Ngày nay, mua bán căn hộ chung cư có nhiều hình thức khác nhau trong đó hình thức mua trả góp được lựa chọn thực hiện phổ biến. Vậy, căn hộ chung cư đang trả góp có được mua bán không? Việc mua bán chung cư đang trả góp phải thực hiện theo nguyên tắc nào?
Mục lục bài viết
1. Những hình thức mua bán chung cư trả góp:
Dân số nước ta ngày càng tăng lên nên nhu cầu sử dụng nhà ở thông qua việc mua bán chung cư ngày nay ngày càng diễn ra nhiều hơn. Để tạo điều kiện cho quá trình mua bán chung cư một cách dễ dàng có rất nhiều những hình thức thanh toán ví dụ như việc trả góp là một trong những hình thức được ưa chuộng nhiều nhất. Hình thức này thể hiện sự ưu điểm vượt trội so với các hình thức khác. Theo đó việc mua bán chung cư trả góp thì người mua không phải thanh toán toàn bộ số tiền để mua nhà cùng một lúc mà có trả chậm hoặc trả dần theo thỏa thuận của hai bên. Những đợt trả góp thông qua các kỳ hạn ví dụ từ 3 tháng, 6 tháng hoặc một năm. Giao dịch này đề cao sự thỏa thuận giữa các bên và không có quy định pháp luật cụ thể nào xác định rõ thời hạn mà hai bên cần phải thanh toán.
Việc bên mua sử dụng hình thức mua chung cư trả góp có thể được thực hiện dưới nhiều các khía cạnh khác nhau:
Thứ nhất, người mua chung cư trả góp có thể thực hiện trực tiếp đối với chủ đầu tư: khi thực hiện quá trình mua bán chung cư người mua và chủ đầu tư sẽ tự thỏa thuận các vấn đề liên quan đến số tiền và tiến độ thanh toán được phân theo các đợt khác nhau. Để tạo điều kiện tối đa cho người mua có thể chuẩn bị được đầy đủ khoản tiền thanh toán thì chia ra các thực hiện nghĩa vụ, thông thường đợt 1 sẽ trả trước 20% số tiền mua và các đợt sau sẽ thanh toán theo phần trăm tương ứng còn lại.
Thứ hai, bên mua nhà vay trả góp số tiền mua chung cư có thể vay tiền từ ngân hàng để trả toàn bộ số tiền này cho chủ đầu tư hoặc nếu bên mua có những tài sản khác đưa ra để làm thế chấp cho ngân hàng thì hình thức này cũng sẽ được áp dụng.
Người mua có rất nhiều những lựa chọn khác nhau trong quá trình mua chung cư trả góp có thể lựa chọn ngân hàng hoặc trả theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng với mua bán với chủ sách đầu tư. Đặc biệt người mua cũng có thể trả góp cho người bán nếu hai bên có sự thống nhất ý chí với nhau và tạo điều kiện cho quá trình mua bán diễn ra được nhanh chóng và thuận lợi trường hợp này người bán có thể yêu cầu lãi trong khoảng thời gian mà bên mua đang thực hiện trả góp hoặc là không yêu cầu lãi điều này hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận thống nhất của hai bên.
Có thể thấy quá trình trả góp mua chung cư là một hình thức mua nhà đang được diễn ra rất là phổ biến và thể hiện nhiều những ưu điểm không chỉ đối với người mua nhà đó làm có một khoảng thời gian để trả dần những giao dịch mua bán cũng ngoài ra cũng tạo điều kiện cho người bán có thêm cơ hội được giao kết.
