Tự ý hủy hợp đồng thuê ki-ốt có phải bồi thường? Giá trị pháp lý của thỏa thuận trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tại chợ.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư ! Nhờ luật sư tư vấn trường hợp của em về ban quản lý chợ tự huỷ hợp đồng thuê mặt bằng. Đầu năm 2016, em có kí hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tại chợ, và đã thanh toán tiền thuê cho ban quản lý đầy đủ. Trước giờ em thuê 2 Lô (50-52). Đầu năm 2016, em thuê thêm 2 lô sát hai lô (50-52) là 54-56. Xin nói về 2 lô 54-56: từ lúc em vào chợ kinh doanh là 2 năm thì 2 lô này không ai sử dụng của ban quản lý cũ sử dụng làm kho chứa vật dụng. Và hiện tại 2 lô này không có cửa. Có một hôm chị bán hàng gần em nói 2 lô 54-56 là của chị ấy, chị ấy vì không có nhu cầu sử dụng nên để cho ban quản lý làm kho (nhưng theo em biết là do chị ấy không đóng mặt bằng hàng năm cho ban quản lý nên đã bị bản quản lý thu hồi mặt bằng để làm kho). Khi biết có tranh chấp thì em và chị ấy đã đến ban quản lý mới là Doanh nghiệp tư nhân vào khai thác. Ban quản lý nói nếu của chị ấy thì chị ấy phải đưa ra bằng chứng là hợp đồng thuê mặt bằng năm cũ. Nhưng đến nay chưa có giải quyết. Trường hợp nếu ban quản lý mới tự huỷ hợp đồng thuê 2 lô 54-56 (mới) thì họ phải bồi thường thế nào cho em? Vì em đã đặt cọc làm cửa với số tiền là 35.000.000 đồng (tổng số tiền làm cửa là 41.000.000 đồng). Ban quản lý có nói miệng với em là nếu lấy lại thì sẽ trả tiền cửa cho em. Hợp đồng thuê mặt bằng của em với ban quản lý không có công chứng, chứng thực. Em xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, trường hợp ký hợp đồng thuê mặt bằng giữa bạn và ban quản lý bản chất là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 703 “Bộ luật dân sự năm 2015” quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định :
“Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”;
Với thông tin bạn vừa nêu, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của bạn không được công chứng hay chứng thực, mà các bên không yêu cầu công chứng hay chứng thực thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý
Theo Điều 425 “Bộ luật dân sự năm 2015” quy định về hủy bỏ hợp đồng như sau:
“1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại”.
>>> Luật sư
Và Điều 426 Bộ “Bộ luật dân sự năm 2015” có quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, nếu ban quản lý tự ý hủy bỏ hợp đồng phải nêu rõ các lý do hủy bỏ hợp đồng và phải có một bên có lỗi. Đồng thời, ban quản lý phải thông báo bằng văn bản cho bạn về việc hủy bỏ hợp đồng. Trong trường hợp này, cần phải xác định lỗi thuộc về bên nào để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Nếu như bạn chứng mình rằng bạn không có lỗi trong trường hợp này, ban quản lý đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn khi có sự thỏa thuận và có sự thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại sẽ do hai bên thỏa thuận trong đó có việc bồi thường về tiền đặt cọc làm cửa, khi bạn giao kết hợp đồng với chủ thể khác .Và nếu bạn đã thực hiện các nghĩa vụ của hợp đồng, thì bạn có quyền yêu cầu ban quản lý thanh toán về việc thực hiện nghĩa vụ đó. Tuy nhiên, nếu các bên không thỏa thuận được và xảy ra tranh chấp, thì bạn có thể làm đơn khởi kiện đến
