Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp nhà chung cư kéo dài

1. Các tranh chấp nhà chung cư phổ biến:

Các tranh chấp điển hình phát sinh liên quan đến nhà chung cư nay có thể kể đến một số những tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán chung cư như sau:

– Liên quan đến tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật: Chủ đầu tư vì lợi ích của bản thân mà cung cấp các thông tin gian dối, xây dựng không phép hoặc có hành vi vi phạm an toàn về phòng cháy;  người mua không thể làm được thủ tục sở hữu nhà ở vì những sai phạm cảu chủ đầu tư;

– Tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong dự án đã được phê duyệt và mở bán: hành vi vi phạm này bao gồm việc tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục công trình để tăng thu lợi nhuận. Ngày nay, có thể kể đến hành động tự ý bỏ các công trình phúc lợi công cộng để xây những tòa nhà cao ốc hoặc văn phòng trung tâm thương mại;

– Ngoài ra, chủ đầu tư còn tự ý thay đổi cấu trúc công năng của tòa nhà những diện tích cần thiết như hành lang, cầu thang bộ cũng được thu hẹp lại làm gây bất lợi cho người mua, đồng thời tự ý xây thêm thêm tầng để tăng số lượng căn hộ hoặc tăng diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư trong tòa nhà;

– Các vi phạm của chủ đầu tư có thể kể đến vi phạm các thỏa thuận đã ghi nhận trong hợp đồng mua bán: Thỏa thuận mua bán ban đầu được ký kết tuy nhiên khi bàn giao căn hộ lại không đúng thời hạn hoặc cũng không đúng về thiết kế chất lượng như cam kết, những yếu tố liên quan đến diện tích, nội thất cũng không được đảm bảo, không đúng vật liệu, chủng loại đã được mô tả trong hợp đồng.

2. Các nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp nhà chung cư kéo dài:

– Thứ nhất, do chủ đầu tư cố tình thực hiện hành vi vi phạm về các nguyên tắc và nghĩa vụ của thương nhân kinh doanh bất động sản và hành vi này trực tiếp làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. Trong đó có thể kể đến việc vi phạm các nghĩa vụ trách nhiệm của chủ đầu tư được quy định tại Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH 2020 Luật Xây dựng, hành vi vi phạm có thể kể đến như gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 13 và Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoặc liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ bàn giao chung cư đúng đối tượng đúng chất lượng và đúng thời hạn giá cả đã thỏa thuận, hoặc có hành vi vi phạm các điều cấm tại Khoản 5 và 6 Điều 6 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH 2022 Luật nhà ở;

Hiện nay, tình trạng các chủ đầu tư che dấu hoặc công bố một cách mập mờ thông tin không có lợi cho dự án với mục đích thu hút người tiêu dùng mua căn hộ hành vi này lừa dối người tiêu dùng để bán nhà không phép hoặc tự ý thay đổi dự án…

– Thứ hai, liên quan đến trách nhiệm của người tiêu dùng khi mua chung cư: Nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp về chung cư kéo dài không chỉ liên quan đến chủ đầu tư mà người tiêu dùng khi mua chung cư cũng đã không tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin pháp lý về dự án này

Trong một số trường hợp các thông tin pháp lý về dự án được ghi nhận trong điều khoản của hợp đồng như đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện, giao dịch cũng không tìm hiểu kỹ lưỡng để có sự hiểu biết nhất định. Hiện nay người mua thường không tự tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án trong hồ sơ pháp lý mà chủ yếu hình dung và tin tưởng qua tài liệu giới thiệu quảng cáo do chủ đầu tư phát hành. Việc cả tin khi tiến hành giao dịch mua chung cư mang đến nhiều rủi ro cho chính người tiêu dùng. Vấn đề này rất dễ bị chủ đầu tư lợi dụng để đưa ra các thông tin không chính xác theo hướng có lợi thúc đẩy việc mua bán chung cư;

