Xây nhà trên đất nông nghiệp tính giá bồi thường thế nào?

1. Xây nhà trên đất nông nghiệp tính giá bồi thường thế nào?

1.1. Những loại đất nông nghiệp:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm:

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả là các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;

+ Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

1.2. Nguyên tắc sử dụng đất nông nghiệp:

Khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 170 của Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, cụ thể nguyên tắc sử dụng đất nông nghiệp như sau:

– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp và đúng mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

– Sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu ở trong lòng đất và chiều cao trên không của đất nông nghiệp và tuân theo những quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, đất nông nghiệp là loại đất thực hiện hoạt động nông nghiệp và mục đích của nó chính là làm nông nghiệp (như trồng cây, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi,…). Do đó, người sử dụng đất nông nghiệp phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc xây nhà trên đất nông nghiệp không nhằm mục đích để phục vụ làm nông nghiệp chính là việc không tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất mà pháp luật quy định. Chính vì thế, người sử dụng đất không được phép xây nhà trên đất nông nghiệp.

1.3. Xây nhà trên đất nông nghiệp tính giá bồi thường thế nào?

Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, điều này quy định khi nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất thì người sử dụng đất được bồi thường như sau:

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu như địa phương nơi có đất bị thu hồi không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và phải đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, khi người sử dụng đất nông nghiệp bị nhà nước thu hồi đất thì sẽ được bồi thường về đất nếu có các đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thông qua việc giao đất nông nghiệp có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.

Ngoài việc được bồi thường về đất, người sử dụng đất nông nghiệp còn được bồi thường tài sản gắn liền với đất, cụ thể đối với đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi. Điều 90 của Luật Đất đai 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

– Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch sẽ được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính ngay tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

– Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương ngay tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

– Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì sẽ được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

– Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì sẽ bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; số tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo các quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

– Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

– Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì sẽ được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì sẽ được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Tuy nhiên, Điều 92 Luật Đất đai  2013 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, một trong các trường hợp luật quy định không được bồi thường tài sản gắn liền với đất đó chính là người sử dụng đất đã sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Theo như phân tích ở mục trên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp không nhằm mục đích để phục vụ làm nông nghiệp chính là việc không tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất. Chính vì thế, người sử dụng đất đã xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ không được nhà nước bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng đã xây mà chỉ được nhà nước bồi thường về đất thông qua việc giao đất nông nghiệp có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.

Khi đó, giá bồi thường khi người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành nơi có đất nông nghiệp bị thu hồi ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí của thửa đất bị thu hồi (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm mà Nhà nước quyết định thu hồi.

2. Cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp:

Tùy thuộc đối tượng người sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi đất mà cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đền bù bồi thường cũng có sự khác biệt, hay nói cách khác là, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất nông nhiệp là cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.

Cụ thể, căn cứ Điều 66 của Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền thu hồi đất, thì cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đền bù bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là:

– Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất nông nghiệp bị thu hồi quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ cho các trường hợp người sử dụng đất là:

+ Tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, hoặc cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng…đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định.

– Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất nông nghiệp bị thu hồi quyết định phương án bồi thường cho các trường hợp người sử dụng đất là:

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, tùy thuộc từng đối tượng người sử dụng đất nông nghiệp mà việc quyết định phương án đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng có sự khác biệt.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.