Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có hợp pháp không?

Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có hợp pháp không? Mua nhà xây dựng trên diện tích đất trồng cây lâu năm có bị ảnh hưởng gì không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Công ty Luật Dương Gia, gia đình tôi có mua 1 căn nhà diện tích là 40m2. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thấy như sau: Diện tích thửa đất là 581m2; Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng; Mục đích sử dụng: Đất ở 80m2 – Đất trồng cây lâu năm 2043. Nhưng trên mãnh đất thì chủ sở hữu đã xây hết tất cả diện tích đất 2 căn nằm trong 80m2 đất ở, 8 căn trên đất trồng cây lâu năm, tôi nằm trong khu đất trồng cây lâu năm). Luật sư cho tôi hỏi, về mặt pháp lý thì gia đình tôi có ảnh hưởng gì không (mua bán chỉ viết giấy tay). Tôi có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất không? Tôi ở Thành Phố Buôn Mê Thuột. Cảm ơn luật sư quan tâm đến vấn đề của tôi. 

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

2. Luật sư tư vấn:

Theo Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm:

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

Do đó, người bán đất xây nhà trên đất vườn mà không xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

"Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

…

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

…

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

Như vậy, đối với hành xây nhà trên đất trồng cây lâu năm (chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không xin phép), người chủ đất đó có thể bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 và buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, nghĩa là phải tháo dỡ các căn nhà trên đất trồng cây lâu năm. Do đó, căn nhà mà bạn đã mua không phải là một tài sản hợp pháp.

Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau về giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở viết tay giữa bạn và người chủ đất:

"Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà không có công chứng, chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu, khi đó, quyền và lợi ích hợp pháp của bạn được bảo vệ theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, bạn phải trả lại căn nhà cho chủ đất và họ sẽ trả lại số tiền mua nhà cho bạn.