– Thứ ba, khi xảy ra những tranh chấp do các quy định của pháp luật về việc mua bán chung cư không đồng bộ và cũng không phù hợp trên thực tế, những tiêu chuẩn kỹ thuật mà cơ quan chức năng đưa ra không có sự đồng nhất khiến chủ đầu tư dễ dàng lựa chọn điểm yếu này để đưa ra các điều khoản giao dịch vì lợi ích riêng của mình và gây thiệt hại cho người mua chung cư;

 – Thứ tư, tranh chấp chung cư có phát sinh do các quyết định không phù hợp thiếu sự công bằng, minh bạch giữa cơ quan quản lý nhà nước. Đến nay vẫn luôn tồn tại các cơ quan chức năng chấp thuận việc yêu cầu của chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, công năng tòa nhà đối với các dự án đã được phê duyệt trước đây và triển khai bán trên thị trường. Nhưng vấn đề chính ở đây là các chủ đầu tư không tiến hành kiểm tra sự đồng thuận của người mua đối với sự thay đổi này;

 – Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị;

 – Thứ sáu, trong quá trình sử dụng của các tòa nhà chung cư thì người dân có nhiều kiến nghị và tranh chấp tuy nhiên một số chính quyền cấp xã, cấp huyện chưa xử lý triệt để giải quyết tranh chấp này tại địa phương của mình.

3. Một số giải pháp hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân nhà chung cư:

– Để hạn chế xảy ra những tranh chấp thì người mua nhà và chủ đầu tư trước khi ký kết hợp đồng với nhau cần có sự bàn bạc thỏa thuận kỹ lưỡng các thông tin xoay quanh chung cư. Nội dung được ghi nhận trong quá trình mua bán cần thể hiện rõ như giá trị Hợp đồng diện tích căn hộ quyền và nghĩa vụ của các bên;

 – Đối với người dân khi tiến hành mua nhà chung cư thì cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật liên quan đến việc xây dựng kinh doanh nhà ở chung cư tự trang bị cho mình được những kiến thức cơ bản liên quan đến pháp lý để bảo tự bảo vệ quyền lợi của mình; Người mua nhà cũng nên cảnh giác và cẩn trọng hơn trong việc tìm hiểu một dự án của chủ đầu tư để chắc chắn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan đến giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; cha kỹ nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ hoặc các loại giấy phép xây dựng quy hoạch có liên quan;..

– Trong trường hợp xảy ra những mâu thuẫn tranh chấp thì trước hết các bên cần mình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn và đưa ra các hành sự văn minh; hiện nay cá nhân có thể tham khảo các phương thức giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải trước khi một bên quyết định khởi kiện ra tòa;

+  Phương thức thương lượng thường được những người mua hoặc chủ hộ tự tập hợp lại để khiếu nại và yêu cầu giải quyết mâu thuẫn với chủ đầu tư. Trong trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao và đưa vào sử dụng thì chủ hộ hoặc tổ dân phố có thể độc lập khiếu nại, trong trường hợp Ban quản trị tòa nhà được thành lập thì đứng ra khiếu nại chủ đầu tư và đại diện giải quyết tranh chấp nếu có sự ủy quyền của người dân;

+ Phương thức hòa giải cũng là một trong những phương thức được ưu tiên hàng đầu khi giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai nhà ở bao gồm cả tranh chấp việc mua bán hoặc sử dụng chung cư;

+ Giải quyết tranh chấp chung cư bằng biện pháp hành chính có thể thông qua Ủy ban nhân dân các cấp để nhờ cơ quan này hỗ trợ giải quyết tranh chấp phát sinh;

+ Đối với trường hợp mâu thuẫn xảy ra gay gắt thì có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp bằng Tòa án. Đây được xác định là cách giải quyết triệt để nhất tạo ra những tiền lệ tốt để dẫn đến các chủ đầu tư khi có hành vi cố tình vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

– Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH 2022 Luật nhà ở;

– Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH 2020 Luật Xây dựng;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;