Thủ tục và hợp đồng sang nhượng hợp đồng cho thuê mặt bằng được quy định cụ thể như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Em có cho thuê mặt bằng để mở quán cafe. Tài sản trên mặt bằng đó là 2 kiot. Sau khi cho thuê , người thuê đất (B) có đầu tư xây thêm một số chòi lá và trang bị các vật dụng trong nhà. Sau 1 thời gian sử dụng, B có sang lại quán cho C. Nội dung sang là thời hạn
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
>>> Luật sư
Như vậy, theo Điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, khi bạn cho B thuê đất để làm quán cà phê và B sang nhượng lại hợp đồng đó thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Do vậy hợp đồng viết tay giữa bạn và B, B và C đã không đảm bảo về mặt hình thức.
Điều 134 “Bộ luật dân sự 2015” quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” .
Với như vậy hợp đồng cho thuê đất ở đây thuộc trường hợp phải giao kết theo hình thức pháp luật quy định nhưng các bên không tuân theo. Do đó, theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định đúng về hình thức của hợp đồng đó trong một khoảng thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu.
Tuy nhiên, trường hợp không có bên nào có ý kiến để thay đổi hình thức của hợp đồng theo đúng hình thức mà pháp luật quy định, khi xảy ra tranh chấp thì những hợp đồng này sẽ không được xem là chứng cứ có giá trị chứng minh cho nội dung thuê đất của bạn với B cũng như giữa B với C.
Trường hợp hợp đồng đã được sửa lại đúng hình thức theo đúng với quy định của pháp luật thì khi B đã chuyển nhượng hợp đồng thuê đất sang cho C với nội dung là thời hạn hợp đồng thuê đất và vật dụng mà người đó đã đầu tư thì đồng nghĩa với việc quan hệ hợp đồng của bạn và B không còn và phát sinh quan hệ dân sự giữa bạn với C. Khi hết hạn hợp đồng mà C nợ bạn tiền nhà thì số tài sản mà C để lại sẽ được dùng để trả lại khoản nợ đó, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác từ trước.
Như đã trình bày ở trên, khi B chuyển nhượng hợp đồng thuê đất cho C thì giữa bạn và B đã không còn quan hệ hợp đồng, do đó bạn không có nghĩa vụ phải trả lại cho B số tiền mà C còn nợ B.
Nếu tài sản của C thuộc quyền sở hữu của bạn mà những con nợ của C đến xiết số tài sản trên thì họ đã vi phạm pháp luật về việc chiếm giữ tài sản trái phép, cụ thể được quy định tại Điều 141 “Bộ luật hình sự 2015”:
“1. Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc không giao nộp cho cơ quan có trách nhiệm tài sản có giá trị từ mười triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hoá bị giao nhầm hoặc do mình tìm được, bắt được, sau khi chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc cơ quan có trách nhiệm yêu cầu được nhận lại tài sản đó theo quy định của pháp luật, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.
2. Phạm tội chiếm giữ tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng trở lên hoặc cổ vật, vật có giá trị lịch sử, văn hoá có giá trị đặc biệt, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.”
