Chính quyền yêu cầu lấy lại một phần đất rồi mới làm sổ đỏ. Điều kiện về tách thửa đất ở tại Bình Dương.
Chính quyền yêu cầu lấy lại một phần đất rồi mới làm sổ đỏ. Điều kiện về tách thửa đất ở tại Bình Dương.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, mình nhờ luật sư tư vấn giúp mình một việc sau: Mình hiện đang ở: 114/11, tổ 11, khu phố Tân hòa, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Vừa qua UBND phường có ra thông báo với tất cả mọi người trong xóm là UBND phường làm sổ đỏ cho từng hộ cá nhân trong xóm nhưng lại soạn thảo một Phiếu tự kê khai nguồn gốc nhà ở và đất ở để việc chỉnh trang khu dân sư tự phát. Trong nội dung của phiếu tự kê khai có lời buộc dân phải cam kết rằng: Tôi cam kết lời tường trình của tôi là đúng sự thật. Nguyện vọng của tôi mong muốn được cơ quan nhà nước cho phép thực hiện việc chỉnh trang và tôi xin cam kết thực hiện đúng theo hướng dẫn và chấp hành mọi nghĩa vụ tài chính về đất đai mà pháp luật quy định. Mình trình bày tiếp với luật sư cụ thể về mảnh đất mà anh em trong xóm đang sinh sống như sau: Mảnh đất anh em đang ở trước đây là của một ông chủ tên là ông Ngọc, bán lại cho ông Thuấn là chủ đầu tư khu phân lô. Khi đó ông Thuấn đem phân lô rồi bán lại cho người dân như anh em trong xóm mua để ở. Khi đó đường phân lô chỉ để được 4m không có hành lang, không có đường thoát nước nhưng chính quyền địa phương cụ thể là phường Đông Hòa vẫn để cho ông Thuấn đứng ra bán trực tiếp cho người dân mua để cất nhà lên để ở. Tất cả đều không có giấy phép xây dựng. Nay chính quyền làm sổ đỏ cho dân lại bắt dân tự nguyện bỏ ra 50cm đất cả hai bên đường thì mới làm sổ đỏ cho dân. Cái khó là nhiều nhà làm kiên cố với hai mặt đường, nếu như đập bỏ thì phần chiều dọc của nhà bị dỡ bỏ thì nhà sẽ đổ và phải làm lại hoàn toàn. Vậy anh em nhờ luật sư tư vấn giúp: Về nội dung đó chính quyền có sai không khi để cho chủ đầu tư phân lô sai qui định của nhà nước? Khi dỡ bỏ phần đất 50cm với chiều dài nhà có được chính quyền bồi thường về tài chính không? Xin trân trọng cám ơn luật sư!
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Vì thông tin bạn cung cấp không đủ để biết được rằng: Lô đất trước đây của ông Ngọc bán cho ông Thuấn có bất cứ giấy tờ gì không (tối thiểu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và các giao dịch mua bán giữa các đời chủ diễn ra vào thời gian cụ thể như thế nào, nên với những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có thể đưa ra một số nhận định như sau:
Thứ nhất, việc ông Thuấn phân lô đất để bán cho các gia đình trong khu xóm bạn hiện tại mà đường phân lô khi đó chỉ để được 4m, không có hành lang và không có đường thoát nước nhưng chính quyền địa phương (phường Đông Hòa) vẫn để cho ông Thuấn đứng ra bán trưc tiếp cho người dân mua để xây nhà ở. Với nội dung này, chúng tôi căn cứ theo quy định tại Quyết định 38/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định về diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Theo như quy định tại Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND này, diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại các phường là 60m2. Mặt khác, tại Quyết định 38/2014/QĐ-UBND này cũng quy định:
“Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m…. Diện tích được phép tách thửa theo các mức quy định tại Quyết định này không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng”.
Như vậy, việc ông Thuấn phân lô và để lại 4m đường, không có hành lang và đường thoát nước là trái với quy định pháp luật, vì thế Ủy ban nhân dân phường có thể yêu cầu lấy 50cm mỗi bên để làm hành lang chung (công trình công cộng) để diện tích đất của các gia đình đủ điều kiện để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về vấn đề liệu các gia đình có được bồi thường không khi địa phương tiến hành thu hồi đất?
Điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà chưa được cấp. Trong trường hợp này, vì các gia đình trong xóm bạn chưa có sổ đỏ, nhưng nếu có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568
Khi đó, mức bồi thường sẽ được căn cứ vào quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:
“Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:
Tgt = G1 – G1/T × T1
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.”
