Cho thuê nhà nhưng không có hợp đồng có bị phạt không?

1. Cho thuê nhà nhưng không có hợp đồng có bị phạt không?

Về bản chất căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà là thoả thuận giữa người cho thuê và người thuê và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

– Thông tin cá nhân của người cho thuê và người thuê;

– Bảng mô tả chi tiết các đặc điểm của nhà ở cho thuê: Về kết cấu, diện tích, hệ thống điện nước, … Trường hợp đối tượng cho thuê là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu, sử dụng chung và sở hữu, sử dụng riêng,…;

– Giá cho thuê nhà ở;

– Thời hạn cho thuê và quy định về hình thức, thời hạn trả tiền thuê;

– Các quy định về thời hạn giao nhà;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Căn cứ theo các quy định trên, đối với việc thuê nhà các bên cần phải thỏa thuận và phải lập thành văn bản hợp đồng có các nội dung được quy định như trên. Việc lập hợp đồng thuê nhà giúp cho quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê được bảo vệ nếu có tranh chấp phát sinh và đảm bảo đúng quy định pháp luật về hình thức của việc cho thuê nhà. Hiện nay, chưa có quy định về mức phạt đối với hành vi không lập hợp đồng khi cho thuê nhà nói trên.

2. Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đối với hợp đồng cho thuê nhà mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Căn Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Đối với trường cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Dựa theo các quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc các bên phải tiến hành công chứng, chứng thực, nếu các bên tự thỏa thuận với nhau về việc đồng ý công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo  quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà thì các bên nên tiến hành công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng thuê nhà.

3. Rủi ro khi thuê nhà không lập hợp đồng:

3.1. Người thuê khó đòi lại tiền đặt cọc:

Trước khi thuê nhà, các bên thường thoả thuận về các thông tin đối với việc thuê nhà và các bên thường sẽ thực hiện đặt cọc một khoản tiền để tạo niềm tin cho việc đảm bảo thực hiện việc thuê nhà. Trong trường hợp lập hợp đồng, các bên sẽ có thoả thuận về mức đặt cọc và phương thức xử lý tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà.

Do đó, nếu các bên thuê nhà mà không lập hợp đồng thuê nhà thì việc để chứng minh các bên thuê nhà có thoả thuận về việc đặt cọc và xử lý số tiền đặt cọc trên thực tế là rất khó.

3.2. Không đòi được bồi thường nếu chủ nhà vi phạm:

Trường hợp các bên thuê nhà có tiến hành lập hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định về việc bồi thường thiệt hại. Trong quá trình thuê ở nếu có phát sinh do một trong hai bên không thực hiện theo thoả thuận nêu trong hợp đồng thì bên còn lại có thể đòi bồi thường theo quy định tại khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015. Và bên cho cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thu hồi nhà ở đang cho thuê theo Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, nếu bên thuê không thực hiện theo thoả thuận như: không trả tiền thuê nhà, dùng nhà không đúng mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê,…

Do đó, hợp đồng thuê nhà chính là căn cứ để các bên dựa vào để thực hiện việc đòi bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế xảy ra. Nếu không có hợp đồng thuê nhà, các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền sẽ rất khó để xác định cụ thể thoả thuận của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà về việc đòi bồi thường thiệt hại.

3.3. Có thể bị chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước hạn:

Trong quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà, các bên sẽ thoả thuận và xác định được thời hạn thuê nhà. Dựa vào quy định về thời hạn thuê nhà trong hợp đồng mà các bên sẽ có cơ sở đòi bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm về thời hạn thuê nhà, đòi lại nhà trước thời hạn bởi theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014, trừ các trường hợp nếu bên thuê không thực hiện theo thoả thuận như: không trả tiền thuê nhà, dùng nhà không đúng mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê,…

Do đó, nếu trường hợp các bên không lập hợp đồng thuê nhà thì sẽ không có đủ căn cứ để khởi kiện đòi quyền lợi hợp pháp của mình.

3.4. Người thuê không đủ điều kiện đăng ký thường trú:

Để được đăng ký thường trú tại nhà thuê ở theo quy định tại Điều 20 Luật Cư trú năm 2020, người thuê nhà được đăng ký thường trú tại nhà thuê nếu được chủ nhà trọ đồng ý cho đăng ký thường trú và diện tích nhà thuê đảm bảo không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Đồng thời, hồ sơ để đăng ký thường trú theo khoản 3 Điều 21, Điều 22 Luật Cư trú  năm 2020 có quy định các loại giấy tờ sau:

– Tờ khai thay đổi thông tin cư trú và có phải có ý kiến đồng ý và chữ ký của chủ nhà;

– Hợp đồng thuê nhà đã được công chứng, chứng thực;

– Giấy tờ, tài liệu liên quan để chứng minh đủ điều kiện về diện tích.

Theo quy định này, có thể thấy, khi đăng ký thường trú tại nhà thuê cần phải có hợp đồng thuê nhà để nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người thuê. Do đó, nếu các bên không ký hợp đồng khi thuê nhà, người thuê có thể sẽ mất cơ hội được đăng ký thường trú tại nhà thuê.

4. Bên thuê có được cải tạo nhà ở đang cho thuê hay không?

Trong quá trình sử dụng, nếu bên thuê có nhu cầu để cải tạo đối với căn nhà được cho thuê. Để tránh trường hợp bị bên cho thuê nhà ở đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 khi bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

Như vậy, đối với trường hợp tự ý sửa chữa, cải tạo nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà ở thì bên cho thuê hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Căn cứ quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp bên thuê nhà muốn bảo trì, cải tạo nhà ở đang thuê thì có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì đối với nhà ở đang cho thuê, loại trừ nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra. Nếu bên  bên cho thuê không tiến hành bảo trì, cải tạo thì bên thuê được quyền thực hiện cải tạo, bảo trì, tuy nhiên trước khi tiến hành cần phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Sau khi tiến hành cải tạo bảo trì sẽ được bên cho thuê nhà ở thanh toán kinh phí bảo trì hoặc được trừ dần vào tiền thuê nhà.

5. Bên thuê nhà có được cho thuê lại không?

Quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp bên thuê tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

Căn cứ tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc bên thuê có quyền cho thuê lại đối với nhà ở mình đã thuê nhưng phải có sự đồng ý của bên cho thuê.

Như vậy, theo quy định trên bên thuê nhà có thể thoả thuận với bên cho thuê về việc cho người khác thuê lại căn nhà mà người thuê nhà ở đang thuê. Nếu bên cho thuê đồng ý thì bên thuê nhà có thể đứng ra cho thuê lại đối với căn nhà đang thuê.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Cư trú 2020.