Điều kiện cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh

1. Điều kiện cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh năm 2023:

Tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định định về những trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nói chung, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh nói riêng phải đáp ứng những điều kiện như: Có năng lực tài chính để sử dụng đất theo dự án; Không vi phạm pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, cá nhân, tổ chức phải đáp ứng thêm hai điều kiện sau:

Thứ nhất, đối với những dự án sử dụng đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có văn bản như: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ (trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên hoặc 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên); hoặc Nghị quyết của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Thứ hai, đối với dự án có sử dụng đất tại đảo và xã biên giới, ven biển được chấp thuận bằng văn bản của bộ, ngành có liên quan.

2. Hình thức cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh:

Cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh là việc Nhà nước ban hành quyết định trao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất, kinh doanh thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 quy định về cho thuê đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu sử dụng thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh phải được thể hiện trong đơn xin thuê đất. Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, việc cho thuê đất của Nhà nước thực hiện dựa trên những căn cứ sau:

Thứ nhất, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

Thứ hai, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin thuê đất nông nghiệp;

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện về thuê đất nói chung và thuê đất nông nghiệp nói riêng theo quy định của pháp luật hiện hành, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao quyết định cho thuê đất cho người được thuê đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, có hai trường hợp Nhà nước cho thuê đất: Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Đối tượng cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định rõ những đối tượng được giao đất, bao gồm:

Thứ nhất, những cá nhân khi được giao đất nông nghiệp sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Ngoài ra, đơn vị vũ trang cũng được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh thuộc đối tượng sau khi giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trường hợp hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng để xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp cho việc sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp sẽ thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh.

Thứ ba, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nghiệp vượt hạn mức được giao trước 01/01/1999 mà thời hạn Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy định của luật; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối – đây là những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất phải trả tiền hằng năm.

Thứ tư, những cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối sẽ thuộc trường hợp được thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

4. Xác định tiền thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh:

Hiện nay, cá nhân, tổ chức có nhu cầu thuê đất để sử dụng nói chung và thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh nói riêng là vô cùng lớn. Khi tiến hành thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh, cá nhân, tổ chức dành sự quan tâm lớn đến việc xác định tiền thuê đất. 

4.1. Căn cứ xác định tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tổ chức, cá nhân là người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh phải nộp tiền thuê đất được xác định trên bốn căn cứ sau:

Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp được nhà nước cho thuê. Diện tích đất nông nghiệp cho thuê là diện tích ghi trong Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất. 

Thứ hai, thời hạn cá nhân, tổ chức có nhu cầu cho thuê đất nông nghiệp. Cũng giống như diện tích đất nông nghiệp, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp được quy định theo quyết định cho thuê đất. 

Thứ ba, Đơn giá thuê đất tương ứng với từng hình thức (thuê đất trả tiền hàng năm/ thuê đất trả tiền một lần). 

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ % x giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó: Tỷ lệ % của đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định nhưng tối thiểu không thấp hơn 0.5%; Giá đất để tính tiền thuê đất được xác định cụ thể theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị đinh số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Đơn giá thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất được quy định cụ thể tại khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Lưu ý: Cục trưởng cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Đối với hộ gia đình, cá nhân, Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất.

Cuối cùng, hình thức Nhà nước cho cá nhân, tổ chức thuê đất để sản xuất, kinh doanh cho cả thời gian thuê (trả tiền hàng năm/ trả tiền một lần cho cả thời gian thuê). 

4.2. Xác định tiền thuê đất:

Căn cứ Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định về việc xác định tiền thuê đất nông nghiệp như sau: 

Thứ nhất, trường hợp cá nhân, tổ chức tiến hành thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh trả tiền thuê đất hàng năm thì tiền thuê đất nông nghiệp trả tiền một năm bằng diện tích đất phải nộp x đơn giá thuê đất nông nghiệp.

Thứ hai, trường hợp thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê bằng diện tích đất phải nộp tiền thuê đất x đơn giản thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất nông nghiệp. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 số 45/2013/QH13;

– Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;