Xác nhận của đồng sở hữu khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào công ty luật Dương Gia hiện tại tôi có nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, các giấy tờ căn bản đã đầy đủ bao gồm đo đạc căn nhà. Hộ khẩu do tôi là chủ hộ, gồm 2 con gái, 1 người đã trên 18 tuổi, 1 người dưới 18 tuổi và chồng (đã li dị nhưng không tách hộ khẩu) nay đã qua đời. Nay trên quận yêu cầu tôi phải có giấy đồng ý của những người trên 18 tuổi, đồng ý không tranh chấp căn nhà khi tôi làm sổ đỏ và tờ giấy đồng ý đó phải được công chứng, cho tôi xin hỏi chi tiết này có hợp lý không ạ? Xin cảm ơn rất nhiều?

Luật sư tư vấn:

Qua thông tin bạn cung cấp thì việc bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn đang tham gia là xin cấp lần đầu và thắc mắc của bạn liên quan đến những loại giấy tờ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Trong trường hợp của bạn, theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính quy định về các loại giấy tờ bạn cần chuẩn bị trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.”

Bên cạnh đó, bạn cũng phải lưu ý đến nguồn gốc pháp lý của thửa đất mà bạn có ý định xin cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình. Nếu thửa đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình do được sử dụng ổn định trong thời gian dài hoặc được cơ quan Nhà nước cấp…thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình. Điều 109 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:

“Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ hộ là bạn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của những thành viên khác trong hộ gia đình. Do đó, việc cơ quan có thẩm quyền cấp quân yêu cầu có giấy tờ thể hiện sự đồng ý của người đã thành niên trong hộ khẩu về việc bạn xin cấp Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình là hợp lý.

Còn đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản cá nhân của bạn thông qua căn cứ là hợp đồng nhận chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất… thì yêu cầu của cơ quan cấp quận là hoàn toàn sai bởi bạn là chủ sở hữu tài sản và bạn đương nhiên có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó mà không phụ thuộc vào ý chí người khác.

Từ những phân tích trên, với những thông tin bạn cung cấp thì chưa đủ căn cứ để xác định yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền cấp quận nơi bạn thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng hay sai. Bạn cần phải căn cứ vào những tình tiết, thông tin cụ thể để xác định rõ vấn đề trên cũng như hướng giải quyết.