Đất chung sổ là gì? Sổ chung và đồng sở hữu có giống nhau?

1. Đất chung sổ là gì?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là đất chung sổ mà đây là cách gọi thông thường của người dân, tên gọi chính xác hiện nay của nó chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi thật đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Thêm nữa, tại khoản 4 Điều này cũng quy định trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc là quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoại trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Như vậy, theo các quy định này có thể hiểu đất chung sổ chính là đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc nhiều người chung quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hoặc nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà những người đó không phải là vợ chồng hoặc đất được giao/công nhận quyền sử dụng chung cho các thành viên trong hộ gia đình.

2. Sổ chung và đồng sở hữu có giống nhau?

Hiến pháp và Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất không có “quyền sở hữu” đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đối với bất động sản chỉ áp dụng cho nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, ta có thể hiểu “đồng sở hữu” trong trường hợp này chính là có nhiều người chung quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ chung và đồng sở hữu có giống nhau hay không sẽ phụ thuộc và từng trường hợp cụ thể để hiểu, cụ thể như sau:

2.1. Chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trong trường hợp này, những người “chung quyền” là những người vừa chung quyền sử dụng đất vừa chung quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định về cách thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo điều này thì trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì trong Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi mà đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên từng Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về những người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, tiếp theo là ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc là ghi Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (phải ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Đối với nhà ở thì ghi ở phần hình thức sở hữu là “Sở hữu chung”.

Như vậy, ở trường hợp này ta có thể hiểu sổ chung và đồng sở hữu là như nhau bởi những người chung quyền đều là chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

2.2. Chung quyền sử dụng đất nhưng không chung quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Trường hợp này, những người chung quyền sử dụng đất và chung quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất là không cùng đối tượng. Ví dụ, anh A là chủ sử dụng đất nhưng không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu chung của anh B và anh C, ở đây anh A là người sử dụng đất với hình thức sử dụng là sử dụng riêng còn đối với anh B, C là những người sở hữu riêng nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên đất của anh A.

Tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có quy định trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu các tài sản gắn liền với đất thì trong Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu các tài sản gắn liền với đất; thông tin về những người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

– Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về ghi thông tin của người sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu các tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về ghi thông tin của người sở hữu, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất… (ghi hình thức thuê, mượn,…) của… (phải ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…)”. Đối với nhà ở thì ghi ở phần hình thức sở hữu là “Sở hữu chung”.

Theo đó, người sử dụng đất không chung quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, còn đối với người có quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có quyền sử dụng chung đất thì sẽ được cấp một giấy chứng nhận riêng.

Như vậy, ở trường hợp này ta có thể hiểu sổ chung và đồng sở hữu là không giống nhau bởi những người chung quyền sử dụng đất và chung quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất là không cùng đối tượng.

3. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất có chung quyền sử dụng:

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo quy định này thì hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, của nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả những thành viên trong nhóm ký tên hoặc phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp là các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 quy định rõ trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho mỗi thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện về quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng quy định, sau đó làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trong trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì sẽ  ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, nếu như các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng sẽ phải đề nghị tách thửa (tức là tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó mới chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

– Bộ Luật Dân sự 2015.