Các hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực

1. Công chứng, chứng thực được hiểu như thế nào? 

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính hợp pháp, xác thực của giao dịch dân sự, hợp đồng khác bằng văn bản sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch, hợp pháp, tính chính xác, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt sau đây gọi là bản dịch hoặc từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Thứ hai, Chứng thực là việc các tổ chức, cơ quan, có thẩm quyền căn cứ vào bản gốc, bản chính,… nhằm chứng thực các loại văn bản, giấy tờ, hợp đồng, các loại giao dịch theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau: 

– Cấp bản sao từ sổ gốc được hiểu là việc tổ chức, cơ quan đang quản lý sổ gốc, căn cứ vào sổ gốc để cấp bản sao. Bản sao từ sổ gốc có nội dung chính xác, đầy đủ như nội dung ghi trong sổ gốc.

– Chứng thực bản sao từ bản chính được hiểu là việc các tổ chức, cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.

– Chứng thực chữ ký được hiểu là việc các tổ chức, cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực.

– Chứng thực hợp đồng, giao dịch được hiểu là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP chứng thực về địa điểm, thời gian giao kết giao dịch, hợp đồng; ý chí tự nguyện, năng lực hành vi dân sự, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

2. Các hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

2.1. Hợp đồng về tài sản gắn liền với đất là nhà ở (Hợp đồng về nhà ở): 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

– Các hợp đồng sau đây cần phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực như sau: 

+ Hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Hợp đồng tặng cho nhà ở;

+ Hợp đồng góp vốn nhà ở;

+ Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại;

+ Hợp đồng mua bán nhà ở không phải là nhà thương mại của tổ chức có chứng năng kinh doanh bất động sản;

+ Hợp đồng thuê mua nhà ở không phải là nhà thương mại của tổ chức có chứng năng kinh doanh bất động sản.

+ Hợp đồng thế chấp nhà ở;

Đối với các giao dịch nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm chứng thực, công chứng hợp đồng.

Lưu ý:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì ngoại trừ các trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực nêu trên thì các trường hợp dưới đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng, chứng thực: 

– Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

– Đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; 

– Đối với trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; 

– Đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

– Đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; 

Đối với các giao dịch nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp mà các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

2.2. Hợp đồng về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đối với đất không phải là nhà ở (Hợp đồng về quyền sử dụng đất):

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại Điểm a, Điểm b, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: 

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,  thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất;

Lưu ý: 

Hiện nay, theo quy định sẽ không bắt buộc nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì các văn bản mua bán, thuê mua công trình xây dựng của các Bên đều là cá nhân;

Thứ ba, Căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 1, Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các văn bản tặng cho công trình xây dựng mà người được tặng cho là các cá nhân, hộ gia đình trong nước, cộng đồng dân cư;

Thứ tư, Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình;

Thứ năm, Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hợp đồng hoặc Văn bản mua bán, tặng cho Rừng sản xuất là rừng trồng;

Thứ sáu, Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 Điều 33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hợp đồng hoặc Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng;

Thứ bảy, Khoản 2 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hợp đồng hoặc Văn bản mua bán, tặng cho cây lâu năm;

Thứ tám, Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hợp đồng hoặc Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm

Lưu ý: 

Đối với trường hợp thứ hai cho đến trường hợp thứ tám nêu trên thì không bắt buộc nhưng khuyến nghị thực hiện chứng thực, công chứng để hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

2.3. Văn bản về thừa kế: 

Thứ nhất, Căn cứ Khoản 3 Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 về di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ;

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì di chúc miệng được ghi lại bởi người làm chứng trong thời hạn 05 ngày;

Lưu ý: Các văn bản nêu trên cần thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực nhằm xác định tính hợp pháp của di chúc. 

2.4. Văn bản trong lĩnh vực hôn nhân và gia đình:

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực. 

Lưu ý: Văn bản nêu trên phải được ký kết trước ngày đăng ký kết hôn và có hiệu lực ngày đăng ký kết hôn;

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có văn bản thỏa thuận về việc chia di sản chung của vợ chồng.

Đối với văn bản này, pháp luật quy định không cần phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nhằm mục đích xác thực, bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba thì quý bạn đọc cần phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. 

Thứ ba, Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ. 

Đối với văn bản nêu trên thì cần công chứng, chứng thực bởi hiện nay việc thỏa thuận mang thai hộ đối với người mang thai hộ đang có quan hệ hôn nhân phải được sự đồng ý của người chồng.

Thứ tư, Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có: 

i) Văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ;

ii) Văn bản ủy quyền cho nhau về việc thỏa thuận mang thai hộ.

Đối với văn bản này thì cần công chứng, chứng thực bởi việc thỏa thuận mang thai hộ đối với người mang thai hộ đang có quan hệ hôn nhân phải được sự đồng ý của người chồng. Đồng thời, việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý.  

2.5. Văn bản về phương tiện vận tải đường bộ của cá nhân: 

Căn cứ theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 8 Thông tư 58/2020/TT-BCA có giấy bán xe của cá nhân, giấy cho xe của cá nhân và giấy tặng xe của cá nhân. Áp dụng đối với trường hợp chủ phương tiện là các cá nhân.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015; 

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

– Luật Công chứng năm 2014;

– Nghị định 43/2014/ND-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

– Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch;

– Thông tư 58/2020/TT-BCA quy định về quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ.