Được xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm?

1. Được xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm?

Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp, theo đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm:

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt;

+ Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Như vậy, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Còn riêng về đất vườn, Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn, mặc dù luật không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định về cách xác định đối với phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (là thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao). Tuy Luật Đất đai hiện hành không có quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng các văn bản luật đất đai trước đây (đã hết hiệu lực) có một số văn bản có đề cập đến loại đất này, cụ thể vào ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC, trong đó đã quy định rõ đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi một hộ gia đình ở trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với các loại cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại. Như vậy, bàn về dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng (tức là tạo thành một thửa riêng là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.

Nhưng nhìn chung, dù là đất vườn hay là đất nông nghiệp thì người sử dụng đất phải sử dụng đúng với mục đích của đất là để trồng cây, bởi một trong các nguyên tắc sử dụng đất mà Luật Đất đai đã quy định đó chính là sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Đồng thời, Luật Đất đai cũng quy định về nghĩa vụ sử dụng đất của người sử dụng đất đó chính là:

– Sử dụng đất đúng mục đích;

– Sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất;

– Sử dụng đất đúng quy định về sử dụng độ sâu ở trong lòng đất và chiều cao trên không;

– Bảo vệ những công trình công cộng trong lòng đất;

– Tuân theo những quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, người sử dụng đất vườn, đất trồng cây lâu năm không được thực hiện hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm, bởi hành vi đó là hành vi làm sai với mục đích sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất muốn xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm thì việc đầu tiên người sử dụng đất phải làm là thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất trồng cây lâu năm thành đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

2. Xử phạt hành chính hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm:

Như đã phân tích ở mục trên, người sử dụng đất vườn, đất trồng cây lâu năm không được thực hiện hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất thực hiện hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm mà không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất có hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm khi chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thì bị xử phạt như sau:

– Xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm ở nông thôn:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 03 héc ta trở lên.

– Xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm ở đô thị:

+ Phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 16.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 16.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm từ 03 héc ta trở lên.

– Đồng thời với hình thức xử phạt bằng tiền nêu trên thì người sử dụng đất đã xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

3. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm:

– Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm là 02 năm.

– Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm: thời hiệu được tính từ thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.

– Trong thời hạn 02 năm (thời hiệu xử phạt), nếu tổ chức, cá nhân có hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt của cơ quan, của người có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt hành vi xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm sẽ được tính lại kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt.

4. Quy định chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà xưởng:

Như đã phân tích ở các mục trên nếu người sử dụng đất muốn xây nhà xưởng trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm thì việc đầu tiên người sử dụng đất phải làm là thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất trồng cây lâu năm thành đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Theo đó, căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất trồng cây lâu năm thành đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dựa trên kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương đó. Khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị những giấy tờ sau: 

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

– Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất (bản gốc).

– Căn cước công dân/chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người sử dụng đất. 

Sau khi chuẩn bị hồ sơ, người sử dụng đất nộp hồ sơ xị chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa (nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa) để thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, trường hợp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đã đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ; còn trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ cơ quan có thẩm quyền trả hồ sơ và yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai;

– Luật Đất đai 2013.