Xử lý khi thế chấp đất mà không thế chấp tài sản trên đất?

1. Quy định chung về thế chấp tài sản:

1.1. Thế chấp tài sản được hiểu như thế nào?

Thế chấp tài sản là một trong những phương thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với cá nhân hay tổ chức. Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây được gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu riêng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên được thế chấp. Hình thức thế chấp tài sản này sẽ không trực tiếp đưa tài sản cho bên nhận thế chấp nắm giữ.

Hiện nay, tài sản được đem ra thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản và đặc biệt là không có sự chuyển giao cho bên nhận thế chấp được giữ trực tiếp những tài sản thế chấp đó. Để đảm bảo quyền lợi của các bên, bên nhận thế chấp sẽ được bên thế chấp chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mình cho bên kia nếu các bên có sự thống nhất thỏa thuận với nhau. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản mục đích để hạn chế bên thế chấp được tự ý định đoạt tài sản ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp nếu xảy ra những rủi ro sau này. Đây chính là cơ sở để khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ thì bên có quyền sẽ xử lý tài sản đảm bảo thanh toán nghĩa vụ như thỏa thuận ban đầu.

Quy định về việc thế chấp tài sản trong các giao dịch dân sự thể  hiện sự linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đồng thời cũng vừa tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh và đời sống của mình. Và thông qua đó với những tài sản này có thể cũng sinh lời, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên những thế chấp.

1.2. Khi nào thì tiến hành xử lý tài sản thế chấp?

Theo như thỏa thuận của các bên đến một thời hạn cụ thể thì bên thế chấp sẽ phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đã vay hoặc số tiền lãi đối với bên nhận thế chấp. Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

– Khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm sẽ được đưa ra để xử lý;

– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hai bên hoặc theo quy định của luật;

– Một số trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc có luật có quy định thì cũng tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bình thường. 

– Khi tham gia quan hệ hợp đồng hoặc trong thời hạn thực hiện hợp đồng, các bên hoàn toàn có thể thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn. Hoặc thỏa thuận với nhau về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước kỳ hạn mà không phải trả toàn bộ lãi cho cả thời hạn vay diễn ra. Khi bên cho vay yêu cầu trả nợ nhưng bên vay không trả nợ được hoặc chỉ thực hiện được một phần nghĩa vụ của mình bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm.

– Đối với một số trường hợp luật quy định phải thực hiện trước nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được như thu hồi tài sản của bên nhận bảo đảm để thi hành án hoặc xử lý tài sản trong trường hợp doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản. Thì khi tiến hành cầm cố thế chấp bán đấu giá những tài sản này cơ quan thi hành án dân sự sẽ ưu tiên thanh toán quán vậy thi hành án cụ thể là số tiền vay của bên thế chấp theo quy định của luật thi hành án dân sự.

2. Xử lý khi thế chấp đất mà không thế chấp tài sản trên đất?

Hiện nay, các cá nhân lựa chọn thế chấp đất nhưng không thế chấp tài sản trên đất. Điều này dẫn đến nhiều những tranh chấp liên quan đến quyền lợi của bên nhận thế chấp. Để xử lý tình trạng này thì pháp luật quy định rất rõ ràng dựa theo Khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015:

– Trường hợp 1: Bên thế chấp lựa chọn thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Nếu bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm các tài sản gắn liền với đất trừ những trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, với quy định này nếu cá nhân được xác định là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi thực hiện việc thế chấp tài sản này với bên nhận thế chấp thì bên này có quyền khởi kiện và Cơ quan thi hành án có quyền kê biên cả tài sản gắn liền đất là căn nhà để xử lý theo đúng quy định.

– Trường hợp thứ 2: Người thế chấp không phải chủ sở hữu của tài sản gắn liền trên đất.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn tiếp tục được sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Trong mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất với bên thế chấp thì quyền và nghĩa vụ bên thế chấp sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

Như vậy, với quy định này người đem tài sản đất đi thế chấp mà không phải là chủ sở hữu của tài sản gắn liền trên đất thì khi Cơ quan thi hành án tiến hành phát mại tài sản thì không có quyền kê biên những tài sản gắn liền với đất này. Với quy định tại điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015 như trên, cá nhân có thể xác định được tình huống của mình đang nằm trong trường hợp xử lý như thế nào. Điều này thể hiện sự minh bạch rõ ràng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, đảm bảo quyền lợi giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

3. Các biện pháp xử lý tài sản thế chấp:

– Trường hợp 1: Pháp luật ưu tiên cho các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp:

Thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự chính vì vậy pháp luật luôn ưu tiên vào cho phép các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp. Có thể lựa chọn phương thức sau để tiến hành việc thỏa thuận:

+ Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ bên nhận thế chấp có quyền bán tài sản đảm bảo ( thực hiện việc tự bán hoặc bán đấu giá tài sản này)

+ Bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Vậy nếu có nhu cầu bên nhận bảo đảm có thể sử dụng chính về sản bảo đảm đó để thay thế cho nghĩa vụ không nhất thiết là phải bán đấu giá.

+ Ngoài ra, nhà nước cũng có quy định về quyền của các bên có thể chọn những phương thức khác nếu thỏa thuận được với nhau ví dụ như bên nhận bảo đảm thuê tài sản bảo đảm hoặc tự khai thác giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm này,…

– Trường hợp 2: các bên không thỏa thuận về việc xử lý tài sản:

Pháp luật Việt Nam luôn có sự ưu tiên về thỏa thuận nhưng nếu không áp dụng hình thức này được thì sẽ bị xử lý bằng phương thức bán đấu giá tài sản. Đây thông thường là phương thức được các bên ưu tiên hơn vì bán đấu giá là phương thức mua bán khách quan nhất do pháp luật quy định tạo điều kiện cho bàn tài sản với giá cao nhất. Quá trình đấu giá tài sản phải đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật bán đấu giá.

4. Khi nào quan hệ thế chấp không còn tính ràng buộc? 

Không chỉ quy định về vấn đề thế chấp tài sản, việc chấm dứt thế chấp tài sản cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Việc chấm dứt này được thực hiện chứng tỏ các bên không còn bị ràng buộc nhau bởi quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp. Quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 thì quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt trong những trường hợp sau:

– Thứ nhất: khi nghĩa vụ của bên thế chấp đã được thực hiện và đảm bảo đúng như thỏa thuận ban đầu thì sẽ thì việc thế chấp tài sản sẽ chấm dứt;

– Thứ hai: khi các bên đồng ý thay thế biện pháp bảo đảm khác thì việc thế chấp tài sản sẽ được hủy bỏ.

– Thứ ba: Đối với trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý thì đương nhiên việc thế chấp tài sản sẽ chấm dứt. Ngoài ra, nếu có sự thỏa thuận giữa các bên về vấn đề này thì nhà nước cũng sẽ công nhận những thỏa thuận đó.

 Như vậy, với quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự, khi các bên thực hiện nghĩa vụ thì nghĩa vụ sẽ chấm dứt. Trong một số trường hợp pháp luật quy định về nghĩa vụ chấm dứt thì biện pháp bảo đảm cho các nghĩa vụ đó cũng đương nhiên chấm dứt. Trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ này các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau để hủy bỏ biện pháp thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh;

– Thứ tư: Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ ban đầu thì sẽ bị đưa ra thi hành án, xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ trên. Nên sau khi xử lý tài sản xong thì thế chấp sẽ chấm dứt.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Bộ Luật Dân sự năm 2015;