Chuyển quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư !
Tôi có một vấn đề về mua bán đất nhờ luật sư tư vấn giúp tôi.
Vợ chồng tôi có 1 mảnh đất đứng tên vợ chồng tôi. Vừa rồi tôi có bán miếng đất này cho vợ chồng anh chị ở địa phương cùng chỗ tôi với giá bán là 315 triệu đồng, bên bán làm sổ .
Khi giao dịch tôi nhận đặt cọc 60 triệu và viết giấy tay nhận tiền đặt cọc, có thõa thuận là khi làm xong sổ bên mua phải trả hết số tiền còn lại là 255 triệu đồng thì bên bán mới giao sổ. Sau khi tôi làm sổ xong, tôi có hối bên mua thanh toán tiền để tôi giao sổ, khoảng 15 ngày sau bên mua trả thêm tôi 75 triệu còn lại 180 triệu hứa trả sau, sau 1 tháng tôi lại hối vợ chồng bên mua thanh toán số còn lại, nhưng bên mua bảo không có tiền trả nên nói tôi cho mượn lại sổ đi vay ngân hàng để thanh toán, vợ chồng tôi cũng cho mượn và đi theo đến ngân hàng. Sau 3 tháng chúng tôi hối thúc đều nhưng bên mua cứ khất lần khất lượt nói giấy tờ bị trục trặc không vay được nên không có tiền trả. Tôi có hỏi bên mua nếu không có khả năng thanh toán thì ra công chứng sang lại đất cho vợ chồng tôi, nhưng bán mua nói không kí giấy công chứng được, phải chờ xóa phong tỏa mới giao dịch được.
Xin cho hỏi:
1. Người vợ bên mua bị phong tỏa không giao dịch, sao khi mua đất của vợ chồng tôi bên công chứng vẫn chứng thực được

2. Tôi sợ thời gian lâu dài bên mua dở trò, khai báo mất sổ làm lại sổ mới.
3.Có cách nào để bên mua cầm sổ vay được ngân hàng.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty   LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty  LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Theo quy định tại Bộ luật dân sự  thì:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Như vậy, tại thời điểm bạn làm các thủ tục chuyển quyền và có công chứng chứng thực này thì hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật rổi.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Theo bạn trình bày thì bạn đã cho gia đình người mua đất mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi thế chấp ngân hàng. Với quy định tại Bộ luật dân sự thì:

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.

Theo các quy định này thì bên đã thế chấp tài sản sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho mảnh đất đó nếu chưa thanh toán hết nghĩa vụ nợ ngân hàng và không được phép của bên ngân hàng. Và như vậy đây là tài sản đang thế chấp trong ngân hàng thì mặc dù thuộc diện quản lý của gia đình bạn nhưng vẫn là tài sản của ngân hàng đang nắm giữ, phòng công chứng sẽ không công chứng cho bạn vì hiện tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang nằm trong ngân hàng rồi.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.