Khi có tranh chấp về mốc giới thì sẽ xác định như thế nào? Ranh giới đất đã có từ xưa, không có tranh chấp thì nay có được công nhận không? Hay phải tiến hành đo đạc lại? Và khi đo đạc lại thì lấy cơ sở mốc giới là ở đâu?
TÓM TẮT CÂU HỎI
Hiện gia đình tôi đang sở hữu một thửa đất được mua vào khoản năm 1980 (đứng tên thửa đất là hộ gia đình), thửa đất này do một chủ đất tách ra từ một mảnh đất thành 2 phần, phần thửa đất này bán cho gia đình tôi, phần đất còn lại được ngăn cách bởi một hàng rào trồng hoa dâm bụt (đây là mặt sau thửa đất của gia đình tôi), mặt trước thửa đất của gia đình tôi giáp đường nông thôn.
Đến khoản năm 2003 thì người chủ mảnh đất này tiếp tục bán cho ông B thửa đất còn lại giáp ranh với thửa đất của gia đình tôi. Đến nay (năm 2020), ông B lại nói là sổ đỏ của ông có diện tích lớn hơn diện tích thực tế của ông sở hữu nên tự ý đốn hết hàng rào hoa dâm bụt (hàng rào này tồn tại từ lúc lúc gia đình tôi mua thửa đất) và trồng một hàng rào lưới b40 lấn sang thửa đất của tôi khoảng 5m. Ông B gọi địa chính vào đo lại thửa của ông thì đúng là mốc lại nằm bên đất của tôi. Tôi không hiểu lý do vì sao khi đo đạt cấp sổ lại có sự sai lệch lớn đến vậy.
Thứ hai, nếu khi đo đạt lại thì phải có 2 chủ đất giáp ranh ký vào biên bản xác nhận ranh, mà gia đình tôi chưa ký vào biên bản nào như vậy. Công an xã nói là đây là toạ độ vệ tinh chụp nên chính xác, nếu đất tôi có thiếu thì là do hiến đất làm đường, nếu hiến đất làm đường thì cũng phải có biên bản xác nhận tôi hiến đất đúng không luật sư, tôi cũng kg có biên bản này.
Theo luật tôi thấy nếu người dân phát hiện thửa đất sai lệch với diện tích thực tế thì có thể làm đơn yêu cầu chỉnh lý, thứ hai là ranh tồn tại trên 30 năm không tranh chấp thì vẫn có tính pháp lý phải không ạ? Khi tiến hành đo đạc vẽ sơ đồ thửa đất thì cũng phải có các chủ đất giáp ranh chỉ ranh để làm mốc toạ độ phải không ạ? Nếu trong vụ tranh chấp này gia đình tôi có lấy lại được phần đất đã bị lấn chiếm như trên không ạ? Vì nếu xét theo sổ đỏ hiện hành thì về lý mà nói là gia đình tôi đang lấn đất ông B, nhưng tại sao lại có sự sai lệch lớn vậy khi đo đạt cấp sổ trong khi ranh hiện hữu đã có mà mốc toạ độ lại nằm bên đất tôi. Liệu có tiêu cực gì ở đây không thưa luật sư. Mong nhận được phản hồi sớn từ luật sư. Xin chân thành cám ơn!
Sau khi xem xét, nghiên cứu các quy định của pháp luật, Luật Dương Gia trả lời Quý khách hàng như sau:
NỘI DUNG TƯ VẤN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA
Theo luật tôi thấy nếu người dân phát hiện thửa đất sai lệch với diện tích thực tế thì có thể làm đơn yêu cầu chỉnh lý, thứ hai là ranh tồn tại trên 30 năm Không tranh chấp thì vẫn có tính pháp lý phải không ạ?
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo sự trình bày của khách hàng thì khách hàng mua đất vào khoảng năm 1980 và gia đình ông B mua đất vào năm 2003 và đều mua của một người, cả hai gia đình đều đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định nêu trên thì ranh giới của thửa đất trước hết sẽ căn cứ theo sự thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước. Ở đây cả khách hàng và gia đình ông B đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và quyền sử dụng đất là một trong những quyết định của cơ quan nhà nước. Do đó, đối với trường hợp này của khách hàng thì ranh giới thửa đất sẽ căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa khách hàng và gia đình ông B.
Ngoài ra Luật còn quy định ranh giới cũng có thể xác định theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên. Theo đó, nếu giữa khách hàng và gia đình ông B (hoặc bên bán) có sự thỏa thuận về ranh giới là hàng dâm bụt mà ranh giới trên giấy chứng nhận và ranh giới thực tế hai bên đã thỏa thuận không khớp thì khách hàng có thể căn cứ theo sự thỏa thuận của hai bên để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại giấy chứng nhận cho hai bên cho phù hợp với thực tế đã thỏa thuận của hai bên.
Ngược lại, nếu hai bên không có sự thỏa thuận về ranh giới thì sẽ căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi tiến hành đo đạt vẽ sơ đồ thửa đất thì cũng phải có các chủ đất giáp ranh chỉ ranh để làm mốc toạ độ phải không ạ? Nếu trong vụ tranh chấp này gia đình tôi có lấy lại được phần đất đã bị lấn chiếm như trên không ạ?
Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 24/2015/TT-BTNMT quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô ta ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:
Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;
b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;
c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;
2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.
Theo quy định nêu trên thì khi tiến hành đo đạc xác định ranh giới thì cần phải có ý kiến của các những người sử dụng đất xung quanh. Do đó, nếu gia đình ông B làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có sự xác nhận về ranh giới của gia đình khách hàng là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Nếu trong vụ tranh chấp này gia đình tôi có lấy lại được phần đất đã bị lấn chiếm như trên không ạ?
Như đã phân tích ở trên để có cơ sở xem xét xem gia đình khách hàng có thể lấy lại được phần đất đã bị lấn chiếm hay không sẽ căn cứ vào sự thỏa thuận giữa khách hàng và gia đình ông B hay hồ sơ địa chính cấp ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình khách hàng và gia đình ông B để xác định chính xác ranh giới, mốc giới của từng thửa đất.
Nếu hai bên có thỏa thuận về ranh giới thửa đất là hàng dâm bụt hoặc hồ sơ địa chính thể hiện phần đất đang tranh chấp là thuộc phần đất nhà khách hàng thì khách hàng hoàn toàn có quyền làm đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai gửi đến UBND xã, phường nơi có đất để được giải quyết. Trong trường hợp hòa giải tại xã, phường không thành thì khách hàng có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận, huyện nơi có đất để được giải quyết.
Điều 202 Luật đất đai quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ở đây khi giải quyết tranh chấp đất đai UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
“1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Sau khi hòa giải tại xã không thành thì khách hàng có thể khởi kiện vụ việc này tại Tòa án để Tòa án tiến hành giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung phúc đáp của Công ty Luật TNHH Dương Gia dựa trên những văn bản mà công ty có thể tra cứu và trả lời đến Qúy khách hàng. Kính chúc quý khách hàng sức khỏe và thành công.
