Tư vấn về tranh chấp hợp đồng tặng cho đất của cha cho con. Cha tôi có đất chia cho 4 chị em tôi 1999 nhưng chỉ chuyển nhượng bằng miệng.
Tư vấn về tranh chấp hợp đồng tặng cho đất của cha cho con. Cha tôi có đất chia cho 4 chị em tôi 1999 nhưng chỉ chuyển nhượng bằng miệng.
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 1999, ba tôi có chia cho 4 chị em tôi mỗi đứa 3 công đất ruộng nhưng chỉ nói bằng miệng. Sau đó, hai đứa em trai tôi đã bán phần đất của nó, còn lại là phần của tôi và em tôi. Tháng 8/2016, đứa em trai của tôi đã dụ ba tôi ký tên chuyển quyền sử dụng đất (2 phần của hai chị em tôi) cho nó để nó cho mướn thời hạn 20 năm vì nó cho là ba tôi đã già (năm 2016 là ba tôi đã 85 tuổi). Khi ba tôi chuyển quyền cho nó thì tôi và em không hay biết. Đến 4/2017, thằng em tôi đem bán đi phần đất của tôi và em tôi. Xin hỏi:
– Việc ba tôi chuyển quyền như vậy là đúng hay sai?.
– Em tôi đem bán phần đất của chi em tôi như vậy là hợp không?.
– Làm sao để tôi nhận lại phần đất này?.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý.
2. Giải quyết vấn đề.
Thứ nhất, về việc chuyển quyền sử dụng đất của bố bạn năm 1999:
Căn cứ vào Điều 463 Bộ luật dân sự 1995 quy định về việc tặng cho cho bất động sản.
" Điều 463. Tặng cho bất động sản
1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu...".
Vì vậy, khi thực hiện tặng cho bất động sản thì bố của bạn và bạn phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện để tặng cho bất động sản cũng như phải thực hiện theo trình tự, thủ tục tặng cho theo đúng quy định của pháp luật, như phải lập thành văn bản công chứng hoặc chứng thực và đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mà trong trường hợp vào năm 1999, như bạn cung cấp thông tin thì bạn và bố bạn mới thực hiện giao dịch bằng miệng nên trước pháp luật giao dịch này không có hiệu lực do vi phạm về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do đó, nếu quyền sử dụng đất vẫn mang tên của bố bạn và bố bạn có toàn quyền định đoạt đối với mảnh đất trên.
Thứ hai, về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bố bạn và em trai của bạn năm 2016:
Căn cứ vào Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.".
Và theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biển để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất: 1900.6568
Như vậy, đối chiếu theo những căn cứ trên vào trường hợp gia đình bạn. Năm 1999, ba bạn có chia cho 4 chị em mỗi đứa 3 công ruộng đất nhưng chỉ nói bằng miệng. Sau đó, em trai của bạn đã bán đi phần đất của em trai bạn. Như trên đã đề cập, việc năm 1999, ba bạn chia đất bằng miệng cho anh chị em là bạn không hợp pháp về mặt hình thức, nên giao dịch dân sự sẽ vô hiệu. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 146 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Như vậy, về mặt nguyên tắc, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về ba bạn. Đến tháng 6/2016, ba bạn đã ký tên chuyển quyền sử dụng đất cho em trai bạn. Vào thời điểm này, ba bạn đã 85 tuổi. Tuy nhiên, bạn không nói rõ việc chuyển quyền sử dụng đất này có tuân thủ quy định pháp luật không? Hình thức hợp đồng là gì? Vào thời điểm sang tên đất thì ba của bạn còn minh mẫn, sáng suốt hay không? Nên cần xác định các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bố và em trai bạn đáp ứng được tất cả các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 và điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188
Như vậy, hợp đồng tặng cho giữa bố và em trai bạn sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Từ sau thời điểm đăng ký, em trai bạn sẽ có đầy đủ các quyền đối với người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc em của bạn bán phần đất đó vào năm 2016 là hợp pháp.
Trường hợp 2: Nếu việc chuyển quyền sử đất giữa bố và em trai bạn không đáp ứng ít nhất một trong ba điều kiện sau: điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như chúng tôi đã trích dẫn phía trên, và văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất của bố bạn và em trai bạn phải được đem đi công chứng chứng thực thì việc chuyển quyền sử dụng đất từ bố bạn sang em trai bạn là không hợp pháp.
Nếu giao dịch thuộc một trong các trường hợp bị vô hiệu thì nếu em trai bạn đã chuyển nhượng cho người khác bằng giao dịch ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba này cũng bị vô hiệu theo quy định của Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005. Trong trường hợp này, bố bạn có thể khởi kiên để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