2. Căn hộ chung cư đang trả góp có được bán hay không?
Quá trình trả góp khi mua căn hộ chung cư thể hiện những ưu điểm đối với các giao dịch dân sự .Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có những điểm giới hạn về quyền của người mua, như sau: để quản lý việc mua bán chung cư theo hình thức trả chậm trả dần nhà nước đã quy định tại điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 đối với bất kỳ một hoạt động hay là một giao dịch dân sự nào thì pháp luật luôn có sự ưu tiên đối với các vấn đề được hai bên thỏa thuận với nhau và nội dung được thể hiện được rõ ràng phù hợp với quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước cũng quy định trong khoảng thời gian mà người mua hoàn thành nốt cái nghĩa vụ tiền mua chung cư thì bên mua vẫn được phép sử dụng và có trách nhiệm bảo trì căn chung cư đó trừ trường hợp có những thỏa thuận khác quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Đối với vấn đề liệu người mua căn hộ chung cư đang trả góp có được thực hiện các giao dịch mua bán tặng cho khoảng cách giao dịch dân sự khác đối với người sau hay không thì để giải thích vấn đề này người dân có thể tham khảo Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở. Theo đó, việc bên mua nhà ở trả chậm trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán tặng cho, thế chấp, góp vốn với người khác sau khi đã hoàn thành hết các nghĩa vụ của mình đó là thanh toán rút tiền mua nhà ở trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy căn cứ theo quy định này việc bên mua chung cư không được tự ý thực hiện các giao dịch dân sự khác đối với người thứ ba trong khi chưa hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ đó là mua chung cư trả góp nếu người mua chung cư theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì việc thực hiện các giao dịch với bên thứ ba được pháp luật công nhận khi đã hoàn trả toàn bộ số tiền mua chung cư đây chính là thời điểm người mua mới được phép bán cho người khác căn hộ chung cư của mình.
Trong trường hợp việc mua bán căn hộ chung cư mà đang được đem ra thế chấp tại ngân hàng thì ngân hàng đang là bên có quyền lợi liên quan, đứng ra đang nhận thế chấp tài sản từ người mua. Ngân hàng có thể trong tương lai sẽ gặp những rủi ro nên bất kỳ một hoạt động giao dịch nào của người mua phải có sự đồng ý của ngân hàng liên quan đến căn hộ chung cư đang thế chấp đó. Nếu các bên thỏa thuận được với nhau hoặc ngân hàng đồng ý bán căn chung cư đang trả góp đó thì được thể hiện các cách sau đây:
Đối với việc chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận thì thẩm quyền của chủ đầu tư sẽ thực hiện ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Nếu như hai bên ký hủy hợp đồng mua bán chung cư dưới dạng trả góp cũ thì bên bán sẽ tiếp tục thực hiện việc ký hợp đồng mua bán chung cư với người mua mới.
Trường hợp ba bên giữa ngân hàng người mua và người bán là một thỏa thuận đồng ý bán căn hộ chung cư đã trả góp cho người khác thì đồng thời phải thực hiện việc giải chấp tài sản ký lại hợp đồng mua bán và sang tên quyền sử dụng đất cho người mua mới. Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà theo hình thức trả góp phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
Để đảm bảo quá trình mua bán theo hình thức trả góp được thực hiện một cách chặt chẽ thì các bên phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây.
Thứ nhất: quy định về số tiền mà bên mua trả chậm, trả dần phải rõ ràng. Khoảng thời gian trả chậm, trả dần phải được ghi nhận rõ trong hợp đồng mua bán đã được hai bên thỏa thuận trước đó.
Thứ hai: bên bán được bảo lưu quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua đã trả đủ tiền và thực hiện hết các nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng trừ trường hợp hai bên có những thỏa thuận khác.
Nguyên tắc tiếp theo liên quan tới hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước trả chậm, trả dần thì khi chủ đầu tư dự án thực hiện giao dịch này cần phải tiến hành thỏa thuận tương nội dung cụ thể về mua bán nhà các công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước.
4. Những lưu ý trước khi mua chung cư trả góp:
4.1. Người mua chung cư cần có sự chuẩn bị và đánh giá năng lực tài chính của chính mình:
Đây chính là một yếu tố quan trọng khi mua căn hộ chung cư trả góp tại bất kỳ một tỉnh thành nào đặc biệt là tại Hà Nội hoặc thành phố Hồ Chí Minh khi người mua đánh giá được tài chính của chính bản thân mình và gia đình sẽ hạn chế được tình trạng mất khả năng trả nợ hay là những cái khoản tiền phát sinh thêm mà không đáng có điều này cũng giảm bớt sự gánh nặng về kinh tế khi thực hiện việc mua bán chung cư trả góp. Căn cứ để có thể đánh giá được khả năng tài chính của mình đó là thông qua số tiền tiết kiệm hiện có và dự tính mức thu nhập ổn định hàng tháng sau khi đã trừ đi các khoản chi phí cơ bản để đáp ứng cuộc sống như việc sinh hoạt hàng ngày như điện nước, ăn uống ,chăm lo cho con cho gia đình. Mức chi tiêu này đối với mỗi gia đình là không có sự đồng nhất và giống nhau chi phí sinh hoạt tại các tỉnh thành cũng tương tự như vậy không có sự thống nhất.
