Trường hợp nào nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại?

1. Những trường hợp nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại:

Căn cứ theo quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các trường hợp pháp dỡ nhà chung cư để thực hiện cải tạo, xây dựng lại gồm các trường hợp sau:

Thứ nhất, nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, trong trường hợp bị hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sập đổ, không còn bảo đảm được an toàn cho người sử dụng thì cơ quan có trách nhiệm là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở biết. Nội dung của văn bản thông báo phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Thứ hai, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng tuy nhiên chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng hiện đang nằm trong khu vực thực hiện cải tại, xây dựng thị để đồng bộ khu nhà chung cư thì kế hoạch thực hiện phá dỡ, cải tạo xây dựng phải tiến hành theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Thứ ba, nhà chung cư không thuộc diện quy định phá dỡ, cải tạo những có dấu hiệu hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ,… và được tất cả các chủ sở hữu của căn nhà chung cư đồng ý, tán thành, thống nhất việc phá dỡ, cải tạo nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua buổi tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư; 

Bên cạnh đó, các quy định về trường hợp phá dỡ, cải tạo nhà ở chung cư để xây dựng còn được hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã quy định các trường hợp, cụ thể như sau:

Một là, đối với trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do bị ảnh hưởng của sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật –  trường hợp phá dỡ, cải tạo lại nhà chung cư này được cho là do yếu tố khách quan, không nằm trong tính toán của cá nhân, các hộ gia đình thì có thể tiến hành phá dỡ nhà chung cư theo quy định của pháp luật và xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư mới.

Hai là, nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư chưa hết niên hạn theo quy định của pháp luật nhà ở nhưng lại có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong những trường hợp sau đây thì sẽ được phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư:

(i) Trường hợp nhà ở chung cư có kết cấu xây dựng chịu lực chính của công trình bắt đầu xuất hiện những tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ bị sập đổ, gây mất an toàn đến tính mạng của các cá nhân sinh sống trong khu nhà ở chung cư, không còn đáp ứng được điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, những cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng nhà chung cư đó;

(ii) Trường hợp nhà chung cư bị hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ và có các yếu tố nguy hiểm xuất hiện tại kết cấu chịu lực chính của nhà chung cư như hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy của tòa nhà chung cư; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành đối với nhà ở chung cư hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng thì cần phải phá dỡ nhà ở chung cư cũ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và cơ quan có trách nhiệm thực hiện cần có yêu cầu về cải tạo, xây dựng mới, chỉnh trang đô thị theo quy định của pháp luật hiện hành.

Ba là, nhà chung cư bị hỏng một trong các kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà,… Những hư hỏng này không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường của một nhà chung cư mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng lại nằm trong khu vực có nhà ở chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

Như vậy, căn cứ theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có thể thấy nhà ở chung cư chỉ được phá dỡ, cải tạo khi đáp ứng là một trong các trường nêu trên. Hay nói cách khác, nếu trường hợp nhà chung cư không thuộc các trường hợp nêu trên thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ không được phép phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại.

2. Các yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại:

Việc tháo dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại không thể thực hiện một cách tùy tiện, cần có cơ chế, tiêu chuẩn, yêu cầu chung của cơ quan Nhà nước đặt ra để điều chỉnh hoạt động này. Căn cứ Điều 112 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thuộc trường hợp được pháp luật cho phép phá dỡ nhà ở chung cư để cải tạo, xây dựng lại thì các cá nhân, tổ chức mới có đủ cơ sở để tiến hành tháo dỡ, sửa chữa lại nhà chung cư. Khi tiến hành phá dỡ nhà ở chung cư để cải tạo, xây dựng lại phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, trước khi tiến hành phá dỡ nhà ở chung cư để cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư cần phải có trách nhiệm tổ chức lập phương án tái định cư để gửi báo cáo đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư được phê duyệt tháo dỡ, xây dựng lại. Phương án này phải được thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công khai thông tin này trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương một các rộng rãi, các cá nhân đều có thể tiếp cận thông tin này. Ngoài ra phương án này cần phải được đăng tải, cập nhật trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.

Thứ ba, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được chủ đầu tư tiến hành thực hiện theo dự án. Khi tiến hành phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần phải kết hợp với việc cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Thứ tư, đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà nhà chung cư đó thuộc sở hữu của nhà nước, khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại thì trước khi tiến hành thực hiện, chủ đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở sở hữu của nhà nước.

Như vậy, khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà đầu tư, cá nhân, chủ sở hữu nhà chung cư cần thực hiện theo đúng, đủ các yêu cầu về việc tháo dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở nêu trên.

3. Việc bố trí nhà ở tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:

3.1. Phương án bố trí nhà ở tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư:

Căn cứ quy định tại Điều 115 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà về phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà ở chung cư để cải tạo, xây dựng lại. Pháp luật đề cao sự thỏa thuận trong trường hợp này, bởi: Chủ sở hữu nhà chung cư và bên thuê có ràng buộc pháp lý tại Hợp đồng thuê nhà ở chung cư. Trong khi đó, việc tháo dỡ, xây dựng lại nhà ở chung cư cũng xuất phát từ việc muốn đảm bảo sự an toàn của cá nhân sinh sống tại nhà ở chung cư này. Do đó, pháp luật đề xuất phương án để chủ sở hữu và bên thuê nhà ở chung cư thỏa thuận về việc tái định cư giúp đề cao sự thỏa thuận và ý chí của các bên trong trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng, cải tạo mới.

Thứ hai, trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu cùng có sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp sẽ thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định của pháp luật nhà ở để báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh có nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới phê duyệt. Chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh.

Đối với trường hợp nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 mà chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ thì Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc của pháp luật nhà ở. Việc cơ quan nhà nước – Ủy ban nhân dân tỉnh tiến hành cưỡng chế trong trường hợp này được lý giải là do những trường hợp nhà ở chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 là những trường hợp nhà ở chung cư có dấu hiệu sập xệ, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro và nguy hiểm đến tính mạng của cư dân tại tòa nhà chung cư. Việc Nhà nước tiến hành cưỡng chế cũng xuất phát từ việc đảm bảo an toàn cho công dân, trách những trường hợp xấu xảy ra đến tính mạng của cư dân tại các tòa nhà chung cư đó.

3.2. Bố trí nhà ở tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc bố trí nhà ở tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà ở chung cư thuộc diện phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại được tiến hành như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu, mong muốn tái định cư tại chỗ thì căn cứ tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở năm 2014;

Thứ hai, nếu chủ sở hữu nhà ở chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc hớn hơn diệ tích nhà ở chung cư cũ bị phá dỡ, cải tạo. Trong trường hợp có sự chênh lệnh về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt (đối với trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo); và thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt (đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư, cải tạo, xây dựng lại);

Thứ ba, việc tiến hành bố trí tái định cư bằng nhà ở trong trường hợp thực hiện thông qua hợp đồng thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở được ký kết giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư nếu dự án đó do doanh nghiệp đầu tư xây dựng; Ngoài việc được bố trí tái định cư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH14;

– Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;