Xây nhà sai giấy phép có được cấp quyền sở hữu nhà không?

1. Xây nhà sai giấy phép có được cấp quyền sở hữu nhà không?

1.1. Các hình thức để có nhà ở hợp pháp:

Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện pháp luật quy định và có nhà ở hợp pháp thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở mà được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và những hình thức khác theo quy định của pháp luật;

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, của hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây được gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, được nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng về quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

Như vậy, một trong những hình thức để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở hợp pháp là thông qua hình thức xây dựng mới nhà ở.

1.2. Xây nhà sai giấy phép có được cấp quyền sở hữu nhà không?

Trên thực tế, đã có rất nhiều các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đã xin được giấy phép xây dựng nhà ở thì không thực hiện xây dựng công trình nhà ở theo đúng bản vẽ thiết kế khi xin giấy phép xây dựng dẫn đến tình trạng khó khăn hoặc không cấp được quyền sở hữu nhà ở do sai phạm so với giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, không phải bất kỳ trường hợp nào khi xây nhà sai giấy phép cũng đều không được cấp quyền sở hữu nhà ở, vấn đề này được thể hiện rõ qua điểm a khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi khoản 14 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Điều này quy định chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì sẽ được chứng nhận quyền sở hữu khi hộ gia đình, cá nhân trong nước có Giấy phép xây dựng nhà ở do cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo các quy định của pháp luật về xây dựng. Trong trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận về diện tích xây dựng không đúng giấy phép không làm ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, xây nhà sai giấy phép vẫn có thể được cấp quyền sở hữu nhà ở khi có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận:

– Diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình;

– Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý về việc cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, trong trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng của nhà ở có từ hai căn hộ trở lên mà đáp ứng đủ điều kiện về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân mà pháp luật nhà ở quy định thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

2. Những trường hợp xây nhà sai giấy phép không được cấp quyền sở hữu nhà ở:

Như đã phân tích ở mục trên, xây nhà sai giấy phép vẫn có thể được cấp quyền sở hữu nhà ở khi công trình xây dựng nhà ở không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng. Nếu như không đáp ứng được các điều kiện này thì xây nhà sai giấy phép sẽ không được cấp quyền sở hữu nhà ở.

Khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng quy định những trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng việc xây dựng nhà ở không đúng với giấy phép xây dựng lại không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi đó là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Qua quy định này, có thể hiểu, trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng nhưng thuộc những trường hợp buộc phải điều chỉnh giấy phép xây dựng nhưng chủ công trình xây dựng không thực hiện điều chỉnh mà vẫn “cố ý” xây dựng hoàn thiện công trình sai giấy phép xây dựng thì công trình nhà ở sai giấy phép xây dựng đó sẽ không được cấp quyền sở hữu nhà ở. Những trường hợp xây nhà sai giấy phép không được cấp quyền sở hữu nhà ở bao gồm:

– Xây dựng nhà ở làm thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình nhà ở đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

– Xây dựng nhà ở làm thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; làm thay đổi về quy mô, chiều cao, số tầng của công trình nhà ở và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

– Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình nhà ở làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

3. Những thông tin về nhà ở được thể hiện trong giấy chứng nhận:

Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định thông tin về nhà ở trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thể hiện tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Đối với nhà ở riêng lẻ thì thể hiện các nội dung sau:

– Thông tin về loại nhà ở: ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Ví dụ: “Nhà ở riêng lẻ”; “Nhà biệt thự”;

– Thông tin về diện tích xây dựng nhà ở: ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà, ghi bằng số Ả Rập, theo đơn vị là mét vuông (m2), diện tích nhà ở được làm tròn số đến một chữ số thập phân;

– Thông tin về diện tích sàn của nhà ở: ghi diện tích sàn của nhà ở bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà ở đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng;

– Thông tin về hình thức sở hữu:

+ Ghi “Sở hữu riêng” đối với trường hợp nhà ở thuộc quyền sở hữu của một chủ;

+ Ghi “Sở hữu chung” đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ;

+ Trường hợp nhà ở vừa có có phần sở hữu riêng và vừa có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ như: “Sở hữu riêng 50m2; sở hữu chung 20m2”;

+ Thông tin về cấp (hạng) nhà ở: xác định và ghi theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng;

– Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:

+ Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu nhà ở theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc của thời hạn thuê, mượn;

+ Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-“.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

– Luật Nhà ở 2014;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

– Luật Xây dựng 2014.