Ban quản trị chung cư có được tự ý cắt điện, nước không?

1. Ban quản trị chung cư có được tự ý cắt điện, nước không?

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 43 Thông tư 05/2024/TT-BXD, có quy định về quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó:

• Thực hiện những hoạt động cần thiết để quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật, theo quy định của Thông tư 05/2024/TT-BXD và nội dung trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký kết với Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (áp dụng đối với tòa nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị); thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo trì đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì trong trường hợp có đầy đủ năng lực, khả năng bảo trì; trong trường hợp chưa thực hiện hoạt động ký kết hợp đồng căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Thông tư 05/2024/TT-BXD thì sẽ thực hiện theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua;

• Thực hiện hoạt động ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị, tổ chức cung cấp dịch vụ trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư; thực hiện nghĩa vụ giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị, tổ chức này;

• Thông báo bằng văn bản về vấn đề thu, nộp các khoản chi phí có liên quan trong quá trình vận hành nhà chung cư; thông báo các yêu cầu, thông báo các nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra một số tình huống đột xuất như hỏa hoạn, thiên tai, dịch bệnh…; hướng dẫn quá trình lắp đặt các trang thiết bị đối với phần sở hữu riêng của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng nhà chung cư;

• Thu các kinh phí có liên quan, tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo sự thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thực hiện nghĩa vụ chi trả thù lao cho các thành viên trong ban quản trị theo quyết định cụ thể của Hội nghị nhà chung cư;

• Định kỳ hàng năm, tại Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc theo yêu cầu riêng biệt của cơ quan có thẩm quyền, các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư cần phải thực hiện nghĩa vụ báo cáo công khai về nội dung công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị tòa nhà, báo cáo tình hình quản lý vận hành công khai khi tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư phải lấy ý kiến đóng góp của chủ sở hữu và người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành của nhà chung cư;

• Phối hợp chặt chẽ với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề có liên quan trong quá trình quản lý, vận hành tòa nhà chung cư;

• Chấp hành tốt, đầy đủ quyết định giải quyết, quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Bàn giao lại đầy đủ thành phần hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị tòa nhà chung cư; bàn giao các công việc liên quan đến quá trình vận hành, quản lý tòa nhà chung cư cho đơn vị quản lý vận hành mới trong trường hợp cần thiết;

• Thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo sự thỏa thuận của các bên ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã được ký kết trước đó hoặc theo nội dung đã được phê duyệt tại Hội nghị nhà chung cư (trong trường hợp chưa ký kết hợp đồng dịch vụ căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Thông tư 05/2024/TT-BXD); trong trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư không tuân thủ đầy đủ các thỏa thuận nêu trên thì đơn vị quản lý vận hành sẽ được quyền tiếp tục thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết hoặc tiếp tục thực hiện các nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bản thân và các cá nhân, tổ chức có liên quan; được quyền tiếp tục thực hiện nội dung hợp đồng trong trường hợp được Hội nghị nhà chung cư đánh giá vẫn thực hiện tốt các nội dung đó.

Như vậy, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được ngừng cung cấp các dịch vụ do Ban quản trị tự cung cấp như: Các dịch vụ bảo vệ, dịch vụ môi trường, chăm sóc vườn hoa, chăm sóc cây cảnh, thu gom các loại rác thải phải diệt côn trùng và một số dịch vụ khác để đảm bảo cho tòa nhà chung cư được hoạt động bình thường.

Tiếp tục căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 194 của Luật Nhà ở năm 2023 có quy định rõ: Tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý vận hành tòa nhà chung cư, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có tòa nhà chung cư hoặc Tòa án nhân dân, trọng tài thương mại giải quyết theo thủ tục luật định.

Nói tóm lại, việc cung cấp điện và nước là do các đơn vị sự nghiệp về điện, nước thực hiện; vì vậy nên Ban quản trị nhà chung cư không được tự ý cắt điện, nước của người dân. 

Nhà nước hiện nay khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở, trong đó có nhà chung cư thông qua hoạt động hòa giải trước khi đưa tranh chấp ra cơ quan có thẩm quyền (Toà án hoặc Trọng tài) nhằm hướng tới việc xây dựng đời sống chung một cách an toàn, văn minh và thân thiện.

