Hiện nay, việc bán nhà khi đang bị ngân hàng giữ sổ đỏ thường là nỗi băn khoăn thường trực của các chủ sở hữu nhà đất bởi họ bị hạn chế nhất định về quyền đối với tài sản này. Vậy cá nhân có được bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?
Mục lục bài viết
1. Có được bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?
Hiện nay, cá nhân có nhu cầu huy động nguồn vốn để hỗ trợ đầu tư kinh doanh, đầu tư, giải quyết những vấn đề khác trong cuộc sống thì việc vay vốn ngân hàng là một trong những lựa chọn hàng đầu được các cá nhân ưu tiên. Hình thức thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng cũng diễn ra vô cùng phổ biến và được nhiều người dân lựa chọn tin tưởng. Một khi lựa chọn hình thức thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng thì cá nhân là chủ sở hữu cũng bị giới hạn một số quyền nhất định bởi đây được coi là tài sản đảm bảo đối với khoản vay nợ tránh rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp người vay nợ không có khả năng chi trả. Vì vậy, các cá nhân thường băn khoăn liệu sổ đỏ đang bị thế chấp cho ngân hàng có được tiến hành chuyển nhượng mua bán hay không thì bài viết này xin được giải đáp thông tin cơ bản dưới đây: Nhà đất đang được thế chấp trong ngân hàng ngoài việc phải đảm bảo những điều kiện chung liên quan đến điều kiện thửa đất chuyển nhượng tặng cho liên quan đến các đối tượng nhận chuyển nhượng tặng cho và không thuộc những trường hợp không được nhận chuyển nhượng tặng cho được quy định tại Điều 191, Điều 192 là đất 2013 thì việc bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ cũng phải có những điều kiện riêng nhất định.
Theo ghi nhận tại Khoản 8 Điều 320
– Đối với trường hợp các cá nhân sử dụng hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem đi thế chấp thì hoàn toàn có quyền được bán, thay thế, trao đổi, tài sản thế chấp.
Để giải quyết tình trạng này thì tài sản thế chấp sẽ được chuyển đổi bằng việc sử dụng quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi;
Khi cá nhân mang kho hàng là tài sản đem đi thế chấp tại ngân hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho tuy nhiên phải đảm bảo đúng giá trị hàng hóa trong kho như thỏa thuận ban đầu;
– Trường hợp thứ hai: cá nhân được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp mà những tài sản này không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Trường hợp này phải có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.
Với quy định nêu trên, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì bắt buộc phải có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp.
2. Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:
2.1. Cá nhân tiến hành thỏa thuận giữa các bên với nhau:
Các bên bao gồm người mua, người bán và bên ngân hàng nếu có thể lựa chọn được hình thức thỏa thuận này thì nên ưu tiên sử dụng bởi vì sẽ diễn ra nhanh chóng tránh những rủi ro sau này đối với người bán và mua.
Đầu tiên chủ sở hữu căn nhà và người mua sẽ cùng tới ngân hàng lập nên một thỏa thuận ba bên bằng văn bản cụ thể ghi nhận việc đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc lãi vay của bên bán đối với ngân hàng; mục đích của việc này đó là tiến hành giải chấp khoản thế chấp tại ngân hàng.
Sau khi lập nên
+ Số tiền được đem ra để đặt cọc sẽ được bên mua sử dụng để trả gốc và lãi cho ngân hàng;
+ Sau khi ngân hàng tiếp nhận số tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cả gốc hoặc lãi đối với khoản vay của người bán đất thì tiến hành ra thông báo giải chấp nhà đất. Sau khi giải chấp sẽ tiến hành bàn giao sổ đỏ cho bên mua;
– Khi cầm trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên mua sẽ tiến hành mang giấy chứng nhận này đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành giải chấp. Việc thực hiện giải chất tại Văn phòng đăng ký đất đai có thể cá nhân người bán hoặc người mua được ủy quyền bằng văn bản;
– Trong thời gian này, sau khi được giải chấp xong bên mua và bên bán cùng nhau tới Phòng công chứng để ký kết
– Bên mua sau khi đã hoàn tất các thủ tục giải chấp và tiến hành công chứng hợp đồng mua bán thì sẽ nộp hồ sơ, thực hiện thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai để hoàn tất toàn bộ quy trình này.
