Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người thứ ba khi nào? Thủ tục mua bán sang tên chuyển nhượng nhà ở.
Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người thứ ba khi nào? Thủ tục mua bán sang tên chuyển nhượng nhà ở.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào văn phong luật Dương Gia. Tôi có 1 thắc mắc như sau: Một người đứng tên trong sổ đỏ (bên A) làm
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 581, “Bộ luật dân sự 2015”:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Theo như câu hỏi bạn đưa ra, giữa A và B có hợp đồng ủy quyền và B lại tiến hành ủy quyền cho C. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, B có quyền ủy quyền lại cho C. Theo quy định tại Điều 583, “Bộ luật dân sự 2015” về ủy quyền lại:
“Bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên ủy quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.
Hình thức hợp đồng ủy quyền lại cũng phải phù hợp với hình thức hợp đồng ủy quyền ban đầu.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu”.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 1, Điều 119, Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Theo đó, bên C chỉ có quyền bán nhà mà A đứng tên trong sổ đỏ khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau: Thứ nhất, trong hợp đồng ủy quyền giữa A và B, trong phạm vi ủy quyền có bao gồm việc B được quyền bán nhà mà A đang đứng tên sổ đỏ. Thứ hai, việc B ủy quyền lại cho C phải thông báo với A và được A đồng ý. Thứ ba, hình thức của hợp đồng ủy quyền giữa B và C phải phù hợp với hình thức hợp đồng ủy quyền giữa A và B. Thứ tư, C có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở. Chỉ khi đáp ứng các điều kiện trên thì C mới có thẩm quyền bán nhà mà A đứng tên trong sổ đỏ.
Về trình tự thủ tục khi mua bán nhà:
Thứ nhất, các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở 2014:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
>>> Luật sư
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Thứ hai, các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
