Để được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản thì đều phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Khi đáp ứng đầy đủ điều kiện, chủ thể phải lập hồ sơ và tiến hành thủ tục theo đúng quy định của pháp luật để thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản:
Dù là chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án bất động sản bất động sản thì cũng cần đáp ứng được những điều kiện theo quy định pháp luật:
+) Điều kiện đối với bất động sản:
– Đầu tiên dự án đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nộp hồ sơ yêu cầu phê duyệt dự án lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt), có quy hoạch chi tiết 1/500 ( đó là quy hoạch mô tả thật chi tiết về công trình trong dự án, số liệu kĩ thuật từ hệ thống ngầm đến độ cao, bao nhiêu căn nhà, căn hộ, số dân cư ra sao….) hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.
– Một điều kiện quan trọng nữa là dự án đó không có tranh chấp về quyền sử dụng đất (vì khi tranh chấp đất thì chưa xác định được chủ sử dụng đất là ai để đưa ra quyết định), không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (nhằm để đảm bảo thi hành án), không phải chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Phải đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tránh trường hợp phát sinh tranh chấp cũng như là một giàng buộc để đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể được bồi thường.
– Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đó thì để chuyển nhượng được phải đã xây xong các công trình hạ tầng, kỹ thuật theo tiến độ nghi trong dự án đã được phê duyệt.
– Ngoài ra dự án không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu có vi phạm trong quá trình triển khai dự án mà có quyết định xử phạt thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt đó.
+) Điều kiện về chủ thể:
– Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là toàn bộ (trường hợp chuyển nhượng toàn bộ) hay một phần (trường hợp chuyển nhượng một phần dự án).
– Đối với chủ đầu tư mua dự án kể cả là toàn bộ hay một phần dự án bất động sản phải có giấy phép kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng tiến độ công trình và theo đúng quy định pháp luật.
2. Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản:
Mỗi chủ thể quyết định đầu tư sẽ có trình tự thủ tục, hồ sơ khác nhau (Ủy ban nhân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư)
Căn cứ Điều 12 Nghị định 76/2015NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
+) Dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư:
Hồ sơ bao gồm:
– Phải có đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư.
– Đối với dự án, phần dự án đề nghị chuyển nhượng phải có những giấy tờ sau:
Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nộp bản sao có chứng thực, công chứng).
Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (nộp bản sao có công chứng, chứng thực).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc một phần dự án đề nghị chuyển nhượng (nộp bản sao có công chứng, chứng thực).
– Ngoài ra trong hồ sơ cần phải có Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng.
– Bên cạnh đó chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cũng cần có những giấy tờ sau:
Có đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án .
Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (được phép hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản) trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đâu tư.
Ngoài ra còn có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện dự án theo quy định pháp luật, trường hợp không có thì phải có văn bản xác minh có vốn thuộc sở hữu của mình, có xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc
3. Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản:
– Đối với dự án khu đô tị mới, dự án phát triển nhà ở thì chủ đầu tư sẽ nộp một bộ hồ sơ gồm những giấy từ trên lên Sở xây dựng để yêu cầu giải quyết.
– Còn đối với các dự án bất động sản khác thì chủ đầu tư nộp lên Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
– Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ phải lấy ý kiến của Sở kế hoạch và Đầu tư, Sở tài chính, Sở tài nguyên và Môi trường, Sở xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành để tiến hành thẩm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện để chuyển nhượng thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ tử biết.
Trường hợp đủ điều kiện để chuyển nhượng khi có quyết định cho chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày các bên phải hoàn thành kí kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành bàn giao dự án hoặc một phần dự án. Bên cạnh đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án và có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ.
Tuy nhiên trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư chuyển nhượng phải
Căn cứ Điều 13 Nghị định 76/2015NĐ-CP quy định chi tiết th hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
+) Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư:
Hồ sơ cũng cần có những giấy tờ cần thiết như đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư. Tuy nhiên về mặt thủ tục có những sự khác nhau chủ đầu tư chuyển nhượng bất động sản sẽ gửi một bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
Kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ trong thời hạn 45 ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch và Đầu tư, Bộ tài chính, Bộ tài nguyên môi trường và Bộ quản lý chuyên ngành để tổ chức thẩm định sau đó Báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bên cạnh đó dù là theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện hay theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì đối với chủ thể đầu tư nhận chuyển nhượng bất động sản nếu là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng thì phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
4. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho tôi hỏi theo quy định của pháp luật, trong hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm có những nội dung gì? 2 bên có thể tự thỏa thuận với nhau được hay không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
Như vậy, theo quy định của pháp luật, trong hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có 13 thông tin chính như trên. Ngoài ra, hai bên có thể thỏa thuận với nhau những vấn đề khác liên quan. Tuy nhiên lưu ý thỏa thuận của hai bên phải đúng theo quy định của pháp luật. Nếu thỏa thuận của hai bên trải pháp luật thì điều khoản đó sẽ bị vô hiệu và không có giá trị pháp lý.
5. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư, hiện tại theo tôi được biết thì các quy định về kinh doanh bất động sản đang áp dụng theo quy định mới. Luật sư cho tôi hỏi là nếu tôi muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, những dự án này do thủ tướng chính phủ quyết định thì điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng là gì? Mong Luật sư tư vấn!
Luật sư tư vấn:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu:
+ Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
+ Không làm thay đổi nội dung của dự án;
+ Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH 13 ngày 25/11/2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Quyết định số 1376/QĐ-BXD ngày 30 tháng 11 năm 2015 khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản phải đảm bảo yêu cầu điều kiện sau:
Yêu cầu điều kiện 1:
+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
Yêu cầu điều kiện 2:
+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Yêu cầu điều kiện 3:
+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Yêu cầu điều kiện 4:
+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Yêu cầu điều kiện 5:
+ Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Yêu cầu điều kiện 6:
+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
= > Đáp ứng đủ điều kiện trên bên bạn sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
