Vấn đề mua bán nhà dưới hình thức ủy quyền?

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2005;

–  Luật nhà ở 2014.

2. Luật sư tư vấn:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên có tài sản có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. 

Như thế, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên, bên có nhà có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, thực hiện việc sang tên cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà, các giấy tờ nêu trên và trả tiền cho bên bán. 

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 450 “Bộ luật dân sự 2015”). 

Bên mua nhà chỉ được công nhận quyền sở hữu khi thỏa mãn điều kiện và thực hiện trình tự thủ tục để được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo Luật nhà ở 2014. 

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2014 khi được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thì chủ sở hữu có các quyền sau đây:

“- Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

– Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

– Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật về đất đai;

– Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

– Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan”.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

– Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng;

– Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

Căn cứ Điều 142 “Bộ luật dân sự 2015” thì đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện. Người được ủy quyền sẽ thực hiện những giao dịch nằm trong phạm vi ủy quyền. Nếu như bên ủy quyền ủy quyền định đoạt tài sản thì bên được ủy quyền sẽ thực hiện việc định đoạt tài sản. Tuy nhiên, trong hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ thời điểm nào theo Điều 588 “Bộ luật dân sự 2015”. 

“- Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

– Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

– Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền”.

Như thế, việc thực hiện hợp đồng ủy quyền với mục đích là mua bán nhà như thực trạng hiện này gặp rất nhiều rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Hơn nữa, hợp đồng ủy quyền này còn là một giao dịch giả tạo – giao dịch nhằm che dấu giao dịch mua bán nhà. Vì thế, giao dịch mua bán nhà này có khả năng bị tuyên bố vô hiệu. 

Căn cứ Điều 129 “Bộ luật dân sự 2015” 

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.”

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

Giao dịch này nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba – phía nhà nước nên cả hai giao dịch này đều vô hiệu. Căn cứ Điều 137 “Bộ luật dân sự 2015” thì hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

“- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 quy định về thời hạn đại diện theo ủy quyền như sau: 

“- Thời hạn đại diện được xác định theo văn bản ủy quyền, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp không xác định được thời hạn đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì thời hạn đại diện được xác định như sau:

+ Nếu quyền đại diện được xác định theo giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện được tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch dân sự đó;

+ Nếu quyền đại diện không được xác định với giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện”.

– Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:

+ Theo thỏa thuận;

+ Thời hạn ủy quyền đã hết;

+ Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

+ Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

+ Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

+ Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của “Bộ luật dân sự 2015”;

+ Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Như thế, hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2017 sẽ ít rủi ro hơn so với quy định ủy quyền trong “Bộ luật dân sự 2015”. Bởi lẽ, người ủy quyền không chấm dứt hợp đồng ủy quyền đơn phương trong mọi trường hợp như trước nữa mà thực hiện theo thỏa thuận về thời hạn thực hiện được ghi trong hợp đồng ủy quyền.