Cách giải quyết tranh chấp khe hở giữa 2 nhà như thế nào?

1. Cách giải quyết tranh chấp khe hở giữa 2 nhà như thế nào?

1.1. Quy định của pháp luật về xác định ranh giới giữa hai bất động sản liền kề: 

Pháp luật hiện nay đã có những quy định cụ thể về cách xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề, bởi vì vấn đề này là nguồn cơn dẫn đến nhiều tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế. Căn cứ theo quy định tại Điều 175 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về cách xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề. Theo đó thì vấn đề xác định ranh giới giữa các bất động sản này sẽ được thực hiện theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

– Ranh giới giữa các bất động sản liên kỳ sẽ được xác định theo sự thỏa thuận của các bên, phù hợp với mong muốn và nguyện vọng của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 

– Ranh giới giữa các bất động sản cũng có thể được xác định theo tập quán tại địa phương hoặc theo ranh giới đã tồn tại trong một khoảng thời gian dài, cụ thể theo quy định của pháp luật hiện nay là ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp; 

– Các bên chủ thể sẽ không được lấn chiếm hoặc thay đổi mốc ranh giới ngăn cách giữa các bất động sản, kể cả trong trường hợp ranh giới là kênh mương, rãnh, bờ ruộng … Mọi chủ thể và mọi đối tượng đều có quyền và nghĩa vụ tôn trọng cũng như duy trì ranh giới chung giữa các bất động sản; 

– Người sử dụng đất sẽ chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của các bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật và không được phép thực hiện các hành vi làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các chủ thể khác, mọi hành vi xâm phạm đều bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chịu chế tài nghiêm khắc; 

– Người sử dụng đất chỉ được phép trồng cây và thực hiện các hoạt động khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sở hữu của mình và theo ranh giới đã được xác định như phân tích ở trên, nếu như các chủ thể để hiện tượng dễ cây hoặc cành cây vượt qua ranh giới thì phải cắt, tỉa phần cành và rễ vượt quá, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

1.2. Giải quyết tranh chấp khe hở giữa 2 vách nhà: 

Hiện nay do quá trình phân định ranh giới không rõ ràng mà giữa các bất động sản xuất hiện các “khoảng hở” không phải của riêng ai. Nhiều vụ tranh chấp xoay quanh vấn đề này đã xảy ra. Sau nhiều lần, người dân đến trao đổi với các cán bộ đo đạc tại văn phòng đăng ký đất đai để nói về một số vấn đề liên quan đến hiện trạng đo đạc và đối chiếu dữ liệu địa chính giữa các thửa đất liền kề với nhau vì người dân nhận thấy rằng giữa các thửa đất này có xuất hiện khoảng hở ranh giới chưa đăng ký quyền sử dụng, ai cũng cho rằng khoảng hở này thuộc quyền sử dụng của mình. Vì vậy khi xảy ra tranh chấp giữa các khe hở của hai vách nhà, thì có thể tham khảo một số cách giải quyết tranh chấp sau đây:

Thứ nhất, các bên có thể tự thỏa thuận và hòa giải tranh chấp. Thông thường thì trong trường hợp tranh chấp này, thì khe hở ranh giới giữa hai nhà thường sẽ không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các chủ thể sử dụng đất. Tức là khoảng hở này chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho bất kỳ hộ gia đình hoặc cá nhân nào. Vì vậy cho nên sẽ chưa đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bất kỳ chủ thể nào, việc các chủ thể xây dựng trên khe hở đó là không đúng quy định của pháp luật, vì vậy để hạn chế chi phí tốn kém về mặt thủ tục và tốn kém về mặt thời gian, thì các bên cần phải ngồi lại để thỏa thuận thương lượng với nhau, chia quyền lợi cùng sử dụng khe hở đó sao cho thuận lợi nhất. Đây cũng là một trong những giải pháp được pháp luật ưu tiên hiện nay trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ hai, nếu như các bên không thỏa thuận được, tức là đã cố gắng tự hòa giải tuy nhiên không thành công thì sẽ thông qua hòa giải tại cấp cơ sở, các bên sẽ gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành thủ tục hòa giải. Đây được coi là một trong những thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp liên quan đến vấn đề ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp khe hở cũng thuộc loại tranh chấp này). Sau khi nhận được đơn yêu cầu để giải quyết tranh chấp đất đai từ các bên thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm phối hợp cùng với các cơ quan khác có liên quan để tổ chức hòa giải thông qua Hội đồng hòa giải. Việc hòa giải có thể thành công hoặc không thành công, tuy nhiên mặc dù kết quả như thế nào thì việc hòa giải đều phải được lập thành văn bản và có đầy đủ chữ ký của các bên có liên quan, và phải có xác nhận và kết quả hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã. Nhìn chung thì thôi hạn thực hiện thủ tục và giải này đối với một vụ việc tranh chấp đất đai bất kỳ sẽ được xác định là 45 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. 

