Tư vấn về hình thức hợp đồng mua bán đất

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có một câu hỏi muốn được tư vấn như sau, tôi có kí hợp đồng mua một lô đất ở Quận Thủ Đức – TP. HCM. Không giống như kí các hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thông thường là được tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng, bên bán đất cho tôi yêu cầu làm thủ tục công chứng vi bằng. Bên bán cũng yêu cầu tôi giao trước 50% số tiền. Tôi muốn hỏi, việc bên bán cho tôi yêu cầu như vậy có đúng không? Và tôi có nên là như thế không?

Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Về câu hỏi của bạn, Luật sư xin đưa ra quan điểm như sau:

Theo quy định của pháp luật thì những giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Và chỉ có văn phòng công chứng, phòng công chứng mới có thẩm quyền công chức.

Trong trường hợp của bạn hỏi là việc bên bán yêu cầu làm thủ tục công chứng vi bằng. Hiện nay theo quy định của pháp luật không có quy định thế nào là “công chứng vi bằng” và thực chất, đây cũng không phải là thuật ngữ pháp lý. Trên thực tế hiện nay, nhiều người buôn bán đất thường dùng thuật ngữ này để  nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia.

Hiện nay, các văn phòng Thừa phát lại có lập vi bằng theo yêu cầu của khách hàng liên quan đến giao dịch bất động sản. Nhưng vi bằng được lập chỉ có thể là ghi nhận hành vi giao nhận tiền đặt cọc của các bên; ghi nhận hành vi các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc hoặc ghi nhận các bên giao nhận tiền như một tiến trình trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất… Vì thực chất Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Còn các giao dịch chuyển nhượng nhà đất khi chưa đủ điều kiện cấp sổ (không đủ điều kiện công chứng giao dịch) thì các Văn phòng Thừa phát lại phải từ chối lập vi bằng về hành vi chuyển nhượng đó vì đó là giao dịch không hợp pháp. Lập vi bằng trong trong trường hợp này là công việc pháp luật cấm Thừa phát lại thực hiện (khoản 4 Điều 6 Nghị định 61/2009/NĐ-CP). Như vậy, công chứng là công chứng, vi bằng là vi bằng. Đây là hai lĩnh vực pháp lý khác nhau và không thể gộp chung làm một với bất kỳ mục đích nào khác.

Trong trường hợp của bạn rất có thể là trường hợp bên bán chưa có đủ giấy tờ để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, nhưng muốn tiến hành giao dịch và để tạo lòng tin từ phía bạn nên đã tiến hành thủ tục công chứng vi bằng. Bạn cần lưu ý, nếu bên bán yêu cầu lập vi bằng để ghi nhận việc đặt cọc giưa hai bên hay ghi nhận hành vi hai bên kí hợp đồng đặt cọc… thì bạn có thể thực hiện. Còn nếu bên bán yêu cầu lập vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn tuyệt đối không được thực hiện vì hình thức này không được pháp luật công nhận, nếu bạn giao tiền và thực hiện giao dich theo hình thức này thì bất lợi sẽ thuộc về bên bạn.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.

Chuyên viên tư vấn: Bùi Thị Ngọc