Thủ tục, chi phí chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

1. Thủ tục chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất ở:

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở được thực hiện qua các bước sau:

1.1. Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hằng năm:

Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm:

– Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;

– Đất thương mại, dịch vụ;

– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

– Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Như vậy, đất sản xuất kinh doanh là một trong những loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định rõ căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở đó chính là:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Chính vì thế, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở thì việc đầu tiên người sử dụng đất cần làm đó chính là kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất.

1.2. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở:

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định rõ khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như đã nói ở mục trên đất sản xuất kinh doanh là một trong những loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp (là đất phi nông nghiệp không phải đất ở), chính vì thế khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất cần chuẩn bị trước bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở:

Sau khi đã chuẩn bị các loại giấy tờ trên, người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở phải nộp hồ sơ đến một trong hai cơ quan sau:

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất;

– Cơ quan tài nguyên và môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) nơi có đất.

1.4. Giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở:

Sau khi cơ quan tài nguyên và môi trường nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở hợp lệ của người sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm sau:

– Thẩm tra hồ sơ;

– Xác minh thực địa;

– Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở;

– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, hồ sơ trình bao gồm có:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1.5. Nộp tiền sử dụng đất:

Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

1.6. Nhận kết quả:

Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở theo quy định của Luật Đất đai là 15 ngày, kể từ ngày người sử dụng đất nộp đầy đủ hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền.

2. Chi phí chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất ở:

Khoản 2 Điều 53 Luật Đất đai 2013 quy định rõ khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở thì người sử dụng đất phải:

–  Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Thực hiện đúng chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất ở.

Chính vì thế, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản tiền có liên quan khác cho nhà nước. Cụ thể như sau:

– Thứ nhất, tiền sử dụng đất:

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định này tiền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở được quy định như sau:

+ Trường hợp 1: người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài vào trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc là cho thuê.

+ Trường hợp 2: người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất kinh doanh của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Áp dụng đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất sản xuất kinh doanh dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất vào trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

+ Trường hợp 3: người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất người sử dụng đất phải nộp một lần tính theo giá đất sản xuất kinh doanh của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Áp dụng đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất sản xuất kinh doanh dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất.

+ Trường hợp 4: người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm đã có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Áp dụng đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất sản xuất kinh doanh dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

– Thứ hai, tiền lệ phí trước bạ:

Không phải trường hợp nào người chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở cũng phải nộp khoản tiền này, mà chỉ áp dụng đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở.

Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

– Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

– Thứ tư, lệ phí cấp giấy chứng nhận:

+ Phải nộp khi được cấp bìa mới;

+ Mức nộp: Các tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

– Thông tư Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất.