Cấp đổi chuyển tên trên giấy chứng nhận từ hộ sang cá nhân. Những vấn đề xoay quanh chữ "hộ" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi ở tỉnh Bạc Liêu cho tôi hỏi: Hiện sổ đỏ của tôi để là Hộ ông Trần Văn Hòa nay tôi muốn điều chỉnh lại là ông Trần Văn Hòa không có chữ hộ vì đất này do cá nhân tôi mua vào năm 2004, tôi nhập hộ khẩu vào bên gia đình vợ năm 2003. Nên khi làm thủ tục gửi Phòng tài nguyên môi trường TPBL để điều chỉnh thì Phòng TNMT TPBL yêu cầu những thành viên có trong hộ khẩu phải ký tên vào biên bản khước từ tài sản thì mới cấp đổi sổ từ Hộ thành tên Cá nhân cho tôi. Nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên là để tên cá nhân và khi làm sổ thì UBND TPBL ghi trên sổ là hộ ông Trần văn Hòa nên hiện nay khi giao dịch thế chấp ngân hàng bị vướng mắc, nên tôi phải làm thủ tục cấp đổi từ Hộ thành tên cá nhân. Vậy những thành viên trong hộ khẩu không cần ký tên được không? xin Luật sư tư vấn giúp tôi, cảm ơn ! ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Mục lục bài viết
1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Hộ gia đình sử dụng đất: Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là tập hợp những người có các mối quan hệ về hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, hiện đang sinh sống cùng nhau và có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất hoặc tại thời điểm nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Quyền sở hữu đối với tài sản chung của hộ gia đình
– Việc xác định quyền sở hữu của các thành viên trong hộ gia đình được quy định tại Điều 212
– Nếu các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận về việc sở hữu tài sản chung thì việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản chung sẽ được xác định theo quy định về sở hữu chung theo phần tại Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó mỗi một chủ sở hữu chung theo phần sẽ có quyền lợi, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc quyền sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu theo phần của mình.
Như vậy trong trường hợp của bạn, như bạn có đã trình bày tài sản đó là tài sản do chính bạn mua, tuy nhiên khi bạn xác lập quyền sở hữu thì bạn đã không đề nghị xác lập quyền sở hữu cho riêng bạn. Và hiện tại thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó về mặt pháp lý đã xác định đó là tài sản chung của hộ gia đình. Cho nên, khi bạn yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Phòng Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn bạn làm văn bản khước từ tài sản có chữ ký của các thành viên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử đất là đúng.
>>> Luật sư
Bây giờ bạn muốn chuyển nhượng hay là thay tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đều cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Thủ tục chuyển tên từ hộ gia đình sang cá nhân
Để chuyển quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ sở hữu chung của hộ gia đình sang cá nhân, những người cùng chung quyền sở hữu phải làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu của mình sang cho người khác. Cụ thể được thực hiện như sau:
Một là, thủ tục công chứng hợp đồng:
– Bước 1, chuẩn bị hồ sơ để đi công chứng, chứng thực:
Theo quy định tại Điều 40
+ Phiếu yêu cầu công chứng, (trên phiếu điền đầy đủ các thông tin về họ và tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng; những nội dung yêu cầu công chứng; danh mục giấy tờ, tài liệu gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng; thời điểm tiếp nhận hồ sơ công chứng, thông tin về họ và tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng);
+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch. Cụ thể trong trường hợp của bạn là bản dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Bản sao Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc bản sao các loại giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng bao gồm Giấy Chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan (nếu có).
– Bước 2, tiếp nhận và xử lý hồ sơ:
Công chứng viên là người đứng ra tiếp nhận và kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, hợp lệ thì thụ lý việc yêu cầu và ghi vào sổ công chứng.
+ Nếu trường hợp hồ sơ bị thiếu thì hướng dẫn người yêu cầu công chứng bổ sung hồ sơ và tiến hành xác minh nếu cần thiết.
+ Trường hợp hồ sơ không phù hợp với quy định của pháp luật thì từ chối tiếp nhận hồ sơ cụ thể nếu có căn cứ rằng việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép; hồ sơ yêu cầu công chứng có những vấn đề chưa rõ; năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể mà không làm rõ được.
– Bước 3, công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng phải thực hiện đúng thủ tục công chứng và các quy định khác có liên quan đồng thời giải thích rõ về quyền, lợi ích hợp pháp, nghĩa vụ và ý nghĩa, hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch cho người yêu cầu công chứng nắm bắt.
– Bước 4, kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch:
+ Công chứng viên kiểm tra nếu hợp đồng đảm bảo các quy định của pháp luật thì đưa cho người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng thì công chứng viên đọc sẽ cho họ nghe để kiểm tra, xác nhận lại thông tin.
+ Nếu dự thảo hợp đồng, giao dịch có đối tượng không phù hợp với quy định của pháp luật, các điều khoản trái đạo đức xã hội, vi phạm pháp luật, thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nhưng nếu vẫn không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch.
– Bước 5, người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch sau khi đồng ý với nội dung dự thảo hợp đồng. Lúc này công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên trong hồ sơ để tiến hành đối chiếu trước khi ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch, hoàn tất việc công chứng.
Hai là, chuyển tên trên Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Bước 1, nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp của bạn nếu thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất thì không cần tiến hành đo đạc, nếu chuyển quyền chỉ đối với một phần của thửa đất thì phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ.
– Bước 2, tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ:
Cán bộ của Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đủ điều kiện thực hiện việc chuyển quyền thì tiến hành tiếp các thủ tục theo quy định. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người nộp hồ sơ tiến hành bổ sung. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì từ chối tiếp nhận bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối.
– Bước 3, gửi các thông tin địa chính về thửa đất đến cơ quan thuế cùng cấp để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Bước 4, lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hoặc xác nhận các nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định. – Bước 5, tiến hành cập nhật biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Bước 6, trả kết quả:
Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc gửi về Ủy ban nhân dân cấp xã để trao nếu khi nộp hồ sơ người sử dụng đất nộp tại cấp xã.
Nếu người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thừa kế tiến hành bổ sung các giấy tờ về thừa kế theo quy định. Lúc này Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành xác nhận việc thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế. Nghĩa vụ tài chính sẽ do người được thừa kế về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chịu trách nhiệm nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Ban Biên tập – Công ty Luật Dương Gia về cấp đổi, chuyển tên từ hộ gia đình sang cá nhân, nếu có vướng mắc vui lòng liên hệ để được hỗ trợ.
