Ai phải chịu trách nhiệm sửa chữa, hư hỏng nhà cho thuê

1. Ai phải chịu trách nhiệm sửa chữa, hư hỏng nhà cho thuê:

Trước hết, hợp đồng thuê tài sản là một quan hệ dân sự rất phổ biến. Căn cứ theo quy định tại Điều 472 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận của các bên (bao gồm bên thuê và bên cho thuê). Bên cho thuê sẽ giao tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, khi đó bên thuê phải có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho bên cho thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Trong quá trình phát sinh quan hệ cho thuê, các bên phải có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê. Căn cứ theo quy định tại Điều 477 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

• Bên cho thuê phải có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận ban đầu, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng cho thuê tài sản, đồng thời bên cho thuê phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng và khuyết tật của tài sản thuê; ngoại trừ những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán thì bên thuê phải tự sửa chữa;

• Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng trên thực tế tuy nhiên không xuất phát từ lỗi của bên thuê thì bên thuê hoàn toàn có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một biện pháp hoặc một số biện pháp như sau: Sửa chữa tài sản; giảm giá thuê tài sản; đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế, trong trường hợp tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc trong trường hợp tài sản thuê không thể sửa chữa được khiến cho mục đích thuê không thể đạt được;

• Trong trường hợp bên cho thuê đã được thông báo đầy đủ bằng nhiều hình thức khác nhau tuy nhiên cố tình không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thờii thì bên thuê hoàn toàn có quyền tự mình sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, tuy nhiên phải báo trước cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại chi phí sửa chữa tài sản đó.

Như vậy, nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê chính là nghĩa vụ của bên cho thuê. Bên cho thuê phải có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận ban đầu, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng cho thuê tài sản; đồng thời phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng và khuyết tật của tài sản thuê.

Tiếp tục căn cứ theo quy định tại Điều 479 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê. Theo đó:

• Bên thuê phải có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo dưỡng và sửa chữa những hư hỏng nhỏ; trong trường hợp bên thuê làm mất hoặc làm hư hỏng tài sản thì phải có nghĩa vụ bồi thường;

• Bên thuê sẽ không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng tài sản thuê;

• Bên thuê có thể tiến hành các hoạt động tu sửa và làm tăng giá trị của tài sản thuê, trong trường hợp được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán một khoản chi phí hợp lý. 

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn. Trong đó bao gồm quyền: Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 21 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn. Trong đó bao gồm nghĩa vụ: Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Như vậy, theo các điều luật nêu trên thì để xác định được ai là người phải chịu trách nhiệm sửa chữa hư hỏng nhà cho thuê, chúng ta cần phải xác định lỗi của các bên khi xảy ra những hư hỏng đó. Cụ thể:

(1) Trong trường hợp nhà cho thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa căn nhà đó. Chủ nhà cần phải có nghĩa vụ sửa chữa, bảo dưỡng và khắc phục những hư hỏng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp chủ nhà có hành vi cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng nhà cho thuê thì người thuê có thể tự sửa chữa và thông báo cho chủ nhà biết, đồng thời yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa hợp lý. Trong trường hợp này, người thuê cũng có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà, yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do nhà bị hư hỏng gây ra dựa trên thiệt hại thực tế mà mình phải gánh chịu.

(2) Trong trường hợp nhà cho thuê bị hư hỏng do lỗi của người thuê, thì bên thuê cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ sửa chữa, bồi thường thiệt hại và khắc phục những hư hỏng. Tuy nhiên, người thuê sẽ không cần phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng nhà cho thuê.

Như vậy, cần phải đối chiếu với các quy định nêu trên và xác định lỗi/nguyên nhân dẫn đến nhà hư hỏng, xuống cấp trầm trọng là do bên nào; để từ đó có thể xác định được ai là người có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục hư hỏng theo đúng quy định của pháp luật.

2. Bồi thường thiệt hại khi hư hỏng nhà cho thuê dựa trên những nguyên tắc nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 585 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại. Theo đó, bồi thường thiệt hại khi nhà cho thuê bị hư hỏng cần phải dựa trên những nguyên tắc như sau:

• Thiệt hại thực tế phải được bồi thường một cách toàn bộ và bồi thường kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về mức bồi thường, hình thức bồi thường (có thể bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc nhất định), thỏa thuận về phương thức bồi thường (có thể bồi thường một lần hoặc bồi thường nhiều lần), ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác;

• Cá nhân chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường trong trường hợp cá nhân đó không có lỗi hoặc cá nhân có lỗi vô ý và thiệt hại xảy ra quá lớn so với khả năng kinh tế của họ;

• Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì các bên có thể thỏa thuận với nhau, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi mức bồi thường sao cho phù hợp;

• Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây ra thiệt hại thì bên bị thiệt hại sẽ không được bồi thường đối với phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

• Bên có quyền lợi, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại xảy ra do bên đó không áp dụng các biện pháp cần thiết và các biện pháp hợp lý để có thể ngăn chặn, hạn chế tối đa thiệt hại cho chính mình.

Như vậy, căn cứ vào thiệt hại và hư hỏng thực tế của căn nhà cho thuê, các bên có thể thỏa thuận với nhau về mức độ bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại và phương thức bồi thường thiệt hại sao cho phù hợp.

3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết bồi thường thiệt hại do người thuê nhà gây ra?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp quận, huyện. Theo đó, Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp như sau:

• Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình;

• Tranh chấp về kinh doanh thương mại;

• Tranh chấp về lao động.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ. Theo đó, thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú (thường trú hoặc tạm trú), làm việc trong trường hợp bị đơn là cá nhân hoặc Tòa án nhân dân nơi bị đơn đặt trụ sở trong trường hợp bị đơn là cơ quan, tổ chức sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, thương mại, kinh doanh hoặc lao động.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì Toà án nhân dân cấp quận, huyện nơi cư trú của người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại (người thuê nhà nếu bên thuê có lỗi gây ra thiệt hại) sẽ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này.

THAM KHẢO THÊM:

• Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà mới nhất 2023
• Nhà bị hư hỏng, có được quyền chấm dứt hợp đồng thuê?
• Bồi thường thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng