Chia đất bằng hợp đồng ủy quyền có đúng không? Tranh chấp đất, quyền sử dụng đất.
Chia đất bằng
Tóm tắt câu hỏi:
Kính thưa Luật Sư! Tôi hiện đang là sinh viên và đã kết hôn 23 tuổi, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn 1 việc như sau: Bố mẹ tôi đã ly hôn cách đây 6 năm, tôi là con gái ở với bố, anh trai tôi ở với mẹ. Bố tôi có lấy vợ nữa, và viết
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, cần xác định việc bố bạn “chia” cho bạn 1000m2 đất là thông qua hợp đồng ủy quyền chứ không phải là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Căn cứ Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
“Điều 581. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Điều 582. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Theo đó, đối với trường hợp của bạn được hiểu năm 2013 bố bạn và bạn có xác lập hợp đồng ủy quyền. Nội dung ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bạn có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bố bạn. Tuy nhiên bạn không trình bày rõ nội dung ủy quyền giữa bố bạn và bạn là như thế nào? Bạn có đề cập đến việc bố bạn “chia” cho bạn 1000m2 đó, nhưng không nói rõ “chia” để bạn có quyền sử dụng hay định đoạt, có quyền chuyển nhượng? Do đó, không thể xác định được công việc được ủy quyền của bạn là gì? Và về thời hạn ủy quyền, nếu bạn và bố bạn có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền thì thời hạn được xác định theo hợp đồng, còn nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng chỉ có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập. Do vậy, nếu sau một năm mà bạn với bố bạn không gia hạn hợp đồng thì coi như hợp đồng hết hiệu lực.
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định như sau:
“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồngủy quyền.”
Như vậy, theo quy định pháp luật, hợp đồng ủy quyền sẽ được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng Nhà nước thì mới có giá trị pháp lý.
Do đó, bạn có thể đối chiếu các quy định trên với trường hợp của mình để xem xét hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực pháp luật hay không? Nếu trường hợp của bạn hợp đồng ủy quyền giữa bạn và bố bạn còn hiệu lực thì khi bố bạn làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác thì khi đó bố bạn cần làm thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo Điều 588 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 569 nêu trên thì bố bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thì có thể chấm dứt bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bạn một thời gian hợp lý. Điều luật này không quy định cụ thể về thời gian. Do vậy, bố bạn chỉ cần thông báo cho bạn trước một thời gian hợp lý và làm thủ tục hủy hợp đồng ủy quyền theo Luật công chứng 2014.
Thứ hai, căn cứ Bộ luật dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản như sau:
Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”
Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Căn cứ Điều 54 Luật công chứng 2014 quy định như sau:
“Điều 54. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.”
Như vậy, việc thế chấp bất động sản cần phải được lập thành văn bản và có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản. Do vậy, bạn cần xác định việc bố bạn thế chấp quyền sử dụng đất có được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực hay không? Nếu việc thế chấp quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định trên thì việc thế chấp quyền sử dụng đất đó không có giá trị pháp lý. Có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp đó vô hiệu và hai bên sẽ phải trả cho nhau những gì đã nhận theo Bộ luật dân sự 2015 như sau:
"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Thứ ba, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 68. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý.
1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều 70. Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm
1. Người mua tài sản bảo đảm, người nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với mình có quyền sở hữu tài sản đó. Thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự.
2. Trong trường hợp tài sản bảo đảm có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.
Như vậy nếu việc thế chấp quyền sử dụng đất của bố bạn tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật thì việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật thì trường hợp này bạn không thể căn cứ vào hợp đồng ủy quyền để đòi lại đất được.
