Nhà đất nếu không có sổ đỏ vẫn sẽ được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi

Nhà đất phải có sổ đỏ mới được bồi thường khi giải phóng mặt bằng, nhưng trong một số trường hợp thì nhà đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường. Vậy những trường hợp nào thì nhà đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi. Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giải đáp thắc mắc của bạn đọc.

Cơ sở pháp lý

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Giải quyết vấn đề

1. Đất bị thu hồi theo quy định pháp luật như thế nào?

Đất bị thu hồi là trường hợp không ai muốn xảy ra, có nhiều lý do khác nhau để một mảnh đất nằm trong diện bị thu hồi nhưng không phải trường hợp nào chủ sở hữu mảnh đất cũng được bồi thường. Một trong những điều kiện để được bồi thường khi đất bị thu hồi là có sổ đỏ.

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất dù không có giấy chứng nhận.

Chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy chứng nhận mà Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường về đất nếu có đủ điều kiện sau: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.

Với các trường hợp sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2004.

Theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.

Theo quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất thì người có nhà ở sẽ được bồi thường nếu có đủ 02 điều kiện sau: Là chủ sở hữu nhà ở hợp pháp và nhà ở bị thiệt hại do việc thu đất.

Như vậy, nhà ở mà không có giấy chứng nhận vẫn được bồi thường nếu nhà ở đó là tài sản hợp pháp. Trường hợp không có giấy chứng nhận thì phải chứng minh nhà ở được tạo lập đúng quy định của pháp luật.

Như nhà ở riêng lẻ tại đô thị có các điều kiện: Xây dựng phải có giấy phép, xây dựng trước khi có thông báo thu hồi đất, xây dựng trên đất ở đô thị (đúng mục đích sử dụng đất) xây dựng bằng tiền hoặc tài sản khác hợp pháp.

Nhà ở tại nông thôn không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa là tài sản hợp pháp khi xây dựng trên thửa đất ở, xây dựng trước khi có thông báo thu hồi và được xây dựng bằng tiền hoặc tài sản khác hợp pháp.

2. Điều kiện để được nhận tiền bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất

Sổ đỏ là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là một trong những điều kiện để đất bị thu hồi được bồi thường. Căn cứ theo khoản 1 Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 2 điều kiện là:

Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ mà chưa được cấp.

Đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp gồm có 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Những loại giấy tờ này được quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng , mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở…

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) gồm:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg.

Các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đứng tên người khác (có kèm theo giấy chuyển quyền sửu dụng đất có chữ ký).

Bản án hoặc quyết định của Tòa án về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân…

Quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân từ trước ngày 15/10/1993.

Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 13

Sổ đỏ là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là một trong những điều kiện để đất bị thu hồi được bồi thường. Căn cứ theo khoản 1 Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 2 điều kiện là:

Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ mà chưa được cấp.

Đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp gồm có 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Những loại giấy tờ này được quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.

– Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở…

– Giấy tờ về QSDĐ theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) gồm:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg.

Các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đứng tên người khác (có kèm theo giấy chuyển QSDĐ có chữ ký).

Bản án hoặc quyết định của Tòa án về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân…

Quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân từ trước ngày 15/10/1993.

Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất.

→ Như vậy, trường hợp đất bị thu hồi không có sổ đỏ nhưng có đủ điều kiện để được cấp sổ mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường.

trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất.

→ Như vậy, trường hợp đất bị thu hồi không có sổ đỏ nhưng có đủ điều kiện để được cấp sổ mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường.

3. Điều kiện để được bồi thường về nhà ở

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất dù không có giấy chứng nhận.

Chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy chứng nhận mà Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường về đất nếu có đủ điều kiện sau: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.

Với các trường hợp sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2004.

Theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.

Theo quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất thì người có nhà ở sẽ được bồi thường nếu có đủ 02 điều kiện sau: Là chủ sở hữu nhà ở hợp pháp và nhà ở bị thiệt hại do việc thu đất.

Như vậy, nhà ở mà không có giấy chứng nhận vẫn được bồi thường nếu nhà ở đó là tài sản hợp pháp. Trường hợp không có giấy chứng nhận thì phải chứng minh nhà ở được tạo lập đúng quy định của pháp luật.

Như nhà ở riêng lẻ tại đô thị có các điều kiện: Xây dựng phải có giấy phép, xây dựng trước khi có thông báo thu hồi đất, xây dựng trên đất ở đô thị (đúng mục đích sử dụng đất) xây dựng bằng tiền hoặc tài sản khác hợp pháp.

Nhà ở tại nông thôn không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa là tài sản hợp pháp khi xây dựng trên thửa đất ở, xây dựng trước khi có thông báo thu hồi và được xây dựng bằng tiền hoặc tài sản khác hợp pháp.