Thứ ba, nếu như hòa giải tại các cơ sở không thành công thì các bên sẽ nộp đơn lên tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.

2. Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp khe hở giữa 2 vách nhà:

Bước 1: Các bên chuẩn bị hồ sơ để nộp đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Cụ thể ở đây là tòa án nhân dân cấp huyện nơi có khe hở đất đang tranh chấp. Có thể nộp trực tiếp tại tòa án hoặc gửi hồ sơ thông qua dịch vụ bưu chính, có thể gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử thông qua Cổng thông tin điện tử của toà án.

Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện và phân công thẩm phán chủ tọa phiên tòa mở phiên hòa giải và cung cấp chứng cứ. Sau khi hòa giải không thành thì thẩm phán sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 3: Thẩm phán thiện dự tính số tiền tạm ứng án phí và ghi vào giấy báo sau đó trao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong khoảng thời gian bẩy ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa án thì mới khởi kiện phải lo tạo cưng anh ký và đưa biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho tòa án. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì thẩm phán sẽ thụ lý vụ án sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo. Căn cứ theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp đất đai sẽ là 04 tháng, vụ việc phức tạp thì sẽ được gia hạn không quá 02 tháng. Sau khi có bản án sơ thẩm thì các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu như xét thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm và chưa được giải quyết thỏa đáng.

3. Nguyên tắc trong quá trình giải quyết tranh chấp khe hở giữa 2 vách nhà: 

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp khỏe hở giữa hai vách nhà nói riêng thì cần phải tuân thủ theo một số nguyên tắc cơ bản sau đây:

Thứ nhất, quá trình giải quyết tranh chấp phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện của chủ sở hữu. Đây được xem là một trong những nguyên tắc rất cơ bản của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp giữa các khe hở của vách nhà nói riêng. Đòi hỏi trong quá trình xem xét các vấn đề tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể thì cần phải được thực hiện dựa trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, phải bảo vệ quyền lợi cho người đại diện của chủ sở hữu là nhà nước và bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất của những người đi trước. Trong quá trình giải quyết tranh chấp thì cần phải quán triệt quan điểm xuyên suốt của nhà nước đó là không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác khi thực hiện các chính sách của nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa hoặc chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam.

Thứ hai, quá trình giải quyết tranh chấp cần phải đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất nhất là lợi ích về kinh tế, khuyến khích việc tự hóa giải và tự thương lượng trong nội bộ các bên tranh chấp. Bởi vì các nhà làm luật nhìn thấy giải pháp thiết thực nhất để giải quyết tranh chấp đất đai một cách hiệu quả nhất đó là sự thỏa thuận để đi đến tiếng nói chung của các bên. Để đảm bảo một cách tốt nhất lợi ích của các bên thì chỗ khác các bên tranh chấp cần phải gặp gỡ nhau để trao đổi và thỏa thuận thương lượng. Đó cũng chính là cơ sở quan trọng để bảo đảm quyền tự do định đoạt của các đương sự trong quan hệ pháp luật đất đai. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành thông qua thủ tục này nhưng không đạt được sự thỏa thuận mong muốn.

Thứ ba, quá trình giải quyết tranh chấp thì cần phải hướng đến sự ổn định về tình hình kinh tế và xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp với việc tổ chức lại sản xuất và tạo điều kiện cho các lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất cũng như phù hợp với cơ cấu kinh tế theo định hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa trong thời đại hiện nay.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.