Cách xử lý, bố trí tái định cư khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng. Niên bạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu? Hết thời hạn nhà chung cư cư dân phải làm gì?
Hiện nay, số lượng chung cư ở nước ta đang ngày càng tăng cao về số lượng và chất lượng, người dân có nhu cầu mua chung cư ngày càng nhiều, nhưng theo thời gian sử dụng và hao mòn tự nhiên thì các chung cư mà cư dân sử dụng cũng dần dần xuống cấp, thậm chí hết niên hạn sử dụng thì sẽ xử lý nhà chung cư này như thế nào? cư dân có được bố trí khi nhà chung cư bị hết hạn sử dụng không? pháp luật có điều chỉnh không? trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc trên theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định thì nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.Khi nhà
1. Thời hạn của nhà chung cư
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tùy tính chất, mức độ tình trạng của nhà thì người dân có thể được tiếp tục sử dụng, nếu không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng thì cư dân không được tiếp tục sử dụng nữa.
Hiện nay, theo quy định của công trình xây dựng thì thời gian sử dụng đối với công trình cấp 1 và công trình đặc biệt trên một tram năm. Còn đối với công trình cấp 2 thì thời gian sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Đối với công trình xây dựng cấp 3 từ thời gian sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Ngoài ra, đối với công trình cấp 4 thì thời hạn sử dụng dưới 20 năm.
Thời gian sử dụng nhà chung cư được phân thành 2 dạng: nhà chung cư sử dụng lâu dài và nhà chung cư sử dụng có thời hạn dựa vào phân loại công trình, chất lượng và được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy một căn hộ sử dụng hết thời hạn, sẽ có những quy chế riêng, đảm bảo an toàn và chất lượng công trình.
Theo quy định tại khoản 1, điều 99, luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư như sau: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình sẽ dựa vào phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng được quy định cụ thể trong Thông tư 26/2016/TT-BXD quy định về quản lý chất lượng và
+ Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định khi chung cư hết niên hạn sử dụng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định của pháp luật.
Xem thêm: Thẩm quyền, quy trình cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng trên đất trái phép
+ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư được pháp luật quy định như sau:
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định .
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư khi hết niên hạn
+ Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.
Xem thêm: Quy định cưỡng chế tháo dỡ, phá dỡ công trình xây dựng vi phạm
+ Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 116 của Luật này để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.
Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.
+ Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ mà chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án bố trí tái định cư
3. Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại khu chung cư
Căn cứ khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
+ Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo tình hình thực tế tại địa phương nơi có chung cư.
+ Nếu địa phương có quy hoạch mà thuộc các trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Ngoài việc được bố trí tái định cư, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Xem thêm: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
4. Phá dỡ để xây dựng công trình khác
Theo khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện như sau:
+ Các chủ căn hộ sẽ được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại.
+ Chủ căn hộ khi có nhà chung cư được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.
Trong trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
5. Về chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
+ Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
+ Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu nhà chung cư trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Do đó, khi chung cư hết thời hạn thì những cư dân đang sử dụng nhà chung cư vẫn được đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của mình và tùy theo chất lượng công trình thì sẽ có cách xử lý khác nhau Nếu chung cư bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng hoặc được quyền cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà những cư dân sẽ không bị ảnh hưởng đến quá trình sử dụng căn hộ theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: Trình tự, thủ tục thành lập ban quản trị nhà chung cư
Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư Nguyễn Văn Dương