Về khả năng tài chính hỗ trợ đây chính là khoản tiền mà bạn có thể huy động được nguồn tiền từ các bên ví dụ như ngân hàng hoặc những người thân thiết bạn bè để có thể thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư trả góp thông thường khoản tiền này thì sẽ không tính lãi hoặc là chỉ áp dụng lãi suất thấp. Người mua cũng có thể tham khảo việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng được nhà nước quản lý Tuy nhiên để đảm bảo cái năng lực có thể trả nợ đúng hạn và không dính vào nợ xấu thì người mua nên không nên mua quá không nên vay quá nhiều chị nên vay tối đa là 40% giá trị căn hộ trả góp điều này sẽ giảm bớt cái gánh nặng về khoản tiền lãi hàng tháng hàng năm nếu mà việc vay trả góp với cái lượng tiền quá lớn chiếm 2 phần giá trị căn hộ.
4.2. Xác định rõ thông tin dự án trước khi mua căn hộ trả góp:
Người mua cần tìm hiểu thông tin dự án trước khi mua căn hộ trả góp một cách chặt chẽ đây là một bước quan trọng trước khi quyết định mua bất động sản và là cơ sở để người mua có cái nhìn khách quan tổng thể nhất liên quan đến vị trí địa lý đặc điểm khu dân cư diện tích giá cả… Việc mua bán căn hộ trả góp hiện nay có thể mua bán bất động sản đã được xây dựng sẵn hoặc việc mua bán bất động sản được hình thành trong tương lai. Để nắm bắt rõ các thông tin khảo sát liên quan đến căn hộ bạn có thể tìm hiểu qua nhiều phương thức sau thứ nhất đối với chung cư đã có người sử dụng hoặc đã được thực hiện mua bán bởi những cá nhân khác để khảo sát về giá và chất lượng căn hộ chung cư.
Đối với chung cư hình thành trong tương lai hoặc đang được trong quá trình dự án xây dựng thì việc tìm hiểu thông tin của bất động sản hay là căn hộ chung cư cần thực hiện qua các trang web của chủ đầu tư hoặc các website bất động sản thật sự uy tín tại trang web hoặc tại các trang web tại mua căn hộ chung cư thì các thông tin cần thiết cơ bản về căn hộ như giá chi phí liên quan rồi địa thế sẽ được thể hiện rõ các thông tin.
Người mua căn hộ chung cư cần kiểm tra kỹ các nội dung cơ bản để thật sự hiểu rõ về thông tin mà căn hộ mình đang muốn sở hữu trước khi ký kết pháo bạn hợp đồng mua nhà thì người mua nên xem xét và tìm hiểu kỹ các điều khoản được quy định trong hợp đồng mua bán đặc biệt đó là các điều khoản về giá cả phương thức thanh toán thời gian hoàn thành nghĩa vụ trả tiền.
4.3. Lưu ý đến các nội dung hợp đồng mua bán căn hộ trả góp:
Nội dung được ghi nhận trong hợp đồng mua bán căn hộ trả góp là một trong những cơ sở pháp lý nếu không may xảy ra những tranh chấp vậy nên trước khi ký kết vào bản hợp đồng mua bán người mua nên xem xét kỹ tất cả các điều khoản quy định trong hợp đồng đặc biệt liên quan các vấn đề về giá cả phương thức và thời gian thanh toán phải được ghi nhận và phải thể hiện rõ ràng bất kỳ những thông tin nào chưa cụ thể chính xác thì cần có sự xác nhận lại hoặc thỏa thuận giữa hai bên một cách cụ thể. Điều này hạn chế việc phát sinh thêm các chi phí không hợp lý hoặc những rủi ro không đáng có khi mà các thông tin không được ghi nhận một cách đầy đủ rõ ràng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Nhà ở năm 2014.
