Điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất?

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất? Quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Định đoạt tài sản chung.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật Sư: Cách đây 1 năm vợ tôi có vay 1 người 1 số tiền (theo người cho vay nói thì là 20 triệu) trước khi vợ tôi chưa vay tôi đã nhắc nhở người cho vay rằng: vợ em có vay tiền của chị không? Nếu có chị phải nói với em ngay. Nhưng người cho vay nói là không có. Tôi nói rằng nếu chị không nói thật mai này có như thế nào em cũng không chịu trách nhiệm đâu. Vài tháng sau tôi mới ngã ngửa người rằng vợ tôi mang Bìa đỏ để vay số tiền là 20 triệu. Đến bây giờ gia đình đã lo đủ số tiền 20 triệu để chuộc bìa đỏ thì người cho vay nói rằng vợ tôi vay 65 triệu chứ không phải 20 triệu. Tôi và gia đình đã yêu cầu cho xem giấy tờ nhưng bên cho vay cứ khất hết lần này lần khác, tìm đủ lý do để né tránh gia đình tôi. Một thời gian sau thì nói rằng bìa đỏ nhà tôi đã bị mang cắm ở 1 chỗ nào đó. Tôi phải làm sao trong trường hợp này? Mong luật sư chỉ rõ.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2005;

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Hôn nhân và gia đình 2014;

– Nghị định 163/2006/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, về khoản tiền vay:

Khoản vay phát sinh từ 1 năm trước sẽ áp dụng quy định tại Bộ luật Dân sự 2005. Điều 471 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

"Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định"

Theo đó, số tiền vay giữa vợ bạn và người cho vay phải là sự thỏa thuận của hai bên, không phải do ý chí của một bên để xác định giá trị khoản vay của hai bên. Do đó, bên cho vay phải đưa ra được chứng cứ chứng minh vợ bạn và bên cho vay có thỏa thuận vay số tiền 65 triệu, nếu không có chứng cứ để chứng minh thì khoản vay 65 triệu không được xác định.

Ngoài ra, mặc dù ban đầu bạn trao đổi "nếu chị không nói thật mai này có như thế nào em cũng không chịu trách nhiệm đâu" nhưng sau khi phát sinh khoản nợ bạn đã cùng "lo đủ số tiến trả nợ" với vợ bạn. Như vậy, bạn đã đứng ra cùng vợ để trả nợ cho vợ bạn.

Theo quy định Luật hôn nhân và gia đình 2014, nếu vợ bạn vay tiền để dùng cho sinh hoạt gia đình thì đây là khoản nợ chung của cả hai vợ chồng, bạn có nghĩa vụ cùng trả nợ với vợ. Nếu vợ bạn vay tiêu dùng riêng cho cá nhân, không sử dụng cho mục đích chung của gia đình thì đây là khoản nợ riêng của vợ bạn, bạn không có nghĩa vụ trả nợ cùng.

>>> Luật sư tư vấn điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất: 1900.6568

Thứ hai, về tài sản bảo đảm cho khoản vay:

Luật đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất là có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để làm tài sản bảo đảm cho các giao dịch. 

Tuy nhiên, bạn không nói rõ đây là tài sản chung vợ chồng bạn hay tài sản riêng của vợ bạn.

Nếu đây là tài sản chung vợ chồng bạn thì việc định đoạt tài sản chung phải do cả hai vợ chồng đồng ý, nếu chỉ có mình vợ bạn đứng ra thế chấp vay tiền mà không có sự đồng ý của bạn thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu do không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện."

Nếu đây là tài sản riêng của vợ bạn thì vợ bạn có quyền định đoạt mà không cần sự đồng ý của bạn. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 323 Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm. 

Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định hiệu lực của giao dịch bảo đảm như sau:

"Điều 10. Hiệu lực của giao dịch bảo đảm

1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

…

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;"

Do đó, nếu việc thế chấp quyền sử dụng đất của vợ bạn không được đăng ký giao dịch bảo đảm thì sẽ không có hiệu lực pháp luật, sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

…

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Thứ ba, việc bên thứ 3 mang đi thế chấp, cầm cố ở nơi khác:

Điều 351 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về quyền của bên nhận thế chấp tài sản thì bên nhận thế chấp không được chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản thế chấp trừ trường hợp xử lý tài sản bảo đảm. Do đó, bên cho vay không có quyền "cắm" sổ đỏ cho bất cứ bên thứ ba nào, giao dịch đó sẽ bị tuyên vô hiệu.

Để bảo vệ quyền lợi cho bạn, bạn có quyền làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện để tuyên hợp đồng vô hiệu theo quy định Bộ luật dân sự 2015.