Vi phạm hợp xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ. Vi phạm về việc thực hiện hợp đồng xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ.
Vi phạm hợp xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ. Vi phạm về việc thực hiện hợp đồng xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi tên Lê Thị Huệ quê ở Thanh Hóa. Năm ngoái gia đình nhà tôi quyết định làm nhà. Do bên nhận công trình là người quen biết qua người bạn nên nhà tôi không làm hợp đồng với họ, do điều kiện nên nhà tôi đến giờ vẫn chưa làm xong. Giờ nhà tôi đang trát hoàn thiện các tầng, đang trát dỡ dang các tầng thì cai xây dựng đòi ứng thêm tiền, do nhà tôi tổng cộng công trình hết 174.800.000 triệu mà cai xây dựng đã ứng hết 119.500.000 triệu nên gia đình tôi chưa cho ứng thêm, hôm trước đòi tiền hôm sau đã không đến xây dựng nữa, tôi gọi điện không thấy nghe máy, có bắn tin và hẹn lên nhà nói chuyện xem thế nào nhưng cũng không thấy lên. Nên tôi rất mong Công ty giúp đỡ tôi nên làm như thế nào để có thể kín kẽ trước khi gọi thợ khác vào làm tiếp phần còn lại. Lập biên bản để thanh lý hợp đồng cũng có nhưng điều khoản nào về phần bồi thường hợp đồng khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tôi xin chân thành cảm ơn!?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp luật:
2. Luật sư tư vấn:
Trước tiên, cần khẳng định, quan hệ giữa gia đình bạn và bên cai xây dựng là quan hệ phát sinh trên cơ sở là hợp đồng dịch vụ xây dựng công trình. Điều 518 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
“Hợp đồng dịch vụ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.”
Theo những thông tin bạn cung cấp thì giữa gia đình bạn và bên cai thầu không có bất kì hợp đồng nào. Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng dịch vụ tại phần 7 Chương XVIII Bộ Luật dân sự 2005 không có quy định cụ thể về hình thức hợp đồng dịch vụ và dựa trên căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ Luật dân sự 2005:
“1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.”.
Vậy nên, cho dù hai bên không ký kết hợp đồng bằng văn bản nhưng dựa trên căn cứ là hành vi thực tế của hai bên: bên cai thầu cử người đến xây dựng nhà bạn, gia đình bạn cũng không có ý kiến phản đối…nên giữa hai bên đã có một hợp đồng dịch vụ được xác định bằng hành vi và hai bên phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng dịch vụ.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Trước khi gọi hội thợ khác tiếp tục xây dựng nhà, gia đình bạn có thể dựa trên những quan điểm sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi đơn phương chấm dứt hợp đồng dịch vụ với bên cai thầu.
Thứ nhất, trong hợp đồng dịch vụ, gia đình bạn là bên thuê dịch vụ và theo khoản 2 Điều 521 Bộ luật dân sự 2005 thì:
“Trong trường hợp bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên thuê dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Cụ thể hơn, khoản 7 Điều 42 Nghi định 37/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng có quy định khi : “khi bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc theo hợp đồng” thì bên giao thầu có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trên thực tế, việc bên cai thầu đột ngột không tiếp tục thực hiện dịch vụ (không củ người đến xây nhà) mà không có lý do chính đáng và thông báo đến gia đình bạn là một sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ, đồng thời gây thiệt hại về nhiều mặt cho gia đình bạn. Trên cơ sở đó, gia đình bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên cai thầu cũ và có thể yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại.
Thứ hai, việc gia đình bạn không tiếp tục thực hiện việc tạm ứng tiền công cho bên cai thầu là không trái pháp luật. Bởi về nguyên tắc, việc chi trả tiền dịch vụ được thực hiện theo thỏa thuận tuy nhiên nếu hai bên không có hợp đồng bằng văn bản thì mọi sự thỏa thuận đều được coi là không có căn cứ.
Vậy nên, căn cứ vào khoản 3 Điều 524 Bộ luật dân sự 2005:
“Bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ tại địa điểm thực hiện công việc khi hoàn thành dịch vụ, nếu không có thoả thuận khác.”
Theo đó, về thời điểm, bên cai thầu cũng không có quyền đòi tạm ứng tiền công trước khi ngôi nhà của bạn được hoàn thành. Về mức tạm ứng, khoản 5 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP thì mức tạm ứng tối đa là 50% giá trị hợp đồng tại thời điểm giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, gia đình bạn đã tạm ứng đến 119,5/174,8 triệu đồng, đạt 67% giá trị hợp đồng. Vậy nên, trong trường hợp của gia đình bạn, bên cai thầu không có quyền yêu cầu tạm ứng thêm.
Để rõ ràng và thuận lợi cho việc giải quyết sau này, gia đình bạn có thể lập biên bản thanh lý hợp đồng với các nội dung như: khối lượng công việc bên cai thầu đã thực hiện, tương ứng với số tiền công theo giá thị trường, số tiền gia đình bạn đã tạm ứng…
