Mua bán đất là hoạt động pháp lý diễn ra phổ biến trong thực tiễn đời sống. Liên quan đến vấn đề mua bán đất này, có rất nhiều vướng mắc liên quan. Một trong số đó là thắc mắc về việc bán đất nhưng không có chữ ký của vợ có được không? Dưới đây là bài phân tích làm rõ.
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp bán đất trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng:
Hôn nhân là việc hai cá nhân đăng ký kết hôn tại cơ quan chức năng có thẩm quyền, Nhà nước công nhận việc kết hôn hợp pháp của hai vợ chồng.
Khi đăng ký kết hôn, các cá nhân sẽ xác lập quan hệ pháp lý với nhau về các vấn đề liên quan đến nhân thân và tài sản. Có thể nói, tài sản là vấn đề đặc biệt quan trọng trong hôn nhân. Nó không chỉ được xem là nền tảng để xây dựng nên những giá trị vật chất, tinh thần trong một cuộc hôn nhân, mà nó còn là vấn đề, đối tượng (liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân), được đưa ra giải quyết khi ly hôn, hoặc khi thực hiện bất kỳ giao dịch gì liên quan đến tài sản của hai vợ chồng.
Nhắc đến tài sản trong thời kỳ hôn nhân, người ta thường nhắc đến tài sản chung và tài sản riêng.
+ Tài sản chung là những tài sản được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân, những tài sản được hai vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân.
+ Tài sản riêng được hiểu là tài sản của các cá nhân, có trước thời kỳ hôn nhân. Hoặc trong thời kỳ hôn nhân nhưng vợ (hoặc chồng) được tặng cho riêng, được nhận thừa kế.
Thực tế, việc giải quyết các vấn đề liên quan đến tài sản trong thời kỳ hôn nhân là tương đối phức tạp, bởi nó chịu sự tác động, ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố liên quan. Đồng thời, quan hệ hôn nhân là quan hệ gần gũi, gắn bó mật thiết, nên có những giá trị tài sản khó có thể đưa ra phân định và định giá tính hơn thua. Vậy nên, liên quan đến việc giải quyết, hay thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến tài sản trong hôn nhân, sẽ có rất nhiều vấn đề đan xen, phát sinh xảy ra. Một trong số đó là vướng mắc trong việc phân định, định đoạt tài sản.
Một trong những loại tài sản phổ biến nhất trong các quan hệ hôn nhân là đất đai. Trong nhiều trường hợp, các cá nhân sẽ hướng đến việc bán đất đai. Xét về tổng quan, có hai trường hợp bán đất trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng.
+ Trường hợp 1: Hai vợ chồng bán đất đai là tài sản chung của hai vợ chồng, được xác lập trong thời kỳ hôn nhân. Đối với trường hợp này, cách giải quyết cho việc mua bán đất là cả vợ và chồng cùng thỏa thuận, đứng ra thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong một số trường hợp, có thể ủy quyền). Tại đây, cả vợ và chồng (những chủ thể có quyền và lợi ích trực tiếp với đất đai) sẽ phải ký vào văn bản, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn bản mua bán (chuyển nhượng) có chữ ký của hai vợ chồng, sau khi công chứng sẽ có hiệu lực về mặt pháp luật.
+ Trường hợp 2: Vợ (hoặc chồng) tiến hành bán đất đai (là tài sản riêng của mình). Đối với trường hợp này, chủ thể được sử dụng hợp pháp đối với đất đai phải đưa ra những chứng thư, tài liệu chứng minh miếng đất là tài sản thuộc sử dụng riêng của mình. Sau đó, họ có toàn quyền quyết định, định đoạt với quyền sử dụng đất.
Trên đây là hai trường hợp mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đai phổ biến nhất trong quan hệ hôn nhất. Thực tế, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cách thức giải quyết của các cá nhân cũng khác nhau, và cách thức giải quyết vấn đề của cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng có sự linh hoạt theo hoàn cảnh pháp lý.