2.2. Giải chấp thông qua việc sử dụng tài sản khác để thay thế:
– Chủ sở hữu hợp pháp, người mua nhà liên lạc phía bên ngân hàng đang tiến hành cho vay thế chấp đề ra yêu cầu đưa một tài sản khác vào đảm bảo cho khoản vay và tiến hành rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.
Nếu được ngân hàng chấp nhận thì ngân hàng này sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp. Sau khi nhận được văn bản thông báo giải chấp chủ sở hữu nhà hoặc người mua tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền;
– Sau khi làm việc với bên ngân hàng xong thì các bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để lập nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất;
– Chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực mới có tính hiệu lực pháp lý và mới đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai; Cá nhân cần lưu ý trong quá trình chuẩn bị hồ sơ để sang tên đổi chủ thì nghĩa vụ về nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ nhà đất vẫn phải tuân thủ theo đúng quy định trình tự.
– Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ này, đến thời hạn thì sẽ nhận sổ đỏ đã sang tên nên mua.
Như vậy, với hướng giải quyết nêu trên trong trường hợp nếu ngân hàng không đồng ý cho tiến hành bán trực tiếp tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng thì cá nhân có thể lựa chọn việc giải chấp thông qua việc lấy tiền đặt cọc mua nhà hoặc thế chấp một tài sản khác để giải chấp để có thể thực hiện việc bán tài sản này theo đúng kế hoạch dự định ban đầu.
3. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:
Thủ tục để thực hiện cách mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng không hề phức tạp hoặc rườm rà, các cá nhân chỉ cần thực hiện theo đúng các bước mà bài viết phân tích thì có thể thuận lợi hoàn thành thủ tục này:
Bước 1: Tiến hành giải chấp
Bên bán, bên mua sẽ tiến hành ra tại ngân hàng nơi đang thế chấp nhà đất này để lập nên cam kết thanh toán tiền mua nhà giữa người mua người bán và cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Văn bản cam kết thỏa thuận này phải có đầy đủ các thông tin cơ bản rõ ràng chính xác và cuối văn bản có chữ ký của ba bên, đặc biệt phải là phải công chứng, chứng thực. Sau khi ký kết thỏa thuận này, người mua sẽ tiến hành thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng. Số tiền này được thanh toán trả cả gốc, cả lãi của khoản vay của người bán đất. Hoàn tất thủ tục này thì mới được giải chấp nhà đất đang thế chấp.
Bước 2: Lập hợp đồng mua bán nhà đất
Sổ đỏ một khi đã được giải chấp tại ngân hàng thì các bên thực hiện các thủ tục theo trình tự như bình thường đó là lập nên hợp đồng mua bán nhà đất sau đó đem ra văn phòng công chứng thực hiện xác định thông tin.
Bước 3: Hoàn tất các nghĩa vụ đối với nhà nước
Theo quy định hiện hành khi các cá nhân tiến hành chuyển nhượng nhà đất trừ những trường hợp được miễn hoặc giảm tiền thuế thu nhập cá nhân hoặc các khoản thuế lệ phí trước bạ thì các cá nhân đều có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ này tại chi cục thuế nơi có bất động sản;
Bước 4: Thực hiện sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Đây được coi là giai đoạn cuối cùng mà các cá nhân thực hiện để hợp pháp hóa việc chuyển nhượng mua bán. Bộ hồ sơ cá nhân cần chuẩn bị gồm các giấy tờ như sau:
– Mang sẵn theo hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực;
– Cùng với đó là văn bản chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu đó là bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ đã được thực hiện tại chi cục thuế có thẩm quyền;
– Cùng với đó là một đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai được ban hành theo mẫu sẵn;
– Tất cả các giấy tờ tùy thân thể hiện rõ thông tin nhưng họ tên, địa chỉ nơi cư trú, tình trạng hôn nhân.
Văn bản pháp luật được sử dụng: Bộ luật Dân sự 2015.
