Quy định về chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ

1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ:

Căn cứ dựa trên điều 92. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ Luật nhà ở 2014 quy định:

Theo như quy định trên có thể thấy rằng đối với trường hợp nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, trường hợp này phải phá dỡ nhà vì nếu nhận thấy nhà ở có nguy cơ bị đổ, sập, không an toàn cho người sử dụng hoặc việc sử dụng có thể đe dọa trực tiếp đến cuộc sống của người sử dụng thì cần phải được phá dỡ để cải tạo lại hoặc xây mới để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng và nếu nhà ở đó đã được kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai thì nhà ở cần phải được cải tạo nếu hư hỏng nhẹ, nếu ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng thì cần phải phá dỡ để xây dựng mới để đối phó với thiên tai.

Trường hợp cần phải phá dỡ nhà ở đó là khi nhà ở thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật nhà ở năm 2014 quy định cụ thể đó là nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra còn có các trường hợp phải phá dỡ nhà ở khi nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng theo quy định của pháp luật.

Ví dụ như trong trường hợp đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp dó pháp luật quy định như nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư vì có thể nếu không phá dỡ sẽ gây ra hậu quả xấu và rủi ro rất lớn.

Như vậy có thể đưa ra kết luận đó là: Pháp luật đã quy định về các trường hợp phả phá dỡ nhà ở theo đó nếu thuộc các trường hợp chúng tôi đưa ra như trên và đã phân tích như trên thì buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật để đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống và những hộ xung quanh.

2. Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ và phá dỡ nhà đang cho thuê:

Pháp luật về nhà ở quy định về việc phá dỡ nhà ở khi nhà ở bị hư hỏng nặng mà ảnh hưởng đến cuộc sống, sinh hoạt của người sử dụng thì phải tiến hành phá dở nhưng nếu trong trường hợp chủ sở hữu chỉ có một căn nhà duy nhất thì phải sắp xếp chỗ ở theo quy định tại Điều 96 Luật nhà ở năm 2014.

Theo đó, chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ. Chủ sở hữu nhà ở biết về mức độ hư hỏng của nhà nên phải chủ động sắp xếp chỗ ở cho mình.

Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất thì chỗ ở của chủ sở hữu được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật về đất đai.

Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì chỗ ở của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được giải quyết theo quy định tại Điều 116 của Luật nhà ở năm 2014.

Trong trường hợp chủ sở hữu hợp pháp nhà ở mà đang cho người khác thuê nhà mà nhà bị hư hỏng thì phải báo cho người đang thuê nhà biết trước để người thuê có thời gian chuẩn bị và sắp xếp công việc của mình.

Đối với trường hợp phá dỡ nhà đang cho thuê được quy định tại Điều 97 Luật nhà ở năm 2014.

Theo đó, bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở.

Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

3. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở:

Căn cứ theo quy định tại điều 93. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở Luật nhà ở 2014 quy định cụ thể: 

1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VII của Luật này.

4. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

Như vậy căn cứ theo như trên có thể thấy rằng trách nhiệm phá dỡ nhà ở tùy theo từng trường hợp có thể là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, có thể thực hiện các cách thức phá dỡ khác nhau theo quy định của pháp luật. Theo đó chủ sở hữu có thể tự mình phá dỡ hay có thể thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ, tùy vào các trường hợp cụ thể. Chủ sở hữu phải chịu sự theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật và đảm bảo an toàn tối đa khi tiến hành phá dỡ nhà ở.

Ngoài ra theo quy định khác như tại khoản 2 điều 86 Luật nhà ở 2014 thì người chịu trách nhiệm phá dỡ phải tuân thủ theo các quy định tại điều khoản này đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật và phải tiến hành bồi thường thiệt hại nếu lỗi xảy ra. Căn cứ vào khoản 1 điều 86 các cá nhân cũng như tổ chức sở hữu công trình phải tiến hành thực hiện theo quyết định phá dỡ của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không tiến hành sẽ bị cưỡng chế cũng như chịu mọi chi phí. Người có thẩm quyền đưa ra quyết định phá dỡ sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về những hậu quả do không tiến hành ban hành hay ra các quyết định kịp thời. Theo đó dù là chủ sở hữu hay cơ quan tiến hành giám sát theo dõi việc phá dỡ nhà ở cũng cần thực hiện nghiêm túc quy định để đảm bảo ổn định các yếu tố khác như vệ sinh môi trường, an toàn cho người dân và cho chính khu vực tiến hành phá dỡ nhà ở.