2. Bán đất nhưng không có chữ ký của vợ có được không?
Như đã phân tích ở trên, đất đai (tài sản) có thể là tài sản chung của hai vợ chồng, hoặc là tài sản riêng của một trong hai chủ thể này. Tùy thuộc vào hình thức, chủ sử dụng đất đai, mà cách thức giải quyết liên quan đến vấn đề mua bán đất đai cũng có sự khác biệt.
Tình huống: Anh Nguyễn Văn B và chị Trần Thị M kết hôn với nhau từ năm 2014. Trong thời gian sống chung với nhau, tổng tài sản mà anh chị có: Hai miếng đất và nhà trên đất; một sổ tiết kiệm 300 triệu. Đến cuối năm 2021, công việc làm ăn của anh B bị thua lỗ. Anh B đã sử dụng khoản tiền tiết kiệm của hai vợ chồng để chi trả cho khoản nợ nhưng không đủ. Do đó, anh B muốn bán miếng đất mà bố mẹ tặng cho đi. Lo lắng vợ không đồng ý bán, anh B tìm đến dịch vụ luật sư để xin tư vấn, liệu anh bán đất nhưng không có chữ ký của vợ có được hay không?
Để trả lời cho câu hỏi này, ta xét thành các trường hợp cụ thể sau đây:
– Trường hợp 1: Miếng đất là tài sản riêng của người chồng.
Theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014, có thể hiểu, tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân. Như vậy, nếu miếng đất là tài sản có trước khi kết hôn, hoặc là tài sản mà người chồng được tặng cho, thừa kế riêng thì nó được xem là tài sản riêng của người chồng.
Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 cũng đã quy định rõ, vợ (hoặc chồng) có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình.
Từ những quy định trê, có thể khẳng định, nếu đất đai là tài sản riêng của người chồng (theo quy định về việc xác định tài sản riêng mà pháp luật đưa ra), người chồng có toàn quyền quyết định đối với việc định đoạt quyền sử dụng đất. Tức người chồng có quyền tự đứng ra bán đất đai thuộc quyền sử dụng riêng của mình. Khi thực hiện việc mua bán đất đai này, người chồng tự quyền đứng ra thực hiện giao dịch, bao gồm việc ký kết hợp đồng (mà không cần có chữ ký của người vợ).
Xét vào tình huống nêu trên, nếu miếng đất là tài sản mà bố mẹ tặng cho riêng anh B (là tài sản riêng của anh B), thì khi thực hiện hoạt động mua bán (chuyển nhượng), anh B có thể tự ký kết hợp đồng, mà không cần vợ là chị M ký tên.
– Trường hợp 2: Miếng đất là tài sản chung của hai vợ chồng.
Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014, tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận; quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng.
Theo quy định tại Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, đối với tài sản chung của hai vợ chồng, với các hoạt động liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, hai vợ chồng sẽ thỏa thuận với nhau; và việc quyết định các hoạt động pháp lý đối với tài sản đều phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Vậy nên, trong trường hợp này, khi thực hiện mua bán đất đai, bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu không có chữ ký của vợ, thì giao dịch sẽ không được thực hiện.
Xét vào tình huống: Nếu miếng đất là tài sản mà bố mẹ tặng cho cho hai vợ chồng, nếu anh B muốn bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đai, phải có chữ ký của chị M.
3. Thủ tục tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân cần tuân thủ theo các thủ tục, trình tự cụ thể sau đây:
– Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ ra văn phòng công chứng, để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đến văn phòng công chứng, người dân cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu đã giao kết trước đó), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, các giấy tờ tùy thân (căn cước công dân) của các bên…
Nếu giấy tờ và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp lệ, cán bộ công chứng sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi được công chứng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực về mặt pháp luật.
– Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cá nhân có nhu cầu sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước đó (trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ nêu trên, cá nhân sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có miếng đất).
– Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý hồ sơ mà người dân gửi lên.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ về. Khi trả hồ sơ về, phải nêu lý do trả hồ sơ bằng văn bản.
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ giải quyết.
– Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Người sử dụng đất sẽ phải thực hiện đóng các khoản thuế phí cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Bước 5: Trả kết quả.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật hôn nhân và gia đình 2014.
