Ủy quyền quản lý nhà ở thế nào? Có phải lập hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở không? Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở?
Trong cuộc sống hiên nay, việc một người là chủ sở hữu của một tài sản là nhà ở khi không trực tiếp thực hiện việc quản lý và sử dụng đối với ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của mình thì có thể thực hiện việc ủy quyền quản lý nhà ở cho một người nào đó thay mình thực hiện quyền sở hữu đối với ngôi nhà. Bên cạnh đó, thì việc mà một bên là chủ sở hữu của căn nhà mà không có nhu cầu sử dụng căn nhà trong một thời điểm nào đó và thực hiện việc ủy quyền lại cho một người khác thực hiện quyền quản lý đó đối vơí căn nhà thì hai bên cần phải cam kết với nhau bằng hợp đồng ủy theo như luật định.
Vậy pháp luật hiện hành đã quy định về việc chủ sở hữu của căn nhà có quyền thực hiện việc ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở thế nào? Bên cạnh đó còn giải đáp các thắc mắc về vấn đề trường hợp ủy quyền nào cần lập thành
Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
1. Ủy quyền quản lý nhà ở thế nào?
Trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành có quy định về định nghĩa ủy quyền quản lý nhà ở của chủ sở hữu đối với nhà ở đó là: “Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn”.
Theo như quy định ở trên, thì có thể thấy rằng pháp luật đã quy định trong hợp đồng ủy quyền thì phần quan trọng nhất của một văn bản ủy quyền là phạm vi ủy quyền hay nội dung ủy quyền. Do đó, các bên ủy quyền và nhận ủy quyền sẽ sử dụng phần này liệt kê những công việc mà bên nhận ủy quyền được phép thực hiện nhân danh bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi này nếu vượt quá phạm vi ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở đã ủy quyền thì bên nhân ủy quyền sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung vượt quá theo như luật định. Trong đó, về nội dung ủy quyền quản lý nhà ở được quy định tại Điều 155 Luật nhà ở 2014 như sau:
Điều 155. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở
1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.
2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.
3. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Từ những quy định ở trên, để bổ sung cho việc quy định về ủy quyền quản lý nhà ở được nêu ra ở trên thì căn cứ theo Khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở 2014 có quy định về nội dung và thời hạn ủy quyền quản lý, trong nội dung ủy quyền có xác định rõ về sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền một cách rõ ràng rất để tránh gây ra việc tranh chấp sau này. Mặc dù, pháp luật đã có quy định về việc các bên tự thỏa thuận về thời hạn ủy quyền nhưng vẫn có một số trường hợp thì bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền không tự thỏa thuận về việc này sẽ dẫn đến những rắc rối sau này, chính vì đã dự liệu trước được điều đó, nên theo như quy định của Luật này thì, nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày các bên ủy quyền quản lý nhà ở ký hợp đồng ủy quyền. Bởi vì là hợp đồng ủy quyền nên tính chất của hợp đồng này thì bên ủy quyền quản lý nhà ở sẽ phải trả chi phí quản lý cho bên nhận ủy quyền quản lý và sử dụng nhà, nhưng vẫn có trường hợp ngoại lệ là khi các bên có thỏa thuận khác về việc trả chi phí này.
2. Có phải lập hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở không?
Trước khi đi vào tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc lập hay không lập hợp đồng ủy quyền quản lý tài sản thì trước tiền, tác giả sẽ gửi tới quý bạn đọc về việc pháp luật quy định về hợp đồng này như thế nào? Do đó, Hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở được định nghĩa dưới góc độ pháp lý là một dạng hợp đồng được quy định trong
Trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở thì đối tượng và công việc được xác định của hợp đồng theo như quy định của pháp luật hiện hành đó chính là căn nhà được ủy quyền và bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở sẽ chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng căn nhà đó theo đúng thỏa thuận trọng hợp đồng ủy quyền này. Theo đó thì trong quá chình ủy quyền quản lý nhà ở thì có thể khẳng định rằng hợp đồng ủy quyền chính là căn cứ pháp lý đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết hợp đồng. Song song với đó thì hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở cũng là cơ sở để Tòa án dựa vào để giải quyết những tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng của các bên.
Vì có những công việc khi ủy quyền, pháp luật quy định phải lập thành Hợp đồng ủy quyền và khi đó Bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải tuân thủ hình thức này. Như vậy, trong trường hợp giữa bên có quy định về việc ủy quyền quản lý nhà ở cho người thân thì phải lập thành hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.
3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
Trên cơ sở quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở được quy định tại Điều 157 Luật nhà ở 2014, thì việc chấm dứt hợp đồng được pháp luật quy định khi:
“Điều 157. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn.
2. Nội dung ủy quyền đã được thực hiện.
3. Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn.
4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 158 của Luật này.
5. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở chết.
6. Bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án.
7. Theo thỏa thuận của các bên”.
Để bổ sung cho quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở thì cũng dựa theo quy định tại Điều 158 Luật nhà ở 2014, cũng quy định để giúp người đọc hiểu rõ hơn phần nào trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở. Cụ thể, bên ủy quyền quản lý nhà ở theo như quy định tại Khoản 1 Điều 158 Luật này có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy quyền không phải báo trước cho bên được ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải thanh toán cho bên được ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền;
b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Bên cạnh đó thì theo như quy định tại Khoản 2 Điều 158 Luật này cũng có quy định về việc bên được ủy quyền theo như luật định cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có)”.
b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, có thể thấy rằng, pháp luật đã quy định về thời hạn để chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở nhưng trong trường hợp nhất định thì các bên có thể kết thức trước thời hạn quy định trong hợp đồng khi nhận thấy việc ủy quyền đã đạt được kết quả mong muốn, hoặc do các bên trong hợp đồng này đã tự mình đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng dẫn đến hợp đồng nỳ không thể thực hiện được nữa. Theo đó thì pháp luật cũng có quy định về những trường hợp các bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên còn lại không còn đảm bảo được quyền và lợi ích như đã thỏa thuận trước đó. Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng này phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để tránh tình trạng chấm dứt hợp đồng không có căn cứ sẽ phải thực hiện việc bồi thường cho bên còn lại theo như quy định của pháp luật Dân sự hiện hành.
