Ai có quyền giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất?

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được tạo lập khi có sự tham gia của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất:

Bên thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 gồm các chủ thể sau: 

1.1. Hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế); Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thu đất một lần cho cả thời gian thuê [Điều 179, 180]. 

1.2. Tổ chức: Bên cạnh chủ thể là hộ gia đình và cá nhân, Luật Đất đai 2013 ghi nhận quyền thế chấp của các tổ chức sử dụng đất, bao gồm: Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có chuyển mục đích sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [Điều 174, 176, 178]. 

1.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án [Điều 183]. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại [35, Điều 185]. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế [Điều 35,187]. 

1.4. Doanh nghiệp liên doanh: Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp: Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc; Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả để nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước [35, Điều 184]; Doanh nghiệp liên doanh giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh) với tổ chức, cá nhân nước ngoài; Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất này chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài trong trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc; quyền sử dụng đất do nhận góp vốn được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất. 

1.5. Doanh nghiệp Nhà nước: Doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài [Điều 184]. 

So với pháp luật đất đai thời của kỳ trước, Luật Đất đai 2013 đã tạo được cơ chế pháp lý mở để phần đông các chủ thể được tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên phương tài sản quyền sử dụng đất thì quy định về chủ thể được quyền thế chấp quyền sử dụng đất nêu ở trên còn khá “dè dặt” khi chỉ thừa nhận quyền thế chấp của các chủ thể trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Về mặt nguyên tắc, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê và trả tiền thuê đất hàng năm chỉ khác nhau ở phương thức thanh toán, cả hai trường hợp đều được pháp luật công nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc loại trừ quyền thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm như Luật Đất đai 2013 hiện tại đang quy định là chưa xác đáng. 

2. Bên nhận thế chấp: 

Song hành với bên thế chấp trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là bên nhận thế chấp. Theo đó, Luật Đất đai 2013 hiện đang ghi nhận quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất của: các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân (đối với trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất). Trong đó, các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 bao gồm: 

Các tổ chức tín dụng Việt Nam: Ngân hàng (ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. 

Các tổ chức tín dụng nước ngoài: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài. 

Có thể thấy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã được mở rộng đáng kể, tạo cơ hội cho chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất lựa chọn được bên nhận thế chấp phù hợp với nhu cầu và mong muốn của mình. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay vẫn phát sinh chủ yếu giữa bên thế chấp với các tổ chức tín dụng. Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đủ điều kiện thường tham gia trong những hoàn cảnh nhất định, giữ vai trò bổ trợ thêm cho hoạt động của các tổ chức tín dụng.