;

– Có hợp đồng thuê mua được lập theo quy định của pháp luật, cụ thể là tại Điều 6 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, nếu như các bên đã ký hợp đồng trước giai đoạn ngày 1 tháng 3 năm 2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết;

– Hợp đồng thuê mua nhà ở phải thuộc diện không có tranh chấp và không bị khiếu kiện dưới bất kỳ hình thức nào;

– Nhà thuộc hợp đồng thuê mua không thuộc diện bị kê biên hoặc thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp khi được bên nhận thế chấp đồng ý;

– Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng, nếu như bên thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà bên có nhu cầu chuyển nhượng chỉ chuyển nhượng từng căn hộ thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở. Theo đó thì quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản:

Bước 1: Các bên có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở cần phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu do pháp luật quy định. Sau đó các bên tiến hành thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng được xác định là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật thì sẽ không bắt buộc phải tiến hành hoạt động công chứng quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thành phần hồ sơ đề nghị công chứng trong trường hợp này bao gồm các loại giấy tờ sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở;

– Bản chính hợp đồng thuê mua nhà ở đã ký kết lần đầu với chủ đầu tư dự án;

– Giấy tờ chứng minh số tiền bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;

– Giấy tờ tùy thân của các bên;

– Biên bản giao nhà và công trình xây dựng … cùng một số giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.

Bước 2: Nộp nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí và lệ phí trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, được tính kể từ ngày nhận được các loại giấy tờ cần thiết có liên quan, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có trách nhiệm xem xét và xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và không được thu bất kỳ một khoản kinh phí nào từ các bên. 

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020;

– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.