Trong khi chưa có phán quyết chính thức có hiệu lực pháp luật để giải quyết tranh chấp thì Ban quản trị chung cư hoặc Ban quản lý tòa nhà chung cư không được thực hiện hành vi tự tiện cắt điện, nước của cư dân.

2. Ban quản trị chung cư tự ý cắt điện, nước của người dân có phải bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 584 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Theo đó:

• Người nào có hành vi xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền lợi hợp pháp, tài sản của người khác mà gây ra thiệt hại trên thực tế thì sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường, ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác;

• Người gây ra thiệt hại sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại xảy ra xuất phát từ lý do bất khả kháng hoặc thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan có quy định khác;

• Trong trường hợp tài sản gây ra thiệt hại cho người khác thì chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu tài sản hợp pháp cần phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với phần thiệt hại thực tế, ngoại trừ trường hợp thiệt hại phát sinh do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị hại. 

Theo đó, Ban quản trị tòa nhà chung cư cần phải thực hiện một số trách nhiệm được quy định tại Điều 43 của Thông tư 05/2024/TT-BXD. Cụ thể, trách nhiệm của Ban quản trị tòa nhà chung cư là phải đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong quá trình thực hiện đầy đủ nội dung quy chế quản lý nhà chung cư. Bên cạnh đó, trong trường hợp Ban quản trị chung cư hoàn toàn có lỗi để xảy ra thiệt hại cho người khác thì lúc này ban quản trị chung cư mới phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Nếu ban quản trị chung cư và chủ sở hữu cùng nhau có lỗi thì các bên phải liên đới bồi thường thiệt hại.

Vì vậy, nếu Ban quản trị chung cư đã làm đúng trách nhiệm của mình, không mắc lỗi để gây ra thiệt hại thì Ban quản trị chung cư sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường. 

Ban quản trị chung cư cũng không có quyền tự tiện cắt điện nước của cư dân vì đây là những loại dịch vụ không do ban quản trị chung cư cung cấp. Hành vi tự tiện cắt điện nước của cư dân là hành vi vi phạm quy định của pháp luật, vì vậy nếu ban quản trị chung cư có hành vi này gây ra thiệt hại cho người dân trong căn hộ thì Ban quản trị chung cư sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

3. Những trường hợp nào người dân sẽ bị cắt nước sinh hoạt?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 45 của Nghị định 117/2007/NĐ-CP, có quy định về những trường hợp ngưng cung cấp dịch vụ nước sinh hoạt bao gồm:

(1) Đối với khách hàng sử dụng đất là hộ gia đình sử dụng nước để phục vụ cho mục đích sinh hoạt sẽ bị ngưng cung cấp dịch vụ cấp nước khi thuộc một trong những trường hợp sau:

• Đơn vị cấp nước có thể ngưng cung cấp dịch vụ trong trường hợp khách hàng sử dụng dịch vụ không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền nước khi đến thời hạn, khách hàng vi phạm quy định được liệt kê trong hợp đồng dịch vụ cấp nước sau khoảng thời gian 05 tuần kể từ khi nhận được thông báo;

• Trong trường hợp khách hàng sử dụng dịch vụ không thực hiện nghĩa vụ thanh toán do có lý do khách quan thì việc ngừng cung cấp dịch vụ sẽ được thực hiện sau khoảng thời gian 10 tuần được tính bắt đầu kể từ khi nhận được thông báo của bên cung cấp dịch vụ.

(2) Đối với các đối tượng sử dụng nước khác sẽ bị ngưng cung cấp dịch vụ cấp nước khi thuộc trường hợp sau: Đơn vị cấp nước có thể sẽ ngừng cung cấp dịch vụ trong trường hợp khách hàng sử dụng nước không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền nước, thực hiện các hành vi vi phạm quy định trong hợp đồng dịch vụ sau khoảng thời gian 15 ngày làm việc được tính bắt đầu kể từ khi có thông báo đến khách hàng.

THAM KHẢO THÊM:

• Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị chung cư
• Quy định về bãi nhiệm trưởng ban quản trị chung cư
• Hội nghị nhà chung cư là gì? Quy trình tổ chức hội nghị nhà chung cư?